2004年，喜忧参半的杭州租赁市场

特约撰稿/唐理彦

相对于“峰回路转”的2003年， 2004年的租赁市场如同二手房买卖市场一样，也表现出“一波三折”。总体来看，2004年的杭城租赁市场，喜忧参半，由于房源量、客户量的“一升一降”以及上扬的租价，以及政策面的一些因素，形成了租赁市场上半年火热，下半年走淡的两极分化的局面。这一年住宅租赁市场的成交量比2003年下滑了近10％。来自各中介的综合统计数据显示，本年度房源量与去年同期相比增幅已达到23%；与此形成鲜明对比的却是客户量比去年同期下降了19.5%。而与此同时，2004年的住宅租价较上年呈现稳中有升的上扬态势。我爱我家市场研究中心相关负责人认为，从近两年的租赁价格走势分析可以看出，杭州市的租赁市场已经进入平稳发展的时期，租赁价格基本上受季节变化所带来的租赁人群需求变化的影响，在一定价格范围内小幅波动。交通及地理位置是导致城区、郊区租金差异的直接原因，从整个租赁市场可以看出，离城区中心距离越短，租价越高，反之则越低。

2004年租赁市场回顾
杭州作为省会城市是浙江的政治和经济文化中心，每年都吸引着成千上万外地来杭的求学、打工、经商者，这些人都需在城市暂时或长期居住下来，其中大部分是靠租房解决居住问题。据统计显示，截至2004年6月，杭州市常住人口将近400万人，户籍人口636万人，居住半年以上的外来人口140万人。杭州人口还在以每年0.9％的速度增长，杭州的外来人口以每年10.12万的速度增长。
根据上述统计数据，可以作一个推算，杭州现居住半年以上的外来人口达140万人，按50%的比例计算，有近70万的外来人口需要租房；而对于636万杭州户籍人口来说，受拆迁、工作地点变更、家庭居住拥挤等多因素影响，也有近5%的租房需求人群，这样就有近31万的杭州户籍人口需要租房；70万的外地租房者加上近31万的本地租房者，杭州有超过101万的租房需要，而其中又有近80%的人群选择住宅租赁，那就是近81万的有效租房需求，按每房3人的保守计算，有27万套的租赁需求，如果每套房屋按1300元的租赁均价计算的话，每年租赁市场发生的现金额转移达到3.51亿，所以杭城的租赁市场需求是十分巨大的。另一方面，随着杭州房地产的迅速发展以及杭城百姓投资意识的逐渐增强，大量空置、闲置房源被释放出来，租赁市场房源供给十分充足。我爱我家认为：2004年杭州住宅租赁市场总体还是十分强劲活跃的，但由于政策面的一些举措，比如个税开征和暂停、贷款限制、央行加息导致2004年上半年的租赁市场活跃非凡，下半年的租赁市场则显得有点后劲不足。
一居室依然抢手，二居室渐成“新宠”

从2004年的租赁成交数据来看，面积和租价都适中的一居室依然是多数租房者的首要选择，成交保持着高昂的态势。成交区域除了市中心的传统热点区域以外，次中心如城东采荷、景芳、闸弄口一带，城西文教、高新一带，城北大关、德胜一带的一居室一直持续着供不应求的局面，但由于市场放量少，只占总成交额的22％。
相对于俏租的一居室而言，面积在50-70平方米的二居室渐渐成为市场“新宠”，由于二居室的房源放量较一居室要多得多，已成为2004年租赁市场的主力成交户型，占总成交量的61％。我爱我家认为原因有两方面：首先，每年成千上万青年组成家庭而导致家庭租赁人群的增加，以及租房人对“合租”观念的转变使得二居室租赁需求增长；其次，二居室房源充足、选择余地大，租金价格虽然比一居室略高但使用面积更大，居住质量更高。这两方面因素使得二居室受到租房人普遍的青睐，成交量较去年有较大幅度的增长。而三居室和四居室由于面积偏大、租金价格高导致租赁人群有限，其租赁成交量虽然有所上升，占到了总成交额的17％，但没有明显放量的迹象。

租赁热点区域变化不大
交通便利带动周边租赁升温

有外地来杭的朋友笑称，杭州什么都好，就是交通不好，一到上下班时间，整个城市就是个“堵”城。在拥挤的城市生活中，交通还是不少租客选择房屋的首要条件，周边交通环境对租赁市场的影响已日益凸现。
我爱我家的统计资料显示，2004年租赁市场的交易活跃区主要集中在城中、城北、城西三大传统区域。市中心是杭州的传统热点租赁区域，其租赁成交量占到整个杭州市租赁交易总量的3成左右，其中商圈云集的武林、凤起、庆春地区租赁需求热度高居不下。另外，杭城周边地区随着近年来政府的基础设施改造及各项配套的完善，公交线路的日益发达，再加上价格上有明显优势，发展势头有明显的上升趋势。我爱我家市场研究中心认为：交通和租价一般是租房者考虑的首要因素。交通便利特别是靠近公共交通的房屋最受租房人的青睐，社区环境成熟、配套设施齐全的房屋比较受家庭租房者的欢迎。

大有可为的2005
分析近两年的租赁走势，结合整个杭州租赁市场的供需情况，我爱我家研究中心相关负责人认为，2005年租赁市场将大有可为，具体的表现及理由有二：
一、租赁成交量将继续大幅增长。现有的140多万的非常住人口给杭州租赁市场提供了稳定且巨大的租赁需求，而随着新的大量来杭求学、工作、经商人群的不断涌入，又会带来新的租赁需求，如此巨大的需求量必将使得2005年的租赁市场保持大幅增长的势头。
二、租赁价格保持稳中微涨的趋势。虽然巨大的市场需求会使得未来租金有一定的增长空间，但对于已经进入平稳发展时期的杭州租赁市场，增长的速度将很缓慢，2005年的整体租赁价格将呈稳中微涨的态势。这将使客户对租金的接受度提高。
一居室“俏租”依旧，两居室将成为租赁的主力户型。2005年，一居室依然是租户的首选户型，但随着租房者“合租”观念的转变，以及家庭单位租赁人群的不断增加，价位和面积均适宜的两居室将成为2005年租赁市场的主力需求户型。