由按揭政策的变动引发的购房纠纷

文/浙联律师事务所主任、高级律师 戴和平

2004年12月23日，在杭州市某大房产公司销售部展销大厅里，25位温州购房者跟开发商产生了购房纠纷，双方情绪激动，随时可能发生暴力治安事件。
事情是这样的：12月初，该开发商与这批客户签订了《商品房买卖认购书》。双方在认购书里约定：除首付款外，其余款项由银行商业按揭付款。在另外一张草稿纸上写明，首付20%，其余由银行按揭付款，同时具体约定了数字和每月支付按揭款的具体数额和贷款的期限。12月22日，是购房者办理按揭贷款的日子，而这时银行却通知他们不能提供80%的贷款，因为央行有明文规定，商业按揭贷款最高只能提供70%。矛盾由此而来。
这批温州客户认为，该开发商存在欺骗或者故意误导，致使他们上当受骗。他们声称自己购买该房产的主要目的是投资，每套房子均价为130万，为此，他们要多付出13万多，会造成资金周转困难。若向私人借贷，利息又要高出银行贷款的两倍以上。为此他们提出，要么按照认购书的定金约定，双倍返还定金10万；要么房价最少优惠3个点，他们继续购买。
而开发商则认为，造成这样的被动局面主要是银行贷款政策的调整，同时房产公司的销售人员也存在一些工作上的差错，为此他们向这批客户再三表示歉意并愿意适当作些补偿，在房价上可以让步一个百分点，或者也同意客户选择退房。
为此，这批客户和开发商僵持了足足两天。
后来，浙联律师事务所受邀出面，进行了一个多小时的调解。最后双方基本接受了律师提出的调解方案：开发商售楼价打九九折，再另行补偿每个购房者500元差旅费。

楼律师点评：
上述调解意见的依据如下：
首先，关于房地产买卖纠纷，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条明文规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
本案很显然是不可归责于任何一方的原因，故双方在法律上没有什么违约责任。
其次，在双方签订的认购书当中，没有约定具体的商业按揭数额，难以在证据上认定按揭贷款80%的这种说法。如果对方不承认的话，单是一张草稿纸很难在诉讼和仲裁中被采信。
第三，开发商承认销售人员在工作中的不小心引起了购房者的一些误解和不快，愿意作出适当的补偿并为此进行道歉。
第四，如果通过诉讼或仲裁来处理这起纠纷，那么双方付出的诉讼成本，包括财力、精力都不合算。

如何避免企业利用前期物管特殊性侵犯业主的合法权益

文/浙江天册律师事务所 律师 孙敏

某房产开发企业与某物业管理企业（系由该房产企业设立）签订前期物业管理合同，委托该物业管理企业对小区实施物业管理，委托期限为8年，每平方米收费2.5元（同等物业收费1.2元）。业主相继入住后，发现小区管理混乱，物业服务差，收费相比同等其他物业高出许多，因此产生不满情绪，矛盾纠纷不断产生。

楼律师点评：
根据现行有关物业管理的法规、条例，前期物业管理合同的期限应至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效为止。本案中，房产开发企业与由其自身设立的物业管理企业设置了长达8年的委托管理期限，显然是侵犯了业主的合法权益，与这一规定也相违背，该约定当然无效。
但必须指出的是，有些房产开发企业和物业管理企业利用了前述规定，阻扰业主委员会的成立，从而达到长期霸占物业管理，侵犯业主合法权益的目的。因此，有必要在今后的物业管理专项立法中，规定前期物业管理的最长期限（例如2－3年），以堵塞漏洞。
另外，由于业主没有实际参与前期物业管理合同的签订，不排除开发商与前期物业管理企业在合同其他事项中作出有损业主利益的约定，如上述案例中对物业管理费的约定等。对此，笔者认为，参照《合同法》中有关格式条款的规定，房产开发商首先有义务提请业主注意相关条款，并按照对方要求对这些条款作出说明；其次，条款中有违反《合同法》第五十二条、第五十三条规定情形的，该条款当然无效；对条款的理解产生争议的，应作出对房产开发商和前期物业管理企业不利的解释，以维护业主作为弱势一方的权益。

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