二手房买卖八项注意

《楼市》记者/郭晓雯

曾有调查统计，在杭州，七成以上的购房需求者在选择房产品时首要考虑的是购买新建商品房，也有专家分析说：新房投资性需求大，购房自住的需求者偏好二手房。在目前杭州的房地产市场，二手房较新房至少有两大优势：其一为现房优势，目前杭州市场的新建商品房基本为期房，而且开发周期在1-2年，二手房具有即买即住的现房优势；其二为低总价优势，目前杭州二手房市场主要供应来源除了比例渐增的次新房外，房改房依然占有一定比重，这些房改房尽管房龄较长，但是地段好面积小，是二手房市场低总价房源的主要来源。
许多购房者对二手房交易心存顾虑，一方面由于交易手续繁杂，易引起纠纷；另一方面是由于二手房定价的不确定性，一些购房者觉得二手房价难以捉摸，担心高价买入物非所值的房产。其实，判断一套二手房是否物有所值，也有其自身的规律可循，二手房的地段、成新度、装修、品牌、物业管理、朝向、楼层、配套等要素都会成为二手房价值的评判依据。

要素一：地段

地产界有句名言：地段、地段，还是地段。许多开发商将其视为金科玉律。但在杭州房地产市场特别是二手房市场，地段的好坏并不是与其距离市中心的远近成正比的。记得一年前，一位北京的朋友问起一个位于城西的楼盘，当时市中心的二手次新房大概在8000元/㎡左右，城西的这个楼盘市场价格约为7500元/㎡。朋友问这个楼盘所处位置在杭州属几类地段，得知是六类地段后，朋友立即咋舌：地段差那么多，房价也不便宜多少嘛！
几年前就有专家呼吁杭州的房价没有梯度，难以满足不同层次需求。二手房市场也曾有“补涨理论”，即各区域长期看都是保持一定的上涨幅度，某区域在一定时期的涨幅不大则意味着在下一轮涨势中可能更有潜力，涨幅可能比其他区域更大。从目前杭州二手房价的上涨轨迹看，这一理论倒也适用。看看目前几个区域的均价：城北大关7000元左右/㎡，城南复兴7000-7500元/㎡，城西翠苑约7500元/㎡，城东采荷7500元/㎡左右，基本处于同一价格水平，如果要在地段上分个孰优孰劣，绝非易事。
杭州与北京上海等大城市相比，主城区相对较小，所以无法适用地段等级决定房价等级的规律。对杭州购房者而言，生活的便利性和舒适度更能成为房价是否合理的依据。记者曾在城西、城南和城北都居住过一段时间，也见证了各区域的房价上涨。地段是交通、环境、配套等多种条件的综合，所以，地段影响房价不是简单的“板块补涨”，研究各板块房价的轨迹，会发现各板块的每轮上涨都是有其诱因的，而这些诱因总是离不开交通、环境、配套这些因素，譬如：西城广场对城西房价的推波助澜、紫金港校区对三墩地区的房价刺激、钱江四桥对滨江房价的推动。

要素二：成新度

二手房区别于新房在于其经过了一次转让，在许多购房者眼中，二手房似乎等同于旧房，这种观念是不正确的。目前杭州二手房市场中新交付的商品房所占比例越来越高，房龄五年内的二手次新房更是二手房市场的新主力。房龄的参差不齐是二手房市场的一个重要特征，而购房者对房龄的关注不亚于地段。
有购房者指责一个二手房房东定价之荒谬：某小区一套1998年的二手房挂价近万元，而同地段的其他房源成交均价仅为8000元/㎡左右，房东的挂价理由是朋友的一套地段偏远的二手房卖了这个价。该购房者说，房东朋友的那套二手房虽然地段稍偏，但是刚交付的新房，小区品质和环境都不能和该套二手房相提并论，购房者非常想不通的是：一套住了5、6年的房子怎么能拿新房当参照物呢？
的确，在二手房市场上，许多房东盲目选择参照物，忽视了房产成新度、环境、品质等因素，形成了“旧房新房试比高”的现象，造成了挂牌价脱离成交价的有价无市局面。其实，目前二手房市场对房价的评估通常是按年份区分的。很明显，2000年后的商品房在品质、环境上较上世纪90年代的房产都有大幅提升，通常和90年代的房产在价格上有20%以上的差距。
成新度不仅仅表现在房龄上，还体现在折旧上。在二手房市场，同一年份的房产由于品质和维护的差异从而呈现不同面貌的例子有很多。而卖方为了促成交易虚报、隐瞒房龄的也大有人在。有这样一个案例：张小姐想买一套90年代的二手房，经中介公司推荐看中一套市中心的小套，惟一感觉不足的是房屋外立面颇显陈旧，中介公司说该房产为1990年建成，张小姐尽管有所疑虑却没有追究。土地证办好后，张小姐发现证上注明的年份为1988年，为此，张小姐和房东、中介闹了一场纠纷，最终获得一些赔偿，却也因此身心疲惫。
因此，在二手房交易过程中，多留个心眼，校验三证以获得真实的信息包括房龄、面积等信息是十分必要的。此外，由于许多小区进行了外立面改造，从外观难以判断折旧情况，所以对这类房产则需在内部结构等方面多加观察。

