投地价再创新高 后市谨慎乐观

——2004萧山土地市场最后的盛宴

文/张晓江

2004年12月24日，萧山举行了土地拍卖会，作为城市运营的一部分，土地拍卖是应有之事，但因为实在是“久旱逢甘霖”，又是宏观调控和加息效果检验的敏感期，因而本次拍卖会格外引人注目。对于未来市场走势，无论是政府还是开发商甚至是普通购房者，都希望通过本次拍卖会了解一点信息。应该说，本次拍卖会火爆的场面和超出预期的成交价多少有点出乎意料。

本次拍卖会信息反馈
萧山老牌大地产商表现更谨慎，绿都、开元、莱茵达、众安等都没有参与竞拍，或者说宏观调控的效果已经在这些大地产商身上体现出来，他们或多或少调整了项目扩张的步伐；
萧山民间资本在宏观调控背景下依然表现出强烈的投资欲望，房地产行业的高利润率对这些民间资本还有强大的吸引力；
萧山城市化进程继续外延扩张，除了传统的城厢镇和新区版块，城东版块的市场空缺和区域的较强购买力和辐射效应开始被关注；
由于一级市场长期的“半饱和供应”状态，萧山土地相对资本更为短缺，尤其是土地进一步紧缩，开发商对萧山房地产市场后势发展较为乐观。
拍卖地块成交价格点评

此次拍卖，最引人关注的是29号-32号萧山城区的四块地。29号、30号地块都是比较成熟的住宅开发用地，两块地的成交价都比较理性，从楼面价来看都接近于市场预期。
29号地块位于金城路近青年路，土地面积近30亩，成交价每亩约477万，折合楼面价2862元，上市价格预期均价6000元左右。接近于目前开元加州阳光二手房价格。该地块唯一抗性就是2.5容积率作为纯住宅稍高一点，同一区位去年年底拍卖的（2003）24号地块（金帝·金色钱塘）和23号地块（绿都·湖滨花园）都是1.65左右的容积率，但新区良好的规划、地铁1号线和区位长远辐射杭州客源的可能性，使得该地块操作不会有太大的市场压力。
30号地块位于蜀山街道，自来水三厂以东，潘水路以南，土地面积近50亩（包括带征道路面积），规划建筑面积57000平米（其中10000平方米商业），作为一个住宅小区开发，该地块已经非常成熟，2510元/平方米的楼面价应该是比较合理的，但中间规划路的存在将地块一分为二，破坏了地块的整体性和实用性，东侧离火车轨道也较近，两大因素一定程度上影响了项目的档次，也使得该项目的定位处于两难的境地。
31号地块是本次拍卖最大宗地块，近91亩，为原柴油机总厂厂区，该地块三面环水，闹中取静，地块本身条件非常适合开发高品质住宅小区，但城东长期以来以粗放型市场为主，大环境比较嘈杂且居住配套不尽完善，欠缺居住的氛围，而且对主城区的居民接受该区域尚有一定难度，目前周边无可类比项目，单一项目托起一个版块从操作上还是有相当难度，2732元/平方米的楼面价对开发商的专业水准和盈利水平是一个严峻的考验。
32号地块不负众望地创造了萧山土地价格的两项纪录，即最高每亩地价（达1178万）和最高楼面价（达5892元/平方米），该地块堪称“萧山地王”，雄踞江寺公园市心广场萧山老城区核心地段，11.7亩的地块最终以1.38亿的价格成交，高出5270万的拍卖底价近160%，同时使拍卖会达到了最高潮，众多开发商长时间热烈的掌声既是对中标单位的热情鼓励，更是对未来市场一如既往的憧憬。
结论：萧山房价将保持稳中有升
从根本上说，需求决定房价。萧山的房地产市场将在未来几年出现需求大幅增长而供应相对平稳的状态，也就是说会进入一个供应小于需求的局面。
从供应面来看，萧山长期以来规范的一级市场“不饱和供应”操作方式使得土地一直是相对稀缺的，存量地不多，而且现在严格控制耕地、农用地政策更使得土地征用的难度加大，而且萧山本身城区范围小，旧城改造空间也非常有限。一级市场的短缺势必会反映到二级市场造成供应短缺。
从需求层面来看，需求的大幅增长主要来自于大量涌入的外来需求，尤其是杭州主城市民购房的拉动，四桥的开通、越江隧道的开工和萧山城市地位的提升，尤其是萧山楼盘相对合理的价格是这些外来购房者最有效的拉动，在杭州当前有效需求较旺盛的情况下，萧山房价在未来一定时期内仍将稳步上升，同时对杭州市中心楼盘的价格起到稀释作用。
虽然利率的调整打压了一部分投资需求，但萧山楼市总体投机性需求比例不高，更多的还是改善自住型的刚性需求；从另一层面来看，土地拍卖价格再创新高、供应短缺使得开发商取得项目难度加大，对单个项目利润回报期望值上升，也会导致房价上升。因此我们预计，未来几年萧山房价将保持稳中有升的发展态势。