从1996年杭州二手房交易初露头角，到如今已有8个年头。住在杭州或想住在杭州的人们感到的是房产越来越热，而经济学中的“七年之痒”（消费者对单一产品、无差别服务的厌倦，也证明了资源使用中的边际效用递减）迟迟不来。应该说我们的房产市场是个特殊的现象，不能用经济学的这个原理来套用。毕竟杭州房产市场成熟度还不高。
2004年的20%个人所得税的恢复征收又暂停征收、房贷政策紧缩、加息等宏观调控政策，更给市场带来了“青春期”的种种波动。随着种种波动又带来不同的反应，泡沫论、崩盘说……随之而来。这是非常不平静的一年，但也是成长过程中的必然。

青春期反应之一：政策调控频出
处在成熟过程中的二手房市场承受能力比较脆弱，有一点风吹草动就容易有波动。因此这个相对“散户”市场的理智控制能力还不完善。二手房市场从来不曾经历2004年这样的多番波折，又是税增税免，又是加息风云。但也正是这样的几起几落使得不少售房者和买房者心态有所调整。

争议中的20%个调税
为了打压炒作泡沫，鼓励市民梯级改善住房条件。2004年1月出台了恢复征收“20%个调税”的新政。但由于当时的市场突出的供不应求情况使得挂牌市场上房价疯狂上蹿。给（春节）原本的交易淡季来了个雪上加霜。根据金丰易居与2003年12月的比较，2004年1月供应量、需求量均下降超过60％，配对成功率也明显低于以往。原因是不涉税的房改房一跃成为买方市场的“宠儿”，价格自然上涨；而要缴税的房产（部分私房）由于因为交易成本的增加幅度较大，卖方则把缴税的“责任”推到了买家身上，房源广告里“个调税自理”的字样泛滥。因此无论涉税、不涉税，私房、房改房挂牌价格一律上涨。此时成交的客户大多数为购房意愿还是相当迫切的“必要需求”，他们对短期内暴涨的房价(税费折算在房价里)表现得非常无奈。承受范围以内的可挑选房源实在是少之又少。甚至有买家抱怨“新政”造成了涨价。
对此，金丰易居相关负责人认为，新政策在一定程度上可以抑制炒房的行为，交易成本的大幅提高使得炒房利润空间缩小，投资者入市的态度会更加谨慎。但是这个效果需要较长一段时间才能显现，短时间内提升的是挂牌价格。要靠这个政策遏制投资实现降价短期内不太现实。
在实施了9个月后，“新政”暂停。这样直接涉税的二手房交易成本大幅度降低，马上激活了之前搁浅的交易房源，另外有一部分因故转租的物业回归到置换市场，同时在增加市场的供应量的同时也挽回了二手房市场人气。图例可见，9月后成交量一路飙升，迎来了二手房市场金九银十的旺季。

猜测中的加息出台
关于加息的话题人们揣测多时后终于在 10月28日正式出台。虽然房价的大幅度抬升使更多的消费者必须使用贷款，但活跃的二手房市场并没有因为这一次的小幅度加息受到过多的干扰。

盼望取消超额税
20%新政的出台曾经令房改房趁势火了一把。但取消后，房改房面临的压力着实不小（3成左右的卖家为了夺取最有利的销售时间，调整了挂牌价格）。因为房改房“不涉税光环”消失，而其需要缴纳的“超额所得收益”等劣势逐渐明显。在这样的背景下，“取消超额税”的消息传出了，令许多房改房业主兴奋了一阵，特别是一些拥有次新房改房（1998年以后建造）的业主。这些待售物业大都是因为涉及超额税（10万元左右）而暂未成交的。
不少消费者希望该政策能在2005年实施。这样就会有更多成新度较高、面积较大、配套齐全的市区内房改房会抛去顾虑，积极入市。也能盘活那些处于租售两难境地的房改房（总量10%左右）。

青春期反应之二：住宅投资的逐渐归位
处于“青春期”的二手房市场，面临更多的是压力：一方面市场容量极度扩张，特别是需求增加使它积蓄了大量的能量；一方面关注度提高，政策纷至沓来，各种各样的变化使得市场比以前复杂了。加之其他各种压力交织在一起，状况可算得上是此起彼伏。

