楼市二手房

资产评估费提高的背后

楼市记者/杜建凯

近日，浙江省物价局向各评估机构和各房产中介机构发了一份名为《关于调整资产评估收费标准的通知》的文件（浙价服［2005］6号），要求自2005年2月1日起，对资产评估收费标准作适当调整。
按照该《通知》规定，不管房屋性质如何，上下家收费将统一，采取累进计费率：房屋总价100万元以下（含100万元）的，收取评估总价的0.35%，100万元到500万元的（含500万元）累进计费率为0.25%，500万元到2000万元的收取评估总价的0.1%，2000万元到5000万元（含5000万元）的收取评估总价的0.05%，5000万元以上的收取评估总价的0.01%。以上为基准收费标准，允许上浮不超过20％，下浮不限，即最高收费分别为0.42%、0.3％、0.12%、0.06%、0.012%。例如，一套150万元的房屋，今后需缴纳的最高评估费将为100万×0.42%+（150万-100万）×0.3%=4200+1500=6700元。相比调整前的评估费100万×0.25%+（150万-100万）×0.2%=2500+1000=3500元增加了3200元。
这在房产评估行业、房产中介行业和消费者中引起了不小震动。

0.4%→0.25%→0.42%
关于资产评估服务收费标准，一度是多方争议的焦点，浙江省物价局也曾经对评估费进行多次调整。1995年，在市物价局下发的第129号文件——《关于印发杭州市房地产中介服务收费标准（施行）的通知》中规定，100万元以下（含100万元）执行0.4%；2000年3月13日，在浙江省物价局下发的84号文件——《关于印发<浙江省资产评估收费管理办法>的通知》中规定，浙江省资产评估服务收费基准费率100万元以下（含100万元）执行0.25%的收费标准，为房改房上市而进行的房地产价格评估，其评估收费按每件不超过200元收取；而从2005年2月1日起，对100万元以下的资产执行最高0.42%的收费标准。
据了解，2000年时，之所以把原先的0.4%调整到0.25%，是因为要“鼓励房改房上市、激活二手房交易、启动房地产市场、加快企业改制”。但调整到0.25%以后，曾出现了一系列的问题。该文件下发后，大部分评估机构都没有执行，仍按照0.4%收取评估费，因此有多名消费者向有关部门反映，称评估公司赚“黑心”钱，不按标准收费。2003年8月27日，杭州市物价局还特地召开了整顿告诫会，会上部分违规收费的评估中介机构做出了检讨，并表示要积极配合杭州物价局做好整顿工作，但同时，所有的评估机构也对0.25%收费的合理性提出了异议。曾有多家评估公司以“收费标准过低，企业无法生存”上书，要求调整过低的收费标准。一方面消费者称评估公司“赚黑心钱”，一方面评估公司称收费标准过低，无法生存，由此，引发了对“0.25%”的广泛争议。
而对于此次调整，省物价局称，是为了“规范资产评估收费行为，促进评估行业的健康发展”。

提高收费有利行业发展
提高资产评估服务收费标准，能否促进房地产评估行业的健康发展？
杭州最早的资产评估公司之一——永正评估公司的负责人表示，此次调整应该是皆大欢喜的，全国其他地区城市的资产评估费用约在0.5%左右，而杭州原先的收费标准仅为其一半，资产评估公司的利润相当微薄，曾有众多企业纷纷倒闭，现有几家也是惨淡经营，加上近几年企业营运成本的增加，势必会导致各资产评估企业之间的恶性竞争，要生存就要压缩成本、裁减人员，企业难以成长壮大，一些小的评估机构为了竞争市场，不上门勘察、投机取巧，置评估规范、风险于不顾，不但严重打击了正规建设和发展的评估机构的积极性，毁坏了房地产评估机构的声誉，而且“乱评估”所造成的风险也将转嫁到消费者头上，最终受损害的是消费者的利益。
中庆置业的总经理胡立峰也表示，提高收费上限，是规范行业的根本，企业有足够的盈利空间了，就会考虑提高服务质量、规范操作流程，这是强制性行政手段所达不到的效果；另外，提高收费上限，有利于企业之间拉开层次，优胜劣汰，形成品牌效应，大公司可以以质量取胜，小公司可以以价格吸引消费者。

消费者是最终受益者
物价局关于“提高资产评估服务收费标准”的通知一经发布，所遭受的最大质疑无非来自消费者。记者在公众房网的门店里碰到的一位购房者对此表示了自己的疑虑：“提高评估费，评估公司的生存空间是大了，可消费者的腰包瘦了，而且评估费提高无疑是提高了交易成本，很有可能会像20%个税一样导致房价进一步上涨。”
那么，调整评估费、提高交易成本的另一个原因是否是政府有意压制“过热”的二手房交易市场呢？对此，物价局的一位负责人不置可否，但他表示，一味地求“价廉”而不求“物美”，是一种错误的消费观念，只有行业规范了、服务质量高了、操作风险降低了，消费的安全才有保证。
胡立峰也认为，此次提价，只是提高上限，对收费下浮并不做限制，小评估公司为求生存，势必会以较低的价格吸引业务，这对消费者而言，低价的小公司也是一种选择，但“一分钱一分货”，选择低价的同时则要承担更多的风险和低质服务。金丰易居的王慧认为，从0.25%提高到0.42%，对整个二手房交易而言只是微乎其微的，并不存在交易成本被提高从而导致房价上涨的忧虑，只是在短期内会造成一些心理层面的影响，因为有些消费者可能会一时难以接受。
此次调整中另一个比较大的变动是针对房改房的，原先对房改房卖方执行每宗200元的优惠政策，而经过此次调整，房改房的评估费用和商品房一视同仁。对此，部分房产界业内人士认为，这或许表明了政府的一种态度，政府可能有意改变原有的房改房游离于存量房市场之外的状况，是行政手段逐渐在市场中弱化的一种迹象。
另外，目前房产中介服务收费标准也相对较低，是导致中介公司频频出现违规现象的重要因素，部分房产界业内人士希望此次对评估费用的调整是调整中介服务费的一种良好的预兆。

浙江省资产评估服务收费标准
计费档次（万元） 费率（%）
100以下 （含100） 0.35
100—500（含500） 0.25
500—2000（含2000） 0.1
2000—5000（含5000） 0.05
5000以上 0.01
（以上为基准收费标准，上浮不超过20%，下浮不限）