耍赖逃避不了违约责任

文/浙联律师事务所主任、高级律师 戴和平

2002年2月，杭州某培训学校与一家房产公司签订了商品房买卖合同。合同里双方明确约定，最后一期的260万元房款在买方收到入伙通知书并接受交房时付清，如果逾期不付则支付30万元违约金。现在，这家培训学校已使用该房屋一年，房产公司也上门对这笔欠款进行了无数次的催讨，但培训学校总是以各种理由拒绝付款。被迫无奈之下，这家房产公司把培训学校告上了法庭。
法庭上，培训学校承认房屋已使用了一年多时间，目前也正在使用。但他们认为，合同约定己方在收到房产公司的入伙通知书后接受交房时才支付这笔260万元款项，而到目前为止他们一直没有收到入伙通知书，所以还不算交房，也不具备付款的条件。另外，培训学校还要求这家房产公司支付至今没有交房的违约金30万元。当法庭向这家培训学校出示房产公司递交给法庭的入伙通知书挂号单和入伙通知书复印件时，他们还是继续抗辩，认为挂号单和入伙通知书复印件不能证明房产公司已经把入伙通知书寄给了培训学校，就算有挂号信寄给学校，也不能证明这个挂号信的内容就是给学校的交房入伙通知书，所以要求法院驳回房产公司的诉讼请求。
法院调查辩论结束后，法官主持双方进行了调解。房产公司考虑到方方面面的关系，表示只要培训学校立即支付这260万元拖欠的房款，愿意放弃30万元违约金，但培训学校仍然坚持认为目前不具备支付房款的条件。
最后，经调解无效，法院判决培训学校立即支付拖欠的这260万元房款和30万元违约金，并承担本案全部诉讼费用6万元。
楼律师点评：
这个商品房买卖合同纠纷是个典型的因耍赖而承担违约责任的案例，它给了所有不诚信者一个深刻的教训。律师认为法院判决的主要理由和依据如下：
首先，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应依约全面履行自己的义务。从本案的事实来看，原告已领取商品房预售证，本案所涉房屋也早已由被告实际使用一年多，而且目前还正在使用，所以被告培训学校以房产公司未履行合同义务——没有给入伙通知书和正式交付房子，是缺乏事实依据的，明显是对实际情况的否认和耍赖，故法院没有采信。
其次，这个案例证明在官司中，证据事实还是第一位的，法庭依据法律和事实得出诉讼结果。不诚信的行为最后得到的总是不利后果。
第三，如果这家培训学校在法院主持调解的时候，能够面对现实，抓住机会，以诚信的态度取得原告房产公司谅解的话，还可以避免30万元违约金的损失。但这家培训学校存在着侥幸取胜的心理拒绝这样做，最后只有吃个全面败诉的官司。这也给其他已经违约和将要违约的人一个深刻的教训。
第四，这个案例也告诉发生纠纷的当事人，如果协商不成或对方不诚信，只要依据充足，事实清楚，法律或合同规定明确，就应当及时向法院起诉或申请仲裁，以及时维护自己的合法权益。

物管是否有权停水、停电？

文/浙江天册律师事务所律师 孙敏

张女士因不满物业公司的物业服务而拒交管理费达半年之久，物业公司在多次催讨不成的情况下，将张女士家的水停了，若干天后，又将电停了。张女士遂向法院提出诉讼，要求物业公司停止侵权行为，并赔偿相应损失。物业公司则提出反诉，要求张女士支付物业管理费。
法院判决认为，物业公司是不恰当地行使了自己的抗辩权，由于其不是管理水、电的相应职能部门，无权停止向张女士家供水、电，故物业公司停止供水、供电的行为系对张女士的侵权，应停止侵害并赔偿相应损失。
楼律师点评：
物业内的水、电供应是由相关的供水、供电部门负责的，作为物业管理服务单位的物业管理企业无权擅自停止对业主日常生活至关重要的水、电供应。在实务中，有关部门往往委托物业管理企业代其收取水、电费，但也只是代收费用而已，并未授权物业管理企业停止对业主供水、供电。因此，物业管理企业停止对业主供水、供电，没有任何法定或约定的授权，如果造成业主损失，即构成侵权，应承担相应责任。

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