2005杭州楼市八大看区 价格预测

《楼市》记者/沈珏

要说2005年杭州楼市的特征是什么，除了“房价稳中有升”的基本论调之外，板块分化也是一个重要的特征。通过前几年的积累，各区块“自我完善，自我成熟”特征将愈发鲜明，前景也将愈发明朗。2005年，有一些板块将继续受到关注，有一些板块将重新获得大家的认识，也有一些板块将从无到有地开始成为人们交流的话题。
在这个板块竞争时代，每个区块都有各自的特点和优势，选房的时候会有为难，关键是看你需要什么，哪里的房子更能实现你的买房目的。

文教区：新生代学院楼盘集体亮相
杭州的文教区一直是很多自住型购房者的理想之选，因为它居住便利，还能解决小孩的入学问题。可近一两年，文教区的新盘寥寥无几，颇让人无奈。可喜的是，今年开始，学院派楼盘将重新登场，而且阵容庞大，“名副其实”。它们是原中国计量学院地块的国都·枫华府第（20万平方米），原电子科技大学地块的华浙·银马公寓（11万平方米），原财经学院地块的今日嘉园（3.8万平方米），文二路新华书店旁边的华都·兰庭国际（7.5万平方米）以及文一路与教工路交界的中豪·晴园（5.5万平方米），开发量近50万平方米。因地理位置接近，产品类型相似，届时各楼盘之间必将展开一场激烈的竞争，不过，该区域属市中心成熟区域，需求量较大，即使价高销售进度慢，也不会有太大的市场风险。

房价预测：9000-10000元/平方米
从地价来看，大多数地块为拍卖地块，楼面价在5000元／平方米左右。而它们的地理位置属于市中心范畴，连接后者与城西。城西二手房价已普遍在8000-9000元/平方米，因此，预测主力房价将在9000-10000元/平方米之间，部分楼盘价格可能达到12000元/平方米高价。
三墩：新盘逐一登场

2004年开始，三墩就是杭州楼市的一个幸运儿，就像一位公认的三好生，大家对它一致看好。因此，也有了去年三墩惟一的新盘亲亲家园掀起5次销售高潮，即使在宏观调控的低迷期，依旧风景这边独好。今年开始，三墩将继续“开仓迎客”，但多了很多新面孔，它们是耀江·文鼎苑、广宇·西城年华、新南北·兰韵天城、三墩颐景园、天阳20号地块、佳苑三墩项目等六七个新盘。总体来看，供应量将非常大，除了亲亲家园继续放量之外，文鼎苑一个项目总量就达60万平方米，总供应量估计接近200万平方米，预计今年可售面积将达50万平方米左右。即便如此，从一些楼盘的预登记情况，以及沃尔玛、银泰购物中心、三墩镇大型商业配套项目落定或上马等利好消息，三墩今年将继续上演“牛市”。

房价预测：6000-8000元/平方米
亲亲家园的价格一直是三墩房价的代表，截至去年底，其房价已经突破6000元/平方米，单年涨幅20%。今年，很多新盘会以其为定价风向标，预计三墩镇周围一带的新盘均价都将在6000元/平方米以上。而接近城西的文鼎苑，因其附近二手房价（如与其一河之隔的星州花园）在8000元/平方米以上，加之沃尔玛花落其旁，预计房价将达到8000元/平方米。而另一项目西城年华，因交通便利，与银泰购物中心一路之隔，届时的价格预计也要在7000元/平方米以上了。如此看来，三墩的价格今年铁定高涨，虽然买家有一万个不愿意，但60万-70万的总价确实也是目前杭州需求最大的一个价位段。
闲林：看大盘风暴
人们买闲林的房子，特别是公寓，具有一种典型的博弈心态：价格是低的，配套和供应量是令人担忧的。觉得这个价格实在诱人，以后肯定会涨的，就买下；觉得配套实在不乐观，供应量大，以后居住或转手都有困难的，就放弃。因此，闲林的房价这几年是稳中有升，并未大幅上涨。但有一个观点认为，今年闲林必涨，因为有绿城参与的超级大盘翡翠城来了。而且，据说来势相当凶猛：凭借品牌产品、靠近城西的地理位置，预计首开价会在5500-6000元/平方米，不排除6000元/平方米以上的可能。有了这个风向标，去年下半年开始，闲林的其他新盘公寓非常走俏，比如闲林山水、盛世嘉园、岸上蓝山等这些翡翠城的近邻。一旦翡翠城开出高价，闲林今年的楼盘形势将更为乐观。除了上述楼盘外，江南春城·竹海水韵、荆山翠谷、华盛·星洲翠谷等都将有不少公寓供应，特别是竹海水韵，同样为千亩超级大盘，也将以其规划设计、配套方面的优势，试水闲林。
相比公寓，闲林的排屋、别墅市场风险相对较小，因为放眼杭州，能大量供应这种低密度产品的也就属闲林了。比如西溪山庄、瑞城、怡景花城等项目都将悉数登场。

房价预测：排屋6500-7000元/平方米
公寓5000元/平方米左右
闲林最新的公寓开价是盛世嘉园第二批5000元/平方米的价格，预计接下去的公寓除翡翠城较高外，其他将在5000元/平方米以上，排屋价格则在6500元/平方米以上。