要素三：装修

一直以来，毛坯房都是购房者的最爱，许多装修过的二手房房东都大摇其头：说自己的装修亏了，半卖半送还没人要。不过，这种局面已经慢慢成为过去时了，装修在二手房市场的地位正在悄悄地变：翻开中介公司的房源广告，30%以上的房源注明“送装修、带家具家电”、“中档装修”、“豪华装修”等，不少经纪人也反映带装修的二手房好卖起来了。
王先生近日卖出一套位于半道红的二手房，该房是其去年买进结婚用的，装修和家具等都花费了不少心思和代价，但王先生对装修能折多少价心中没底，所以在房源信息广告中注明：装修价格另议。谁知，买家看了居然很喜欢，强烈要求王先生把全套家具家电留下，并且出价基本和王先生的花费相当。据说，像王先生这样的例子在现在的二手房交易中已屡见不鲜了。
许多二手房的买家因为装修的繁琐逐渐接受带装修房产，特别是装修年份在3年内的房产，一般认为装修的折旧比较快，特别是材料和风格变化使装修容易过时，5年以上的装修，购房者对其满意程度就会直线下降了。还有一些购房者愿意购买风格简约的装修房，通常以年轻人居多，一位陈小姐认为，自己现在喜欢某种风格不一定两年后还喜欢这种风格。所以，她对厨卫和材料要求高一些，但风格力求简约些，以方便二次装修。
一些购房者不接受带装修二手房的一个原因是由于装修计入房价，使许多二手房挂价惊人，但实际上，房东在装修上的报价有一定的还价空间。据经纪人介绍，有些带精装修的二手房挂牌价和成交价可能达到2万左右的差额，大部分原因还是由于房东在装修上的让价。

要素四：品牌

如果在翠苑、朝晖问那儿的居民他们住的小区是哪个开发商开发的，可能没几个人能答得上来，但是对于一些品牌房产的品牌楼盘，许多购房者却能如数家珍。购房者对房产品品牌的注重是近年来才开始的，毕竟杭州的开发商也是经过近年的磨练才打造出品牌的。
品牌能否提升房产品的价值？回答当然是肯定的，杭州的房地产市场已有大量鲜明的例子：在蒋村商住区，2000年桂花城推出的时候，起价是2600元/㎡左右，均价3200元/㎡左右，而先于其推出的颐景园、嘉南公寓、湖畔花园二期当时价格也基本在同一水平，4年过去了，桂花城房价一路飙升，成交价已达12000元/㎡以上，而其他几个楼盘在二手房市场价格也有高低，表现最佳的颐景园也近万元，却始终难和桂花城抗衡。
以下是桂花城和颐景园2004年月分别成交的案例：
颐景园，成交面积115㎡，户型三室二厅一卫，楼层3F/5，成交总价100.8万，折合单价8765元/㎡；
桂花城，成交面积81㎡，户型二室二厅一卫，楼层6F/6，成交总价100万，折合单价12346 元/㎡。
许多购买品牌房产的业主表示，期房投资者更注重开发商的品牌，这样，品质就有了保障，但对于二手房而言，由于是现房，环境、品质、物管等都是真实可见的，所以，购房者除了开发商品牌外，更应该对环境、品质等因素进行综合比较和考虑。

要素五：物业管理

上世纪80年代、90年代初的小区鲜有物业管理的概念，许多购房者对物业管理的重要性也知之甚少。一位业内人士说，现在的购房者对物管收费十分关注，却对物管的质量比较忽略。在二手房市场曾有一个比较典型的案例：位于滨江四区的世纪坊，2002年末曾因物管公司撤走，小区垃圾成山多次出现在各大报纸头条，而且，物管问题很长时间内都困扰着小区居民。2003年，世纪坊的房价却突飞猛进，一年之内涨了1000元/㎡以上，许多购房者看好的都是钱江新城给该区块带来的潜力。这是物业管理的不足被淡化后的补涨。
物业管理的重要性随着人们对生活品质要求的提高而日益显现出来。发生在城西沁雅花园的案例就与世纪坊有着天壤之别。2004年8月，沁雅花园由于物业管理公司出现更替，波及二手房市，许多购房者纷纷回避沁雅花园的二手房。据悉，当时沁雅花园的挂牌价在6300-6800元/㎡左右，成交率仍然很低，而此时，一路之隔小区档次相仿的香樟公寓房价已升到8000元/㎡以上。
物业管理因素在不同时间、不同区域对不同房产品价格的不同影响反映了不同购房者的观念差异。物业管理是生活品质的保障，也是楼盘品质的一个方面，有专业人士认为，随着二手次新房在二手房交易过程中的比重增加，物业管理也将成为评价房价的一个重要因素。

