“涨声又起”（续篇）——2005年货币政策分析

文/ 天元投资·锋尚企划邵昌坚

2004年针对通货膨胀趋势及经济中存在的局部过热的现象，央行推行了一系列暴风骤雨般的宏观调控政策。各界更是将矛头指向了“蓬勃发展”的房地产业。在去年一系列政策的打压下，在社会各界的喊跌声中，房价依然高昂。2005年中国房地产业是众望所归“软着落”，还是依然“我行我素”呢？关系国计民生，各界关注备至。
作者一直以来从宏观层面关注房地产运行情况，并于2003年7月写有《从国家货币政策解读未来房地产涨跌趋势——货币供应量指标研究》一文，阐述了宏观经济指标中的货币供应量涨跌与房价涨跌之间的内在规律。
货币供应量指某一时点一国流通中的货币量。货币供应量是国家货币政策松紧程度的具体表现，是考察国家宏观经济的重要指标之一，对社会各行各业具有重大影响，对房地产经济发展趋势也发挥着重要影响。

我国十年货币供应量和房价增幅走势分析
从全国平均房价增长率和广义货币量增长率两个指标的变化情况来看，两者极为相似。如以年为单位观察，两者涨跌走势几乎是同步的，据此可以推论，我国货币供应量的涨跌可在当年反映房价的涨跌幅度。也就是说，货币供给额的增长率，可以作为我们观察房价今后变动趋势的领先指标。

然而，2004年楼市经历了上半年调控下的相对平稳期和持币观望期后，从下半年开始，出现不断升温的迹象。如上图所见，2004年的房价是近7年来，首次涨幅超过10％的，并且与货币供应量和房价增长态势规律相去甚远。2004年非同寻常的房价走势是如何形成的？此种情况对2005年房价走势又意味着什么呢？

宏观调控为何没有抑制房价？
2004年是业内公认的“政策年”。信贷紧缩、期房限转、8·31大限、土地供应结构控制……一系列政策的实施无非要打压投机行为，遏制房价高速上涨的趋势。然而事与愿违，就目前的调控情况来看，宏观调控带来的是房价的进一步上扬。原因在于宏观调控直接或间接引起了2004年房产品供应量的大幅缩减。
首先，地根紧缩政策。国家对土地的法定垄断，使政府成为土地出让首次交易和出让定价权力的唯一主体，国家紧缩“土地”限制供给，直接导致了中长期房产品供应量的减少。
并且紧缩供给使土地处于“紧缺”状态，这样换来的必将是土地价格的提升。2004年上半年，国土资源部公布的统计数字中，仅占全国土地数量28.8％的土地面积收取了占全部土地价款61.6％的金额，使土地招拍挂的价格高于土地协议出让的平均价格的4-6倍。同时，有关调查结果显示，我国目前土地交易价格的涨幅超过了房价的涨幅，这也促成了房价后市仍具有继续上涨的动力。
其次，信贷紧缩政策。国家信贷政策紧缩，掐紧了房产开发的资金来源，导致房产开发公司拿地难度加大，一些已拿地的开发商延后或者开发不能，直接导致了实际供应量与预期供应量的差距。
信贷政策的调控，远期将影响房产开发商内部结构的盘整，很可能形成几大巨头占据房产绝大部分市场的格局。目前有专家预测，受宏观调控影响，我国有80％的房地产企业将退出市场，而现在全国有1万多家房地产开发企业，意味着未来5年内将有8000多家消失。许多开发商在不同场合表示目前正在煎熬中艰难度日。大量的非地产类上市公司出售、转让房地产投资已成事实。一系列的革新换血运动预示着未来五年一大部分“小企业”无暇顾及手中项目。
一方面宏观调控带来了供给的缩减，另一方面需求却不减反增，供需矛盾进一步激化，房价攀升不无道理。
首先，房产品投资需求旺盛。我国现行金融体系和资本市场存在深层次的矛盾和弊端，民间投资渠道缺乏。股市一再跌破历史纪录，已大失人心；存款利率已经大大低于通胀率，银行个人存款余额数年来首次出现下降；在经济飞速发展的中国尤其是上海、北京、珠江三角洲及江浙地区，民间资本、社会游资找不到比房地产更合适的出路和更具保值增值功能的商品。
其次，房产品供给减少预期。中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜认为，宏观调控直接影响到老百姓对房地产供给的预期，造成恐慌消费心态，拉动了房价。汪利娜分析：由于缩紧地根，影响到了消费者的预期：土地供给会短缺，住房建设会下降，在需求旺盛，城市化、住宅商品化、经济全球化这样一个大的背景下，需求不减供给减少了，价格肯定是要上去的。人们担心房子短缺，怕价格上涨，所以在短期内把以往多少年的甚至是隔代人的资产积累都释放出来，致使需求进一步加大，房价也跟着上涨。
　　再次，经济发展、城市化进程、人口增长预期。自今开始，中国未来20年将经历发达国家1950－1980年的历程。今后15年内中国GDP的年增长率大约应保持在8％左右，才能实现在2020年达到人均收入3000美元的水平。参照发达国家那个阶段的发展过程，在人均GDP超过1000美元的今天，恰好是房地产快速发展期，房地产的增长率应该略高于GDP的增长率。
国家统计局抽样调查显示，中国每年新增1％的城市人口，大约1800万-2000万，新增城市人口的住房需求，按城市人均住房22平方米计算，每年将需要4.4亿平方米的住房。按国家规划，到2020年我国的城市化水平将达到55％-60％，城镇居民将增长到8亿-8.5亿人，年增长4％。届时将有2.6亿-3亿的农民成为城市居民，为这些新城市人提供的住房面积将是一个梦幻数字，房地产开发热潮又焉能退却？
最后，开发商供给结构、定价方式的影响。高端产品占据了房地产市场的半壁江山，所有开发商都试图穷极典章去说服自己的拟定消费者，整个市场变得浮华泛彩。以周边楼盘为定价参考成风，房价水涨船高，加上老百姓向来都有买涨不买跌的心理，成就了房产市场形势一片大好。
另外，2004年有关中国房地产泡沫经济的论断此起彼伏，其中以摩根士丹利的泡沫论为最。然而随着其2004年在华房地产投资状况及2005年投资计划的公布，泡沫经济论断不攻自破。中国社科院亚洲太平洋研究所研究员韩镇涉进一步指出，中国房地产业的投资一直较为缓慢，即使是较为辉煌的2003年，中国房地产业的基本投资只限于6700亿元人民币，“在GDP中所占的比例是6％，比重是相当低的。与发达国家市场发展同一时期相比，落后了五六十年，我们的投资在整个国际固定资产基本投资当中，所占的比例只有20％，总的看来，我们的房地产不是发展快，而是应该继续加快发展。”随着泡沫经济论在建设部及国内学者的唾沫攻势下偃旗息鼓，投资者的信心又再次受到鼓舞。

