行业视角

“涨声又起”——2005土地新政解读

文/天元投资·锋尚企划 邵昌坚

土地之于房产的重要性，犹如水之于鱼。继2004年国家一系列土地政策掀起房产风波后，2005年初土地新政再一次触动了房地产业的中枢神经。在此笔者对近期国家主要土地政策进行汇总剖析，望从政策面找出2005年房产走势的“蛛丝马迹”。
综观2004年下半年至2005年1月间土地新政主要内容和方向，可以归纳为三个方面或者说三个步骤的改革。
其一，“收钥匙”。数月前，国务院对国土资源部下发了最后通牒，全国省级以下的土地垂直管理体系改革必须于2004年底前“基本完成”。该通知内容可以分解为：a.市、县、乡级土地审批权利全部收归省级以上（含省级）的国土管理部门。b.省级以下土管部门人事任命权从当地人民政府收归上级国土部门。
国土资源部副部长李元就此事在2004年12月23日召开的全国国土资源厅局长会议上发言：各地的国土垂直管理改革方案已经基本制定完毕并且已经下发到各级土地管理部门。土地垂直管理改革的快速进程，反映了中央政府推行该改革方案的迫切心理和调整土地供应一级市场的强烈决心。
其二，“摸家底”。国土资源部在12月底完成“收钥匙”工作的同时，下发了一则“紧急通知”。通知要求全国国土部门在2004年12月31日至2005年3月31日间，对全国城镇的存量土地、闲置用地情况进行“地毯式”调建国以来，我国还是首次进行此种全国性、地毯式、深层次的调查工作。
其三，“从严从紧”。2005年1月17日，在博鳌召开了“中国土地市场年会”。国土资源部土地利用司副司长束克欣在会议发言中明确指出：现行土地政策重点就是要严管土地。结合近期国土资源部发布的“2005年工作要点”有关内容，可以看出政府于2005年执行“从严从紧”的土地政策的决心。
土地新政整体构架及基本方针已于2004年12月至2005年1月间逐步浮出水面，政策形势已趋明朗化。房地产发展趋势与土地政策密切相关，在国务院如此大力度的改革政策出台以后，房地产发展将何去何从？笔者根据新政，分析总结如下：
趋势一，从城市经营到国家经营。各地政府倡导的“经营城市”口号，往往立足于本地利益，局限于本市的发展规划土地，建设城市，导致各个城市重复规划、功能叠加、互相打架的情势屡见不鲜。土地主管部门垂直管理体系形成后，则由省级政府从全省的角度，国务院从全国的角度，进行全局性的规划和协调。在土地新政的推动下，房地产业拓展过程中的地域限制将逐渐减弱，全国化经营的格局逐步形成。当然，“经营城市”及与此相对应的“城市地产运营商”等口号将逐渐退出江湖。
趋势二，土地退出机制成为必然。根据国务院文件“关于深化改革严格土地管理的决定”，土地闲置两年以上就要面临收回的命运。本次高规格的存量土地、闲置土地“摸家底”调查，不仅直接冲击了违规拿地的开发商，也加大了许多土地囤积的开发商的风险。今年3月底全国闲置土地数据出来后，土地如何退出将是2005年的一大看点。
趋势三，经济适用房的供地政策存在变数。国土资源部土地利用司副司长束克欣在今年1月7日“中国土地市场年会”上表示：世界上最发达国家的住房产权自有率也不过65％左右，多数发达国家一般在30％－40％之间。而我国城市住房自有率达到81％，一个发展中国家房产权自有率比世界最发达的国家都高出这么多。我国现在大量推行经济适用房（注：该政策由国家建设部主导），免收土地出让金，免收城市建设费用，其实是违背市场经济规律的。
趋势四，商品房供需关系再度发生变化。中央政策“从严从紧”土地政策基调有了，“收钥匙”、“摸家底”等大动作或已落实或已展开了，加之土地退出机制等具体执行政策的陆续出台，土地供应量缩减是必然，甚至是大幅度的。加上，在杭州及全国其他城市普遍存在的因为拆迁难度太大而导致大量已获批准的建设用地不能形成有效供应的客观现实。2005年能实现房地产开发并形成有效供给的项目和开发数量肯定会减少。在国内房地产消费需求依然维持强劲势头的形势下，2005年将是房产供求关系的一个转折点，房价再度展开新一轮上升轨迹的趋势不可逆转。

综上，2005年房地产“涨”声将再度响起。