行业视角

2005年，绿色地产年 ——中国房地产业协会副会长兼秘书长　顾云昌

《楼市》记者/杜建凯 周翀

［编者按］ 新年伊始，2005年的房产市场走势更是牵动着千万人的心。对此，记者采访了中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌。

《楼市》：请顾会长评论一下2004年整个房地产市场的形势。
顾云昌：从房地产市场来说，2004年与过去五六年最大的不同，主要体现为房价涨得快。房价的高涨很大程度上是因为供求的关系，我们可以看一组数据：2002年，房产市场的供需比例为1.2∶1，房价涨幅为3%；2003年，该比例为1.13∶1，涨幅为3.8%；到2004年，供需比例为0.92，体现为供不应求，相对应的房价涨幅也是近年最高，为12.5%。通过近几年的宏观调控，供应量涨幅有所下降，而需求量并没有得到控制，到2004年，才会出现供不应求的局面。
《楼市》：2004年，宏观调控应该是一个很热门的词汇，对房地产市场实施宏观调控，是不是可以从侧面理解为中国房地产市场已经出现了比较大的问题？
顾云昌：不能这么理解，宏观调控不仅仅体现为数据，更重要的是提倡一种科学发展的观点。所以我说2004年是房地产行业的健身年，这是健康人的健身，而不是对“病人”的“治疗”。不能认为宏观调控就是出了问题，归罪于房地产是不公平不客观的。国务院2003年18号文件说，房地产行业是健康的，中国房地产不存在过热、过快的问题。
《楼市》：众所周知，房价上涨很大程度上取决于房产品的供求关系，同时供求关系也是宏观调控的主要对象，目前中国房地产市场的供求关系合理吗？该如何调整？
顾云昌：没错，市场旺实际上是需求旺。房地产市场的需求可以用“3+1+1”来概括。所谓“3”指的是三大自住型需求，一个是“孝”子（父母买房子给儿女）及“负”翁（多为靠巨额按揭买房的年轻人）的需求；一个是被动性需求，即拆迁安置；一个是自动性需求，主要是农民进城的居住需求，主要表现在房屋租赁上。另外，第一个“1”是指投资型需求，第二个“1”是指“转基因”需求，即由个人建房和单位建房转向市场解决住房，由此带来的市场需求使全国住宅建设总量每年增加３％～４％。
目前而言，并不是所有的需求都是合理的。自住型需求要保证，投资和投机需求通过银行进入加息通道会得到抑制，而因拆迁而导致的被动性需求将是调控的重点。被动性需求在总需求量中大约占1/3，在有些城市甚至达到50%，因此对这部分需求的调控将大大地调整房价的走势。一方面需要控制拆迁规模，2004年全国拆迁量比上年下降了7000万平方米，2005年的拆迁量将仍控制在2004年的水平；一方面要提高拆迁效率，只有这样才能有效放缓市场需求，加大加快新建房的速度，调整供求结构。
《楼市》：宏观调控是面对整个中国市场的，但实际上这几年下来，全国各地房地产市场的发展是很不平衡的，有东部强西部弱的现象，地区情况不同，所采取的政策是不是也应该有所不同呢？
顾云昌：就2004年而言，上海、杭州涨势比较明显，广州体现为稳中有降，北京体现为稳中有升。因此，广州需要对供应量进行调控，因为广州的供应量过大，供大于求；北京的楼盘郊区化比较明显，供求相对比较平衡，但产品结构需要适当的调整；上海和杭州因为本身供不应求，如果进一步压低供应量会让房价的涨幅加剧，应有效控制需求。
《楼市》：杭州楼市始终是大家关注的焦点，关于杭州房地产市场泡沫的传言有愈演愈烈的趋势，您是怎么看待这个问题的？
顾云昌：2004年房地产市场有很多事情，都和杭州、上海楼市有关。2004年，新开工、竣工增长速度放慢，销售速度放慢，恰恰证明了我的观点。市场是健康的，总体上是没有泡沫的。我认为泡沫分为两种，一种是泡沫性过热，一种是盲目性过热。
　　目前的情况是，供求总量基本平稳，供求结构基本合理，房价基本平稳。1998年开始，房价增长3%－4％，有土地材料价格提升、房屋质量提升的原因。这样的增长的速度低于9.3％的收入增长速度。不能用个别地区的情况代表全国地区。泡沫性过热，（是因为）房价增长太快，投资增加，炒房增加，需求就更多，供需出现不平衡，房价就更高。杭州楼市出现泡沫不奇怪，杭州土地供应少，杭州、上海处于中小泡沫阶段。楼价增长比收入快，导致杭州、上海房价收入比提高。老百姓把买房作为储蓄，不是投资，是用来“孝”子的。需求旺盛加上城市改造拆迁户需求等都是导致房价上涨的重要因素。杭州是人人向往的人间天堂，杭州的房子是全浙江省的需求，加上绝版的山水、最适合人居住的环境，造就了天堂的“天价”房，这是由市场体系决定的。
《楼市》：2005年的房地产市场的走势如何？
顾云昌：我们有理由期盼，2005年将是“绿色地产年”。对房地产市场而言，可以用“平稳、和谐、合理、规范”来概括，2005年的金融环境将不冷不热；对楼盘而言，应体现一个“省”字，要从粗放型的楼盘开发（目前我国建设能耗是发达国家的3倍）向集约型过渡。对企业而言，要体现一个“诚”字。据调查，10大霸王行业中，房地产位列第二，但从长远来看，谁把消费者摆在最重要位置，谁就可以走得最远。
《楼市》：最后，能给《楼市》杂志一点意见吗？
顾云昌：楼市旺了，《楼市》也就旺了。《楼市》受到了大家的欢迎，说明《楼市》被楼市认可了。《楼市》要为房产需求者服务，探讨楼市的规律性，要把专家讨论的结果告诉消费者，再把消费者的想法反馈给开发商。传导正确的、合乎情理的信息给消费者。