2004年楼市 十大值得关注的日子

《楼市》记者/王欢

1月1日：
杭州二手房交易征收20%个税
事件：为打击恶意炒房行为，平抑房价，杭州市出台了“房产新政”，根据该规定，自今年1月1日起，个人出售自有住房（包括商品房、房改房）所得应按照“财产转让所得”项目征收20%的个人所得税。作为长三角首个为“抑制炒楼”出台的政策，引起了广泛的议论。
意义：2004年1月1日新政正式实施之际，杭州市二手房的交易量明显回落，炒房行为似乎得到了迅速抑制，但到了2月份，二手房成交量开始回升，3月份增长更为明显，同时价格也不断飘红。统计显示，去年第四季度杭州二手房每平方米成交均价一直保持在6500元以下。但“新政”实施后，3个月内价格已突破了每平方米7000元。同时到了5月份加上宏观调控的影响，二手房交易量开始萎缩，很多中介公司纷纷关门。如此情况似乎与政府的初衷背道而驰。
究其原因，1月份由于政策刚实施，卖房者大都处于观望状态，加上春节的影响，交易量下降实属正常。但是杭州目前的房地产市场仍然是卖方市场，求大于供的市场现状决定了卖方能够把20%个税转嫁给买方。卖家采取通过提高价格转嫁个税的情况已经十分普遍，有些卖家甚至挂牌就打出了“净价”，要求买方承担全部个税，所以2月份以后二手房挂牌量和交易量迅速回升也是很自然的结果，也变相促使了杭州房价的提高。
4月28日：
国务院出台通知，将房地产投资项目资本金比例由20％提高到35％及以上
事件：4月28日，国务院出台通知，将房地产投资项目资本金比例由20％提高到35％及以上，大大提高了房地产项目投资的门槛。
据了解，我国2003年银行对房地产行业的贷款增长幅度达到50％左右，银行信贷资金占房地产开发资金的比例过大，潜在金融风险不容忽视。对此继2003年6月央行出台了121号文件，对房地产信贷进行了全方位的限制，其中包括停止流动资金贷款、开发贷款必须四证齐全且自有资金比例不低于30％、消费贷款必须结构封顶、开发贷款不得异地使用、建设单位不得垫资开发等。2004年又将房地产投资项目资本金比例提高到35%。
意义：该举措是加强固定资产投资宏观调控的重要经济手段，是针对当前宏观经济形势采取的有效措施，有利于房地产行业的健康发展。该调控使得房地产的门槛越筑越高，强者愈强，并促使开发企业加速资金回笼，中高档项目面临涨价的趋势，中小房地产企业面临淘汰出局。受此消息影响，当日地产股大跌，以龙头股深万科为首的多只股票达到或接近跌停。
5月15日：
浙江省第十一届房地产博览会开幕 楼价高位运行
事件：连续四天的浙江省第十一届房博会在5月15日开幕，此次房博会给人印象最深的恐怕就是“无房可买”、“价格居高不下”、“郊区大盘走热”。
意义：本次房交会，由于是各种政策实施后的首次大规模房交会，因此很多业内人士预言，本次房交会将是各种政策吹风后，人们对房产市场的一次有效检测；尚不明朗的市场态势，将会在房交会后渐显清晰。很多楼盘都选择在5月房博会后开盘，有观测风向的意思。
近期中央抑制过热行业的政策，以及央行频频出手的收紧银根措施，不仅让业界深感震惊，也让消费者颇有警觉。各大商业银行已经普遍提高个人房贷等消费贷款的利率，再加上目前高昂的房价基本上已经达到了大部分消费者心目中的临界点，社会各界也开始更加理性地对房价走势认真进行更加多元化的分析与引导，这一切使得相当一部分购房者的持币观望心态正在逐渐地成熟。
由于房博会上较往年急剧减少的成交量，而房博会后开盘的楼盘销售一度惨淡，杭州楼市的前景十分不明朗，而很多人士预言：楼市拐点的到来。
5月29日：
禁止期房转让
事件：针对浙江省主要城市房价持续上涨、个人购房投资有所增加的现象，浙江省建设厅出台了“禁止期房转让，规范转按揭行为”等五大举措，以加大对房地产业的调控力度，促进房地产健康发展。
意义：这是浙江省首次传出的对期房转让行为进行干预的消息。此通知对规范房产市场起到了有效作用，特别对利用期房转让的投机行为起到了遏制作用，也迫使开发商、房产中介代理机构规范房产经营行为，并与市场管理条件接轨。也从一定程度上抑制了杭州房地产市场的过快发展和一些中介机构、房企中存在将不符合交易条件的房产推向市场的情况，有效防止了房产交易责任不明、出现了过度投机苗头。
8月31日：
土地“大限”，不得再以协议方式出让土地
事件：按照71号令规定，经营性国有土地使用权8月31日前将彻底告别协议出让实行有偿使用，协议转让的大门就会彻底关上，房地产业界把这个时间称为8·31期限，一时间各开发商人心惶惶。
