杭州江景房五块阵地

江北、滨江、萧山闻堰、下沙、九堡

《楼市》记者/沈珏郭晓雯

对于看好江景房的购房者来说，一个事实值得欣喜，从江北、江南滨江传统江景房区域到闻堰、下沙、九堡等新江景房区域，杭州正在逐步形成一个江景房供应和价格梯队。正像有人评价的那样，在不同的区域，江景房既可以演绎豪宅风情，也可以以经济的价格亲近寻常百姓家。以下是我们对各区域江景房供应概况、景观特征、价格水平、升值潜力以及推荐楼盘的一一解读。

江北：
高档江景房聚集区

钱塘江北岸的江北板块是杭州江景房起步最早的区块。如果打破江景房就是高层公寓的概念，就地理位置而言，之江路西段的九溪玫瑰园等别墅项目就靠山面江，可谓杭州最早的一批江景房了。接着是复兴路与之江路相夹一带，随着拱北的改造也出现了一些商品房或安置房，但多数房子为低层公寓，忽视了江景资源的利用。之后，随着景观大道——之江大道的修建，向东延伸开始出现了清怡花苑、海月金棕榈、复兴南苑、春江花月等沿江项目。当人们对江景房概念日益深入以及钱江新城建设加快之时，江北钱江四桥和三桥之间的区域已然成为了目前杭州最炙手可热的江景房供应区域，这里主要汇集了春江花月、金色海岸、金色家园、太和广场、凤凰城广场、钱江时代等众多楼盘。而房价也从三年前的5000多元/平方米上涨到10000元/平方米，一线江景房源更是在12000元/平方米以上。

舒适指数：★★★★★
从地理位置来看，江北区块的江景房区别于其他区块的最大优势就在于坐北朝南，靠山临江。从现代景观学角度而言，这是最理想的居住方位。而在户型设计上，就可以实现客厅、卧室大开间朝南，既通风、日照，又能开窗享受江景和江风，可谓人生一大惬意。而部分楼盘朝北的房间还能享受凤凰山景，山水兼得，不愧为城市高品质居所之地。

观景指数：★★★★☆
如果说江北的江景房更突出的是对于居住者本身人性化、超舒适的享受，与此相比，在观景上则要逊色一点。因为虽然前面有宽广的江面，但江的苍茫和江对岸那些坚硬却并不规整的高楼群，在较长的时间后会给人一种压抑感。而且在两三年内，也许你每天晚上望见的将是一座黑城，几乎没有夜景一说。

升值潜力：★★★★★
虽然，江北区块的江景房已经达到10000元/平方米，但其升值潜力还是较大，理由有三点。一是钱江新城的聚核效应。今后杭州市政府搬迁至此，江北区块成为杭州新的城市中心，交通、配套完善，升值潜力可见一斑。其二，以金色海岸、春江花月为代表的高品质楼盘汇聚在此，形成了杭州高档住宅集中的区域，优良的楼盘品质和居住氛围为升值提供了保证。其三，从供应来看，现在钱江三桥以西可出让沿江地块所剩无几，三桥以东规划隧道，以西则为打造中的钱江新城4平方公里的核心地块，今后将以高层写字楼、酒店为主。由此可见，江北区块的江景住宅开发已达到百分之八九十的比例，供应相当有限。

推荐楼盘
滨江·金色海岸
位于杭州之江中路与遥江路交界处，钱江新城规划范围内，占地约100亩，总建筑面积约23万平方米，为13幢18-28层精装修高层公寓，户型面积范围在175-500平方米，车位配比130%，内部配套有五星级会所，室内外双温游泳池。该项目邀请国际知名设计机构，已历经三年的方案设计，为最大限度利用近千米的一线江景资源，在户型上以超短进深为原则，采用“五明”设计，且设计有南向超宽江景主卧室、主卫生间，高层入户花园和270度观景阳台。此外，该项目还为全精装修房，设备设施全部采用国际顶尖品牌，志在提供一种全新的完整的一流江景房住宅，值得期待。据悉，金色海岸即将开盘，预计价格将在15000元/平方米以上。

绿城·春江花月三期
位于上城区复兴19号地块，金色海岸西侧，是江北板块较早开发且规模最大、最具代表性的一线江景住宅。项目总占地达到400亩，总建筑面积46万平方米，共有三期，现一期已于去年交付，三期户型范围65-300平方米，尚有少量房源在售，均价已在12000元/平方米。小区内配套有中心花园、会馆、网球场、篮球场、游泳池等。目前，春江花月正对岸为滨江区正在集中开发的四个一线江景楼盘，而其西侧为崭新的钱江四桥，整个小区的外围景观优势突显。除此之外，随着钱江新城的日渐兴起，该小区本身品质的显现，价格在三年内翻了一番也不足为奇了。