投资客成功转型
2003年在20%的影响下的市场反季节活跃曾为我们展示了投资客手中的巨大房源储备和市场巨大的吸收能力。政策频频调整总是能引起市场的趋向变化。其中，对市场敏锐度更高一些的投资客更是频繁活动。而相对2003年而言，2004年的投资结构也有巨大的变化：

从表中，我们可以清楚地对比出2003年与2004年投资者的心态变化。应该说2004年已经有部分投资者退出了市场，价格的攀升、政策的变动和市场的反复多变都使一般“小打小闹”的投资者不敢贸然进入或无法进入，短期套利炒作的买家大大减少，不少投资客选择在2004年将库存“房源”减仓清负。

而另外资金实力较强的、对市场把握较准的小部分投资者则从赚取“差价”实现赚取“物业升值”利润的转向，他们同样也在这多变的市场赚得盆满钵满。站在市场的角度来看，入市结构和投资环境已发生重大的变化。宏观调控已逐渐显效。

杭州人是置换主体
在投资客活动逐渐减少后，二手房市场上的本地人成了主流（成交的买卖双方超过80%为本地人士）。8月后，旧房涌市高峰到来主要是由于一部分杭州人卖旧、买新造成的。他们当中4成以上属于改善型购置（成交面积在100㎡以上、6年以内成新为主），让我们真正感受到了本地人的强大购房能力。这样也顺势成全了新房价格平稳走高，次新房再次成为市场热点。从结构上来看，这样的层次更加合理，更能促进市场“梯级消费逐级改善”，也充分体现了“物有所值”的价值规律。

青春期反应之三：房价快速上涨
物业成新决定涨跌
对于消费者来说，更为关心是房价的涨跌。2004年与2003年的另一个迥异之处是物业涨跌的规律进一步显现。从两次展会期间的新增挂牌样本中抽取的几个同类物业情况，可以发现挂牌价格变化轨迹（已作系数修正）：

上表可见，新房全部上涨而旧房全部跌价，并且半年时间不长，涨跌幅度不小，稍有的区别无非是幅度不同而已。连续几年房价高速上涨现已到达缓冲期，而经历了许多波折之后，买卖双方在调整后能从容地面对这个市场积极进行价位调整（希望尽早出市）。事实证明：使用功能随着时间的推移日渐落后。随着城市化的发展，市区物业的土地增值潜力已得到最大限度的挖掘，其未来上升空间已非常有限。再加上折旧贬值、信贷支持力度的缩减，其抗跌性差，而新房仍有一定价格上涨的空间。目前二手房市场二级分化并且界限非常明显，今后需求更将向高端发展。

万元房出现并非偶然

从3月开始，高单价物业就已经迫不及待地入市试水，不少物业也是头一回盖上“万元物业”的帽子。从二手房发展历程看来，万元房出现并非偶然。2004年有许多三证完结可以入住的物业开始出售。一方面这其中有一部分的卖方原本是投资者，另一方面，也有部分原准备自住的卖方“见利思卖”的。但也并不完全都是高品质的物业，其中有仰仗优越地理位置的，有品牌有环境“养尊处优”的万元物业，也有“不甘人后”挂高价 “挂尊处优”属于跟风涨价的“万元房”，这都缘于对市场的预期值增加。9月以后，20%个税暂停征收，备受关注的“万元房”真正开始其“燎原之势”，成交也渐入佳境。就目前市场承受能力而言，对于部分高品质物业还是有一定的消化空间的。这样的挂价，就其波及区域而言也将日益扩大，成为价格持续上扬的原因之一。

旧房面临尴尬
杭州二手房转眼间变得炙手可热。供应房源可以说遍布杭城各个角落，涵盖各个层次，且供应量似乎也源源不断，选择的余地远远超过了商品房。而其中成新度较高的次新房更是打破了人们传统印象中的二手房概念。“看了就可买，买了就能住”让更多换房时代的潮流者体会并认可了这种快捷方式的便利。从目前的市场状况来看，成新品质物业在2005年将继续“风光无限”，而缺乏竞争力的物业只有调整好价格才能脱手。并且市场主体结构悄然变化的迹象已经出现。比如2004年下半年在 “新盘拢市”夹杂价格高涨的大背景下，房龄在15年以上的物业成交颇显疲软，成交价格下降比较明显。