2005年房价：涨势依旧
从上文中我们了解到2004年货币供应量小幅回落的情况下，房价却异常大幅上涨的原因。总的来说，货币供应量会从两个方面影响着房产涨跌趋势。就供给方面而言，直接影响房地产开发商贷款利率，进而影响其开发投资；就需求方面而言，直接影响房地产的消费购买能力。在货币供给额大量增加时，利率降低，就会导致房地产投资大幅增加，居民需求旺盛，交投活跃。
今年1月4日，在南宁召开了一年一度的央行工作会议。此次会议最重要信息是确定了2005年的货币政策调控预期目标：“狭义货币供应量M1和广义货币供应量M2预期增长为15％，全部金融机构新增人民币贷款2.5万亿元。”
与2004年的实际情况比，2005年货币供应量有小幅上涨，货币政策显然是“宽松的”。在相对宽松的货币政策下，2005年房地产市场本应表现为地产投资大幅增加，居民需求旺盛，交投活跃。
但由于2004年宏观调控对需求几乎没有影响，预计2005年货币供应量的增长对“需求”的促进作用是肯定的。近一年的宏观调控对房地产供应的延续影响力，在2005年将进一步深化。同时，2005年一系列土地新政也可以看出我国政府在2005年继续通过宏观调控手段“从严从紧”管理土地市场的决心。因而，土地供应量在国家政策的“压制”下，缩减是必然的，甚至是大幅度的。（关于2005年土地新政分析，详见《楼市》2005.03期，《“涨声又起”——2005土地新政解读》）
在“经济快速发展的背景下”，“宏观政策指导下”，“社会舆论的引导下”，“业内人士烘托下”，2005年房价非涨不可。

参考资料：
《房地产业高利润从何来 土地垄断供应莫非是祸首》人民网　　国际金融报
《央行：2004年调控目标基本实现》　　中国经济时报
《宏观经济学》　　MICHAEL PARKIN著
《下半年楼市再度升温》　　上海楼市
《2005，战场无定势》　　房地产导刊
《周小川：2005年中国货币供应量增长15％》　大洋网
《央行：中国货币供应量增长幅度已回落到合理区间》　　中国新闻网
《顾云昌：面对宏观调控　房地产“正在过大关”》 　人民日报海外版
《宏观调控影响房产市场 开发投资增幅开始回落》　　　国际金融报
链接：《“涨声又起”——2005土地新政解读》　《楼市》2005.03期　P11