均价是个骗人的东西

丁建刚

听众（热线）：丁老师，报纸上说，现在商品房的成交价格还不如2004年上半年高，实际上房价在下跌，是这样吗？
丁建刚：我也看到过你说的数字。先不说这个数字是否准确。就房价，我指的是一个城市的平均房价，本身就是一个只能参考的数据，有的时候甚至有很大的欺骗性，你完全相信这样的数据是要上当的。
第一，计房价的地段不是固定的。这里的一个主要误区就是那时的楼盘地段和现在是不一样的。2001年的平均房价统计的时候，可能包括了当时9000多元/㎡的中大吴庄，当时7000多元/㎡的万安西苑，当时4000元/㎡的紫桂花园，当时不到2000元/㎡三墩的金厦公寓等等。而那时在滨江区、下沙、闲林几乎没有什么楼盘，而现在占平均房价大头的是这些地区的楼盘，还包括了像临平老余杭等区域。而当时的那些楼盘的房价现在在二手房市场上可售的价格都上涨了100%，甚至更多。这也正是统计部门每年公布的房价上涨幅度只有百分之十几，而人们的感觉却远远不止的原因。
第二，统计平均房价每个时段不同会有完全不同的结果。特别是在在售楼盘比较少的情况下，统计出来的数据可能是完全失真的。举一个极端的例子，比如说现在只有两个楼盘在销售，一个是市中心的楼盘10000元/㎡，另一个是闲林的楼盘4000元/㎡。那么杭州的平均房价就是7000元/㎡，其实7000元/㎡根本不是杭州真实的价格。同样极端的情况，比如说现在只有市中心的几个楼盘在销售，售价是13000元/㎡，你能说杭州的房价暴涨到13000元/㎡了吗？如果只有几个闲林的楼盘在销售，售价都是4000元/㎡左右，你能说杭州房价暴跌到4000元/㎡了吗？当然不能。
听众（热线）：那丁老师，开发商在卖的房子价格总是真实的吧？
丁建刚：也未必。透明网上我看到一个钱江新城的楼盘，9000多元/㎡的价格，几天时间，基本卖光，而且还有很多人在等着要买。那说明这个楼盘的市场价实际价格可能还要再高一些。而另一个市中心的楼盘，11000元/㎡的价格，卖了3个月才售出1/5，说明市场不太认同它的价格。
理论上讲，只有二手房市场上成交的价格才是真正的市场价格，因为这个价格是卖家反复试水、买家反复比较的结果，当然极个别买错或卖错的人也是有的。

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