在宽幅震荡中上扬

多方博弈下的2005年上海楼市

特约记者/郑蓓

2004年上海楼市在宏观调控中逆势而上，让人们对于2005年房价的预测分歧愈来愈大。当前市场的扑朔迷离，多空双方各执一词。市场在经历连续的繁华后，到底是持续上涨的惯性，还是等待浮华过后的沉淀。面对新一轮房价涨跌的猜想，更需冷眼看待。

多空激战，上行动力依然强劲
2004年上海房价在年末蓄势上扬，宏观调控所形成的观望氛围在半年的压抑中得到释放。综观整个市场变化，发现目前房价的高企取决于多空博弈中上行动力的强劲，冲散了楼市中不利的阴霾。上海经济已经连续13年保持快速的增长，上海未来宏观经济形势的向好，未来国际化城市的定位为上海楼市的长期发展奠定了看好的基调。
而上海土地不断边缘化的趋势已经越来越明显，市中心土地供应量锐减，导致核心区域土地价格的上升，从而支撑了上海市中心房价只涨不跌的基本论点。上海土地资源的稀缺性让开发商在不断为争夺土地激战正酣的同时，也让购房者在售楼处外为买到一套房子排起长队。
上海房地产市场的国际化趋势在2004年即将结束的时候表现得淋漓尽致。“两外”人士对于上海楼市特别是市中心楼盘的热情并不逊色于上海本地人。而未来上海居民消费能级将大幅提升，中产阶层的快速崛起，成为未来市场繁荣的支撑主力。
伴随着利多因素的刺激，房价的飙升也孕育更多潜在风险。目前的房价已经让一部分本地购房者透支了消费能力，把大量真正的居住者拒之于门外。
而买涨不买跌的投机心态让投资者蠢蠢欲动，投资比例一度逼近国际警戒线，泡沫在无形中积聚，随之产生的空住房，在租金和房价的剪刀差中，因缺乏有效需求的接手，在部分区域出现了有价无市的架空层。当房价游离在“使用”需求之外，市场呈现非理性繁荣。
纵然，潜在风险的存在，增长了市场的不确定性，但面对目前供需两旺的市场态势，有理由相信，楼市仍处于增长期内。多空因素的对抗中，作为市场的舵手——政府，将成为影响2005年市场走势最大的主导因素。

政府意愿双重，宏观调控愈演愈烈

虽然2004年宏观调控政策的频繁出击无不剑指房地产市场，凡是涉及房地产领域的土地、金融、货币、财政等多种相关政策和调控杠杆均被用于房地产市场的调控。可以说，政府在短时间内动用多种调控手段，涉及多种领域，对于一个行业进行全面的政策调控，近年来是绝无仅有的。但从政府的真正意愿来看，考虑到宏观经济的稳定发展和金融市场的波动，并非要让房价下跌，只是想减缓房价上涨的速度，因此，基本采取试探性的举措，调控力度其实并不大。
2005年宏观调控基本延续了上述调控的初衷，即两个基本前提：1.为防止国有资产的流失和投机性的圈地，国务院提高了制定基准地价的指令。这将势必导致今年土地总体成本仍将上升。2.房地产业依然是国民经济的重要组成部分，这个地位并没有改变，必须保证房地产业对于ＧＤＰ的贡献率。这从宏观上确定了房地产业仍将保持一定速度的增长。
但与去年宏观调控不同的是，今年政府将更注重以人为本，兼顾平衡的执政理念，在保持房地产市场平稳健康发展的基础上，继续加强房地产市场调控力度。坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的调控原则，为满足广大老百姓的住房需求，防止房价的过快增长，将有可能采取更强有力的调控措施来平抑房价，针对房地产过热的宏观调控的手段有愈演愈烈之势。
政府意愿的两重性，决定了今年调控的手段将出现打压与保护并存的局面，而政策的取向往往又是人们预期的风向标，政府在宏观调控上的左右摇摆，很可能成为2005年房价波动较大的主要动因。

消费者预期主宰楼市沉浮
　　面对上海房价的高增长，不少人会抛出成本论、泡沫论、结构论种种解释，其实这些因素只是房价变动的组成部分，并不能完全诠释房价超速发展的内在动因，而真正起决定性因素其实是消费者预期。从投资角度讲，房地产是一种资产商品，而资产商品与其他商品的不同在于其价格高低在很大程度上取决于买卖双方对于未来收益的预期。这种预期其实是一次“自我实现”的过程，房价越涨，越有更多的人预期看涨而入市抢购，抢购越多又促使价格的进一步上涨。反之，预期下跌，房价就真的一泻千里。按理说，香港的土地比上海更稀缺，其房价应该一直上涨，但目前香港的房价下跌到亚洲金融风波前的60％。同样的房子，一样稀缺的土地，由于人们的预期改变了，房价则在多空博弈下滑行至新的“合理”价位。因此，2005年楼市发展的关键在于消费者（包括投资者）预期，多空博弈将决定上海房价向天平的哪一端倾斜。
根据目前市场供需两旺的情况看，消费者预期将继续看好2005年上海楼市，追捧房价的能量略高于杀跌的能量。据统计，目前在有意向购房的人群中约有70％左右的人认为房价仍会上涨，由于目前这种预期占据主力，未来消费能量较为坚挺。但市场内外的扰动因素对于消费者预期将变得较为敏感，市场任何的变动都可能促使多空力量的频繁切换，而政府意愿的双重性将使楼市更为敏感。这注定了2005年房价的波动在所难免。而归根结底，这种扰动因素主要来自于政府趋于平衡、相互兼顾的执政理念和双重性的政策取向。

2005年上海房价将面临“宽幅震荡”
根据以上判断，2005年上海楼市基于市场多方因素的长期看好，上行能量较为强劲，双方力量对比上更胜一筹，因此房价依然处于上升通道，全年涨幅不低于10％，但并不会像前几年那样一路稳步上扬，而是在宽幅震荡中逆风而上。
“宽幅震荡”，主要基于今年调控力度将进一步加大，受宏观政策阶段性出台可能性较大的影响，房价受波动的概率较高，在一定阶段内房价受宏观调控的影响，杀跌的看空能量将可能占据上风，导致购房信心下跌，消费者预期向空方倾斜，房价在短期内将出现下探，并且震荡的幅度较大，不排除会出现趋于零增长的区间。
“逆风而上”，是从整体市场看，长期看好上海楼市的利好因素依然占据主导，多方力量经历周期性聚散，市场在下探后会呈现恢复性增长，回落的房价又在多方的控制中逐步上移，重新回到上升通道中。经过一两次多空力量的搏杀后，2005年上海房价在波动中上行，走出一条宽幅震荡的上扬曲线。