投社区商业 何去何从？

——携手共创和谐社区商业暨首届中国杭州社区商业论坛

《楼市》记者/沈珏

正当诸如杭州三墩、滨江、城北等一个个居住新区崛起的时候，另一个问题也随之而来：配套商业如何开发和引导？使得不久的将来，房子盖好了，人也能住进来，而先前的商铺投资者也不至于“望穿秋水”，苦等好几年。
国家商务部已经表示，当前，新建居住区商业设施滞后的矛盾比较突出，不仅数量少、布局分散而且设施落后、现代化水平差，离居民生活日常要求尚有差距。因此，2005年及今后的一段时期，包括社区购物中心、邻里中心以及现代生活广场等适合社区商业发展的商业形态，将会得到快速发展，逐渐成为商业地产中的新亮点。
基于这样的背景，首届中国杭州社区商业论坛出炉，来自专家、策划人士、品牌商家、开发商等各方人士展开了激烈的探讨。

社区商业迎来发展机遇

浙江工业大学房地产研究所所长、经贸管理学院副院长 虞晓芬
城市发展规律告诉我们，社区商业必将成为接下去的一个新的投资热点。因为配套奇缺为社区商业发展提供了大量的空间，人们对社区商业的依赖度越来越大。而且，随着中高收入者的增多，要求社区商业的服务内容也在迅速扩展，比如餐饮、便利店、药店、书店、门诊部、美容店、网吧等都成为了业主们满足日常需求的场所。大型住宅社区更是对社区商业提出了更高的需求，这种社区商业还将要求各个商业设施的协调性和系统性。
需要指出的是，商业设施的经营通常需要3～5年的整合调整期，这期间的经营业绩一般并不好，调整期结束之后，项目经营才真正进入轨道。同时，社区商业具有固定的消费群体，如果在开发量合适、规划科学的前提下，则具有风险小、收益回报稳定的特点。因此，市场参与各方都应该保持良好的心态。

社区商业发展亟待解决的矛盾
杭州联华华商集团有限公司发展总监 沈宪忠
现在，社区商业发展遇到了几个矛盾。一是物业结构的矛盾。新开发的密集住宅区非常适合超市的发展，同时超市也给就近居民提供便利，然而最终缺乏适合做超市的物业，这就造成消费者、零售商和开发商三者的矛盾。比如联华在宁波开发时发现，江东区有几个住宅新区，在建楼盘密集，配套的商业物业基本以单店为主，但却没有适合做超市的物业。如果开发商在前期就做好规划，这个矛盾就可以避免。
其次是合作方式的矛盾。超市是微利行业，在物业选择上首选租赁方式，以缓解巨额成本压力；而房产公司投入开发后，希望通过出售快速回笼资金，这样双方就很难合作。
还有租金方面的矛盾。往往是开发商租金定价比较高，而零售商进入一个新的市场，特别是不成熟的市场，一般需要3~5年的市场培育期，前几年的租金需要得到开发商的支持，以实现最终的共赢。结果双方不能达成共识，导致合作失败。

携手共创和谐社区商业
坤和建设集团有限公司董事长兼总裁李宝库
作为在三墩这样的城市新型区块，开发亲亲家园这样80万方规模楼盘的开发商，我们一直在思考这个问题，如何让社区商业提前活跃起来，让住户感受入住新区的便利，让投资者尽早实现回报。最终，我们提出了“携手共创和谐社区商业”的倡议，以期联合社区商业各方参与者，共同打造社区商业的繁荣。
这个各方参与者就是政府、开发商、投资者、经营者、消费者。如果没有政府的正确政策引导、开发商的鼎力支持和科学规划、商家的理解和响应以及消费者的积极参与，社区商业就会出现经营无序甚至形成恶性竞争、服务质量下降；不符合社区商业的业态进入；社区商铺开业时间相差很大和档次参差不齐等现象。
我们希望参与的各方，充分利用自身的优势资源，共同制定社区商业运营的游戏规则，充分挖掘和提升社区商业的价值，使社区商业真正成为现代住宅配套的有机组成部分，提升社区居民的生活质量。因此，我们做了很多这方面的积极尝试，比如成立了社区商业联盟、对优质商家进行年度褒奖，以鼓励商家自己投资、自己经营等。我们期待的是一个和谐、持续、有序的社区商业繁荣局面。

持久经营是商业地产成功根本
香港SPACE商业经营服务机构总裁助理 杨咏诗
纵观国内商业地产快速发展的同时，经营性商业房地产却面临着艰难的局面：如何实现持久经营？究其原因主要有几方面。从发展商角度分析，缺乏评估整个商业市场的实战经验，缺乏有效的融资工具，过于依赖销售，期望在短期内回收投资、获取短期利润。从投资商角度分析，资金流动意识尚停留在项目投资的中短期发展，未完全理解营运成功的房地产项目可视为优良资产，绝有可能带来长期而稳定的高租金收入，最重要的是可“待价而沽”。从市场环境角度分析，非专业性投资者的空闲资金对于商业地产投资市场而言，仍有较大的发展空间，可是投资行为越发理性和谨慎。由于WTO对国内零售业的限制尚未全部开放，在目前的环境下，品牌及商品种类在国内市场仍缺乏选择性。