赞成·太和广场
位于杭州钱江北岸近钱江四桥，飞云江路西侧，东与春江花月相邻，总建筑面积约14万平方米，由三幢高层住宅和L形写字楼组成，规划建筑设计为香港知名的王董国际。该项目住宅户型面积90-270平方米，除了多数房源能看江之外，西侧还将规划建造3万平方米的绿地公园。园景、江景、桥景构成了其景观资源的独特优势。据悉，该楼盘计划下半年销售。

通策·钱江时代
位于钱江新城核心区内，清江路钱江三桥引桥旁。总建筑面积约15万平方米，由6幢25-28层的高层公寓组成，主力面积范围是80-200平方米。该地块为紧贴钱江三桥的南北向狭长地块，在景观上兼得钱塘江景和壮观的钱江三桥，有部分房源能直接观景。除此之外，钱江时代建筑风格极为创新，引入了空中合院住宅的概念，上下两层为一个设计单元，布置有较大面积的空中庭院绿化和公共空间。据悉，该项目在销售中，均价在9000-10000元/平方米。

滨江：
江景房开发三波浪潮
“江景房”是滨江房产的代表。从早期的之江公寓，到彩虹城、国信嘉园、太阳国际公寓、钱江湾花园、贺田·尚城、白金海岸，再到六合·天寓、旅游·水印城，以及还未上市的锦绣江南、东南华府等，十几个沿江楼盘一字排开，成为滨江向世人展示的窗口，滨江房产的开发也正在由北（沿江一线）向南（纵深）逐步推进。
滨江区江景房主要分布在三个区域。一是一桥以西的六和路一带，代表楼盘是贺田·尚城、钱江湾花园，现在售价格在6500-7000元/平方米。二是一桥以东至火炬大道一带，以彩虹城、太阳国际公寓、六合·天寓为代表，现价格在7000元/平方米左右，盛元慧谷也将于下半年推出。三是四桥以东至江虹路区块，有四个楼盘，大部分为2002年出让的地块，当时楼面价最高达到2740元/平方米。现在，除了白金海岸销售基本结束之外，水印城销售到二期，价格已经在7000-7500元/平方米，锦绣江南、东南华府即将开工。预计该区域在今年下半年将迎来供应高峰，因为三个楼盘同为靠近四桥的沿江一线江景楼盘，而且规划起点较高，以及价格的走势，所以必将引起众人关注。
舒适指数：★★★☆☆
南岸的江景房坐南朝北，冬冷夏热，湿度较大，在户型设计上会以客厅、次卧朝北居多，如果是层数高的房源风力更大，很有可能的是长年是隔着封闭的玻璃门窗来观景，在居住舒适度上相比其他江景房区块较弱一些。由此，开发商也意识到加强小区内中心花园或绿化带的功能。
观景指数：★★★★★
从观景效果来看，南岸的江景房具有最优的观景视觉。一是这里的江景房层数高，视野异常开阔，有些区块如贺田·尚城、钱江湾花园因处在钱塘江转角处，更有270度观景的条件。二是除了宽广的江之外，对岸还有连绵的群山，比如一桥附近的玉皇山、凤凰山，更有像六和塔这样的标志性景观，有山景、塔景作映衬，使得一般意义上的江景不再单调贫乏。其三，除了自然景观，南岸所看到的江对岸是一座生动的城市，建筑高低起伏，晚上万家灯火，也就是具备了城市景观的特征。而且，随着中央商务区——钱江新城的打造，未来摩天大楼林立，从南向北看，更具有繁华现代的大都市景观。所以，滨江一线江景房的价值正是在于自然与城市结合的最优观景效果。

升值潜力：★★★★☆
该区块江景房的升值依赖于四大因素。一是江对岸钱江新城的建设，市政府的搬迁，区块的进一步成熟，对滨江区将产生巨大的辐射效应，而这个效应首先将作用于滨江的一线江景房上。这应该只是时间的问题。二是目前该区块的江景房已经与对岸的江景房形成价格落差，在对岸房价继续上扬的基础上，江南的江景房也有了上涨的外在动力。第三个因素是楼盘自身的品质，因为这里的江景房客观舒适度并非很高，在既要实现观江景，又要满足人性化居住的前提下，必须要求开发商对规划、建筑、景观、户型设计有很高的认识。如果品质提升了，房价也有了上涨的原动力。最后，所在的滨江区能否尽快成熟，配套、交通是否完善，也很大程度上决定了那些沿江楼盘的价值，因为人们买房的首要功能还是实现居住。

推荐楼盘
西房·锦绣江南
位于滨江区四桥落桥以东，桥头公园以西，占地75亩，总建筑面积20余万平方米，由7幢18-31层的高层住宅及部分沿街商铺组成，建筑立面为简洁、明快、典雅的风格。户型面积在110-300平方米之间，主力户型面积为160-180平方米，车位配比高达1∶1.3。该楼盘为杭州老牌开发商西湖房产开发，志在打造滨江区最具代表的一线江景住宅。其70%以上的户型能欣赏江景，采用大幅落地玻璃窗、大阳台的全明通透设计，从居住空间上保证了一流江景住宅的品质。此外，项目西侧为规划中的桥头绿化公园，北边紧贴项目的是已经动工、投资3亿多的滨江区沿江绿化带工程，江对岸为春江花月等高档江景房聚集区，因靠近四桥，又兼得江景与四桥景观，外围环境甚优。据了解，该项目将于今年启幕。