下沙：沿江大盘启幕
下沙去年沉寂了一年，因为除了一些小户型销售之外，没有大户型供应，应该说供需都相当低调。事实上，下沙房地产市场从未引起过人们过多的关注，因为比较偏僻，供应一直不多，下沙的房子“自产自销”——靠大学城里的老师来消化。今年开始，下沙将发出声响：沿江三大楼盘将亮相，它们是野风·海天城、华元·梦琴湾、理想·伊萨卡，体量都在25万-45万平方米之间。现在来看下沙的房产，其优势正是去年停歇了一年而没有太大波动的房价（5000-5500元/平方米），此外，下沙作为未来三大副城之一的城市地位和政府的支持力度，也是它的优势。需要考虑的是，今后的供应量偏大。

房价预测：5000-5500元/平方米
下沙现在的二手房价是5000元/平方米左右，今年推出的项目虽然为沿江楼盘，景观优势突出，但其位置稍稍偏远，更重要的是出于对下沙市场的保护和试探、楼盘之间的激烈竞争以及楼盘本身大体量的客观现状，预计新开盘将会是在5000-5500元/平方米的谨慎价。

湘湖：休闲板块高调登场
湘湖板块主要是指萧山湘湖旅游度假区（杭州乐园一带）范畴，包括西南边的闻堰镇。之前除了较早的三江花园和去年亮相的通和·南岸花城之外，该板块也不太为人知晓。其实，这里有很多不错的项目，大家一直在默默筹划、等待时机。而这个时机就是2006年杭州休博会。也因如此，这里的楼盘都打上了“休闲”的符号，无论是周边环境资源，还是项目本身的规划设计，都可以说是令人向往的低容积率、低密度居所。比如杭州乐园附近的威尼斯水城、苏黎士小镇，位于闻堰镇三江边的通和·戈雅公寓，这些项目今年都将亮相，产品包括多层公寓、排屋、别墅，而且供应非常可观。随着休博会的临近，各种基础设施建设加快，特别是连接钱江四桥的世纪大道的建造，相信该区块今年开始将成为杭州楼市的一个耀眼新秀。

房价预测：6000-6500元/平方米
根据该板块的优势，与滨江区7000元/平方米的落差，以及参考萧山市区现6000多元的单价，预计价格将在6000-6500元/平方米。

滨江：新一代江景房闪亮登场
滨江这两年异常受宠，不知吸引了多少的眼球。也因如此，房价一路飞涨，现在已经到达6500-7000元/平方米水平，有些甚至更高。今年滨江区的亮点将是又一批要推向市场的沿江新盘，代表是西房·锦绣江南、春江时代·东南华府、盛元·慧谷，以及去年已经亮相的南都·逸天广场、六合·天寓、旅游·水印城、贺田·尚城等，供应量不少。业内人士认为，由于滨江区的消费群体年龄层偏低，对产品个性和品质的追求将日趋苛刻。这也将引发滨江区新一轮的产品竞争。新一批沿江楼盘规划定位更高，相信在产品品质上会有不少突破。

房价预测：沿江楼盘7000-8000元/平方米
由于供应量大，滨江区今年整体房价将稳中有升。新推出的沿江楼盘有赖于交通利好，江景优势，预计均价将突破7000元/平方米，而定位高端的楼盘更有可能向江北高档江景房看齐，保持与对岸2000元的落差，即达到8000元/平方米的均价。

临平：南区高档盘
前两年，“地铁”概念一下子提高了临平对杭州市区的辐射力，价格也从3000元/平方米涨到4000多元/平方米。随着人们对“地铁”热情的减弱，临平去年一年的房价基本保持平稳。其实，临平可以炫耀的还有其可居住性强的优势，这里是目前杭州周边最成熟的居住区域。值得注意的是，今年在临平南苑新区，将有包括东海·水景城、绿城·临平桂花城北区、新城·保元泽第等高档优质新盘亮相。一旦地铁像人们预期那样落定，那么现在的这批高档楼盘就是今后升值最快的楼盘。

房价预测：5000元/平方米以上
临平南苑新区的房价在临平最高，目前均价在4500元-5000元/平方米之间。随着临平与杭州交通日益便利，比如临丁公路去年下半年通车、乔司公路拓宽改建，今年这些高档新楼价格估计将在5000元/平方米以上。

良渚：大盘引力依旧
去年，凭借着良渚文化村的隆重登场，良渚小镇也着实火了一把。不曾被人熟悉的良渚，遭遇了无数购房者的参观和抢购。不可否认，良渚组团一夜成名有赖于良渚文化村这个超级大盘的独特魅力。而房价也稳当地停留在4200元/平方米。除了项目本身的吸引力之外，很多下单者理性地认为，良渚与杭州市区其实相当近，交通较为便利，而且大盘的优势正能解决配套的问题，当然，开发商的品牌效应也不容忽视。今年，除了良渚文化村继续推出公寓之外，相邻的新湖·香格里拉项目也将首度登场，该项目同样具有景观资源的极大优势。良渚能否继续去年的风光，我们拭目以待。

房价预测：5000元/平方米左右
去年良渚文化村4200元/平方米的价格遭到无数人抢购，800余套房子顷刻一空。依照这种势头，今年涨价在所难免，预计将在5000元/平方米左右。