要素六：朝向

杭州是个冬冷夏热地区，最适宜居住的朝向是坐北朝南，选房购房过程中，购房者对南北向房源具有明显的偏好。有经纪人反映，很多客户看房前都要确认房源是否南北向，有些东西向的房子，尽管户型好、价格便宜，大多数的购房者还是难以接受。记者曾经注意过一套位于中山北路的房源，60平方米左右，二室一厅，东边套，建于90年代初，当时的挂价仅为7000元/㎡，较市场价低了10%左右，而且房东还提出价格可以再商量。刚好有朋友要买房，则把该房源推荐给她，看房后才了解到：该房源所在的整栋房屋是南北向的，其本身的确也是东边套，但房间和阳台都朝东，朝南没有窗户。尽管朋友觉得户型价格都合适，朝向也无所谓，但最终在父母的强烈反对下还是放弃了该房源。
在二手房交易过程中，对朝向的忌讳还是比较大的。因此，资深经纪人也特别提醒投资型购房者，不要因为价格略便宜而选择朝向不佳的房源，也许开发商在定价时南北向和东西向的单价相差200元左右，但是该房源一旦进入二手房市场，两者间的价格差距可能拉大几倍，还会影响成交周期。

要素七：楼层

记得二手房交易刚起步的时候，许多中介公司让求购客户填一张意向表，在楼层一栏中，最常见的就是“非顶非底”了。几年前，市场上最受欢迎的楼层是3、4楼，购房者常常觉得底层潮气重、顶层夏天热且易渗漏，当时的开发商为了促进销售常采取底层送花园，顶层送阁楼的手段吸引客户，于是，同样是顶层和底层，2000年后的房产和上世纪80年代、90年代初的房产却经历着截然不同的遭遇。在一些老的小区，顶层和底层出手量大且价格相对便宜，而在二手次新房中，带阁楼的顶层和带花园的底层早已成为“香饽饽”。
当然，楼层好坏也不能一概而论。年纪大的购房者和家中有小孩的购房者对底层更偏好一些；有些小区的底层做了架空设计，避免了一楼的潮气，底层同样也很畅销；还有些小区通过平改坡，顶楼房源“俏”了许多。
同时，随着高层、小高层的增多，楼层高低成为购房者考察采光是否充足的一个重要因素，许多房源因为采光问题，出手困难许多。当然，即便是多层，购房者在看房时也同样要注意采光和通风等问题。有这样一个案例：曾有一套水陆寺巷的房源，位于庆春路新华路附近，闹中取静，地理位置非常优越，楼层是6楼中的4楼，户型面积都十分不错，单价5400元/㎡，比附近的青春坊便宜近1000元/㎡，有位购房者李先生看房后十分满意，开始和房东商量价格。可是，无意中他发现该房源刚好处于东清大厦两幢高层之间的间隙，下午1点就没有太阳了，于是，他立即终止了议价。后来，房东几番降价，还是无果而终。
通过以上案例，经纪人提醒广大购房者，二手房交易宜细心谨慎，不妨多花时间和精力多方考察，以获取最真实的信息。

要素八：配套

配套是评价一个区域生活便利程度的重要方面，为生活提供便利的配套设施有：超市、银行、医院、学校、农贸市场等。配套上的优势是许多成熟小区价格高企的主要原因，而对于稍偏远的区域，一旦有配套上的利好，对房价的影响也将是立竿见影的。
感触很深的一个例子：欧尚超市刚开业，位于上塘高架旁的许多不知名的小区便有大量房源纷纷在二手房市场挂牌，挂价4000-4200元／㎡，后面的备注栏清楚地写着“欧尚超市附近”字样。据了解，那些小区在欧尚超市开业前，不仅不为人知，而且价格很低，单价3000多元也无人问津，而欧尚超市开业后不久，这些房源却一下子成了抢手货。配套对房价的影响由此可见一斑。
有经验的购房者在买房前往往会大量搜集周边的市政配套规划等信息，配套除了会提升房产价值外，也有可能会对房价产生不利影响。譬如高架桥、快速路的建设就会直接影响临街的住宅乃至商铺。叶女士购入一套新房，当时紧临小区的是一片规划绿地，两年后，规划变更，绿地上建起了一座垃圾站，叶女士对此叫苦不迭。