意义：这一规定对北京、上海的土地市场冲击巨大，因为北京是今年年初才真正从协议出让过渡到土地招标拍卖挂牌出让，而上海则在很长一段时间内实行了双轨制，协议与挂牌出让并存。由于杭州土地市场从1999年就采取经营性土地投标挂牌出让，协议出让土地历史遗留问题很少，在8月31日之前就基本处理完毕，这一规定对杭州并无多大影响。
9月1日：
杭州二手房交易20%个税暂停
事件：从9月1日起，杭州市已暂停实施仅8个月的征收20%二手房交易个人所得税的政策。作为长三角首个为“抑制炒楼”出台的政策，其实施时间之短应属少见。
意义：业内专家认为，对市场变化预期不足，是开征、停征变化如此之快的主要原因。去年国内银行对房产贷款比较宽松，买房成为通货膨胀的“释放口”，尤其是杭州楼市投机投资盛行，形成了“需求完全大于供给”的假象。市政府出台这项政策的目的是为抑制投机炒房、制止房价过快上涨，但始料不及的是，它反而成为房价攀升的“助推器”。同时受5月份后宏观调控的影响，银行收紧贷款，杭州房产交易萎缩，许多中介公司因此倒闭。个税的停征降低交易成本，对二手房市场会起到明显的刺激作用，各中介纷纷叫好。
10月29日：
上调个人住宅公积金贷款利率，中国人民银行决定加息
事件：10月29日央行宣布加息，按照这次调整利率，个人住房公积金贷款5年以上的利率由4.05%调整到4.23%，上调0.18个百分点；自营性个人住房贷款5年以上的利率由5.04%上调到5.31%，上调0.27个百分点。由于这是9年来第一次加息，加息对房价会产生什么样的影响，一时间各路专家众说纷纭。
意义：消息面一出，对市场的中低价房源造成了一定的压力，再加上国家宏观调控的继续，不少人放缓了卖房的脚步，不少已购房者采取了提前还贷的措施。但由于不少专家认为，此次加息更多的是一个信号，预示着加息周期的到来，因而，买家处于一种不明朗的心态之中，观望的氛围再度浓烈。同时，卖家在此时对价格的定位十分谨慎，不敢轻易提高价位，以免对自己不利，杭州楼市似乎又进入了一个买卖双方僵持的局面。
由于加息的幅度不大，对购房者更多的是心理上的影响，随后不久杭州二手房市场恢复了旺盛的交易量，加息未对房价产生太大的影响，从另一方面也说明了购房者消费心态的成熟。
11月9日：
杭州市市区经济适用房销售管理实施细则出台
事件：经过半年的酝酿，杭州市市区经济适用住房销售管理细则出台。与以往经济适用房销售规则相比，无论是对“中低收入家庭”的界定，还是申购人现有住房面积的核定，以及经济适用房建筑面积的控制，此次新版销售细则，明显体现力挤经济房“投资”泡沫的良苦用心。
意义：经济适用房的政策狙击投资，腾出足够的房源，满足真正需要的市民。新版细则严格控制户型面积，一来让更多的申购者买得起经济适用房，二来可以因此规划出更多的房源，让更多的申购者如愿住上经济房。同时控制比例1比1确定选房名单，以《准购证》号码顺序作为选房序号。政策调整带来的直接后果就是入围人数急剧减少，在第13期销售中，1452套房源中的774套房子有了新主人，房源数第一次大于选房者人数。
10月15日：
中国杭州第五届人居展开幕 楼市经受考验
事件：2004年中国（杭州）第五届最佳人居环境展览会于10月15日至18日举行，展览会共设800多个展位，有115家开发商携210个楼盘、37家大型房地产中介公司参加此次人居展，比今年5月份举行的浙江省第十届房地产博览会增加了10多家开发商，参展楼盘项目也增加了70余个。这也可以看作是今年下半年杭州楼市商品房供应放量的一个信号。同时，也是二手房展规模空前第一次与一手房展区平分秋色。
意义：自5月份房交会以来，观望气氛一直弥漫于杭州楼市。在目前房地产行业依然处于宏观调控时期，房产开发企业承受着资金和土地双重压力。10月杭州第五届最佳人居环境展览会的举行从一定程度上扭转了目前房地产市场的颓势，掀起了新一轮的发展浪潮。
12月16日：
杭州房产信息综合系统即商品房预(销)售网上操作系统开通试运行
事件：为推行房地产市场预警预报系统，公开房产信息，规范交易行为，方便百姓购房，便于市场监控。12月16日杭州房产信息综合系统即商品房预(销)售网上操作系统正式开通试运行，杭州市区（不包括萧山、余杭）的商品房与二手房相关信息都将在杭州房产信息网实时发布；今年的预售房源、售房合同等相关信息全部纳入这一系统；商品房备案和办证不再受地域限制，可直接在网上即时备案和领证。
意义：届时，老百姓随意逛“房产超市”，并据此可了解每套房屋所在的区域、用途、价格和销售动态等实时信息。此举对促进杭州房产市场健康有序发展有着不可估量的作用，从一定程度上遏制了炒号炒房、人为惜售等现象，从而保证了房产销售的透明度。