由新房有力支撑 市场缓和转淡

——12月下旬（12·16-12·30）

文/金丰易居 王慧

12月进入到下半月，终于让人感觉到冬季应有的寒冷。从以往二手房市场的情况看来，今年的淡季几乎是整整延期了一个月。

淡季来临 挂价又升
12月中旬是2004年交易量的分界点，但落潮后的二手房市场依然是唏嘘不断。因为从挂牌价格走势情况来看，12月的二手房气候却仍是热火朝天。

从图例1我们看到：11月后二手房挂牌价格可以称得上是节节攀升，并且在最后一周突破房交会期间创下的纪录。从一线得到的消息，受前期成交火爆影响，目前卖方对售房的收益期望值日渐攀升。而高位的挂价使需求方又再次产生了观望心理。来自金丰易居的经纪人反映：原本即将谈成的交易像一时吹起的泡沫一个个破掉。加上年关将至，成交日渐萎缩。

新房势力 日渐扩大
在12月下旬成交量日趋减少的状况下，我们感到：建筑年代在1998年后的成新物业依然风头很劲。其绝对值比上旬有增无减，也可以说这一批物业撑起了二手房成交市场的一片天。

从上图可见，12月下半月挂牌物业当中，房龄在4年以内的新房占有比例已达35%。而该类物业的成交状况也是日渐走好。供求比例相当；房龄在5-8年内的次新房表现最为神勇，从上图所示的占有比例看来，其绝对属于供不应求的房源。相对而言，这两类物业在近期已经抢占了绝大多数的市场。从二手房市场变化的角度来看，目前出现这种状况并非偶然。随着商品房陆续入市，随着换房时代的来临，新房成为二手房市场主流势不可挡。

跟风买新 未必合适
虽然目前市场上买方只认新房的风潮刮得越来越厉害，而这样一窝蜂地赶时髦，也有可能并不实惠。为了让消费者更有针对性地选房，金丰易居特以12月下旬的挂牌物业为样本，计算出各类房龄的挂牌水平。

1986年前物业目前挂牌均价在7000左右，主要集中在老城区和城北，选择范围最小。虽然其构成多为面积偏小（均面积35.5㎡）的一室户型，市场仍有部分需求存在。但房龄大、外观差等因素却使其逐渐与目前市场需求背离。另外由于这些老房的房产性质多为房改房，超额所得税的负担更令人敬而远之。因此其成交概率非常之低。

建筑年代在1986-1990年这一档的物业景况略好于前一类的物业。这类物业涉及区域较广，虽然户型结构方面不尽如人意，但其40万左右的总价能拥有2室的户型多少还让人有点心动。所以这一类物业成交集中在德胜、古荡、翠苑等小区的2室户型。

从今年5月房交会后的调查发现：消费者对建筑年代在1991-1995年的物业兴趣最大。而从12月的成交情况来看，其成交量仅占总量1成左右，说明这类物业似乎已风光不在。目前这类物业的购买群体主要以初次置业或暂时性居住的人群为主，但从各阶层房龄的价格比较而言，这一类物业区域分布广、面积跨度也比较大，可以满足一般性的需求，因此考虑到日后“脱手”的买方可以说是一个最实惠的选择。

成交是检验市场的唯一真理。我们从12月下旬的成交情况来看，房龄在8年内的物业随着消费者“喜新厌旧”的心理顺应成为了目前市场上最受欢迎也可以说是最大众的房产。从需求来看，这类物业从成新度上还算说得过去。另外我们知道杭州是在1996年后才基本进入商品房时期，从户型结构上来看，也已比较合理完善。因此尚有一些支付能力的买方愿意选择这一类房龄的物业。值得说明的是这一类物业是工薪一族或新婚人群的首选。而且随着80年代生育高峰的来临，这一类物业会有更强有力的支撑，市场价格持续看好。

2000年后的物业可以算得上是2004年杭州二手房市场的领涨群体，万元房多出于此。我们从2004年与2003年成交均面积的对比当中不难看出，尽管成交单价平步青云地翻了一番，但是基本没有压抑住市场需求水平的缓步提高。特别是今年6月以后，人们对新房、大房的兴致越来越高，全部超过平均水平（图例中白色虚线为2年平均水平）。相信2005年新房市场将持续走好，而随着梯级改善的观念深入房龄在5年内的物业将受到更多的关注。而同样的，改善型换房逐渐增多也能腾出更多的“大众”或是“实惠”的房龄阶层给市场。

起伏跌宕的2004年房产市场在瑞雪中缓缓谢下幕来，短期休整后市场将面临自我调整，重新启动新一轮的变幻。