青春期反应之四:换房时代踏进门槛

梯级消费的四个阶段：租房——初次购房——换房时代——追求景观。从这个角度考虑，把2004年上半年和下半年的成交物业价格按照每相差1千元/区间分类后可以看到：二手房市场的需求方面在下半年晋级发展，可以认为已经迈入换房时代的门槛。其中7000-8000元/㎡的成交单价已大幅度升高，说明购房者对于房龄的敏锐度也在锐化：虽然房龄较长的物业在价格上还有一定的优势，但买方似乎更青睐于成新度较高、价格不菲的次市区物业，说明市场还是有购买能力在支撑的。

区域价格 演绎个股行情
就2005年的市场预期，同质化的房源竞争将愈加激烈，而市场也更趋于成熟，二手房市场不会再呈现出2004年之前“四面开花”的局面，取而代之的是市场调配后的有跌有涨，楼盘差异性显得更加重要。而且往往就是在房产市场出现阶段性调整的时候，中档以及高档物业所受影响最小，而它们将会促成成交市场的结构变化。市场供应主体方面改变了以往老、旧物业为主的状况，房龄在10年左右的物业成为主体，而5年内房龄的物业也不在少数。说明供应重心上移的事实。

统计表明，3月成交物业均面积为79.56㎡。在相比2003年大幅度提高的基础上可以说，目前杭州三级市场的供应结构已基本稳定下来。其中成交物业在120㎡面积以上的物业达到总量的22.8%。而50平方米以下的小面积物业也恰好占两成的比例。从供应面积结构来看，形成了比较合理的两头小中间大的“纺锤状”。是否大房子就受欢迎很难断言，但可以肯定的是其在成新度以及户型结构甚至配套环境方面要明显优于小户型物业。这也是2004年二手房市场一个突破性的变化。以“改善居住条件”为需求的主旋律在三级市场已逐渐奏起。

供求比例逆转
楼市看起来风云变幻不可捉摸，其实都是在一个周而复始的公式中进行。成交量的走向主要还是由供与需之间是否匹配来决定。

从上图可以看到：2004年供大于求、供小求大的状况均分天下，打破了一直以来完全卖方市场的格局。在这场拉锯战中，买方拉绳的手时松时紧，过程曲线异动却始终步调相符。两次供求比例逆转导致的市场景况却完全不同。第一次出现在5-7月，当时消费者对价格上涨缺乏信心是造成挂牌集中和需求锐减的主要原因，另外还有许多有效的需求被高价压抑，有的甚至转向租赁。这样情况下的供需矛盾造成成交萎缩。而同样的房交会后，（11、12月）供应也是赶超需求量，不同的是买方心态有了转变。在经历了一年动荡后坚定了买房信念。因此成交率比平时高出一筹。由此可以认为：杭州二级市场无法满足大部分市场需求的情况下，虽然投资因素在日渐减少但高位盘整尚需时日。有理由相信：三级市场的供求关系有望缓和。

争论挡不住房价的上涨
虽然杭州众多的二手房诚心客户并不希望看到这一（上涨）事实，虽然“回归理性”“挤压泡沫”一直是众望所归，但走势不得不让他们对二手房市场重新估测。
看到图中2004年一年的成交价格走势后定会有许多人有种错失的感叹。特别是9月个税暂停后市场随此出现补偿性反弹 。而房交会的召开使仅平复了2个月的价格又开始继续上升。看来尽管经历了有价无市的清淡期，卖家对于市场预期还是持乐观态度的。

经过这几年的发展，二手房与商品房1∶1的成交量昭示其已成为杭州房产市场不可小视的力量，甚至成为众多购房族的首选。三级市场还在持续积聚着巨大的能量，潜在需求不会减少，实际需求更在不断增加。
经过2004年消费者对于频出的政策适应能力加强，虽然这一年起起伏伏、跌宕回转，但这毕竟是市场走向成熟的必经之路。我们没有理由去责备一个处在成长周期中的孩子。
2005年，供需关系的逐渐缓和情况。虽然房产价格可能随着供应品质的提高导致部分买方考虑租房，但后市情况我们依然看好。金丰易居认为：购置房产是一种可滞后的消费，因此不少非迫切的需求有暂时转移到租赁市场的可能。
处于“青春期”的二手房市场，面临更多的是压力：一方面市场容量极度扩张使它积蓄了大量的能量；一方面关注度提高，政策纷至沓来，各种各样的变化都要。加之其他各种变故交织在一起，状况可算得上是此起彼伏。但我们有理由相信，2005年的杭州房地产市场的步伐必将更加稳健。而2005年二手房市场的自我调整也同样会更加强劲。