旅游·水印城
位于锦绣江南以东，也是一线江景楼盘。项目占地90亩，建筑面积近30万平方米，由10幢25-34层高层组成，车位配比1∶1。在对江景资源的打造上，项目除了底部有两层架空层设计之外，还推出了景观电梯。除此之外，该项目还主打运动主题，比如小区内配置了阳光室内运动馆、景观橙色跑道、半开放式游泳池和下沉式网球场等。

六合·天寓
位于滨江区东信大道和滨盛路交界处（彩虹城对面），距离一桥约800米。占地5.5万平方米，总建筑面积约23万平方米，由5幢33层的高层住宅组成，4幢板式与1幢点式结合，户型以130平方米为主。其规划、建筑、景观设计风格均很独特，被认为是杭州最具个性的江景楼盘，其低层部分房源观景视线有所阻挡，高层部分为江景房。现在有房源在售，价格在7000元/平方米以上。
闻堰：
休闲氛围中的江景房
萧山闻堰板块因现在的戈雅公寓、西子项目、南岸花城、三水一生等项目成为杭州江景房的新兴区域。其实2001年，江景楼盘三江花园以2000元/平方米左右的单价推出，吸引了不少杭州人来购买。2003年，该项目高层江景公寓已达4000元/平方米以上。与其他区域江景房相比，这里的产品类型更为丰富，包括别墅、排屋、多层公寓以及坡地住宅。其中南岸花城距钱塘江仅200多米，先期推出排屋，同时也有部分江景小高层公寓。而戈雅公寓则紧邻钱塘江，为西班牙建筑风格的多层及沿江一线高层公寓。目前南岸花城的排屋售价已经在6000元/平方米以上，而其他一线沿江公寓项目有望在今年推出，预计价格要在6000-6500元/平方米。

舒适指数：★★★★☆
闻堰镇位于浙江湘湖风景旅游度假区内，其西侧为钱塘江与富春江、浦阳江交汇的三江口，江水向东南方向流淌，江面由宽渐窄，江景在房子的西面。该区块因为原生态的资源丰富，空气清新，舒适度较高。

观景指数：★★★★☆
众所周知，2006年休博会将落户闻堰镇所在的湘湖风景旅游度假区。该区内有丰富的旅游景观资源，除了西部的江景之外，东侧还有杭州乐园及规划中的世界休闲博览园、世外桃源，西南侧有山里人家、东方文化园。因此，该区块江景房的特点是江景、山景、园景兼得的休闲区域。

升值潜力：★★★★☆
闻堰镇的房价拉升很重要的一个时机将是休博会的举行，届时，不但板块认知度高，而且相关配套设施也能迅速跟上，特别是四季大道开通的话，闻堰可直接拉近与滨江、市区的距离。目前，闻堰镇所在的湘湖旅游度假区内已经有不少楼盘在开发，比如杭州乐园附近的威尼斯水城、苏黎士小镇等，加上闻堰镇上的江景房，相信今年该区域将迎来高峰。
另据了解，闻堰镇的规划定位为杭州的卫星城镇，以旅游、休闲、居住为主要发展方向，还规划将把沿江6公里地带全部用于住宅开发，规划建设占地180亩的行政中心、市民广场、体育运动场地和商贸中心。

推荐楼盘
通和·南岸花城
位于闻堰镇三江口，占地680亩，总建筑面积约34万平方米，将建造排屋、别墅、江景公寓等，建筑立面体现现代简约型风格。园区外围环境较优，南边紧靠杨岐山，一山之隔的就是杭州著名的宗教文化基地——东方文化园，虽与江有一路之隔，但步行几分钟即可到达江堤。不仅如此，园区内的自然景观也很丰富，有数万平方米的天然湖区，也有数棵千年古樟。无论从环境还是建筑风格，该楼盘都着力打造闻堰最休闲的居住区。目前，其排屋销售势头较好，价格已经在6000元/平方米以上。

通和·戈雅公寓
位于闻堰镇，东临交通干道万达路，西南紧临钱塘江，为一线江景楼盘。占地达400亩，总建筑面积有40多万平方米，综合容积率仅为1.59，其多层部分还不到0.8，并且容积率较高的高层住宅有全江景视野。规划有高层公寓区、多层公寓区、山地公寓区，户型面积在80-250平方米之间，其建筑风格吸取地中海地区的建筑特征，令人耳目一新。据了解，其首期开发的BLOCK水景多层公寓有望今年上市。
九堡：
蓄势待发
目前整个九堡区域的新建商品房项目都不多，但从去年开始九堡已成为杭州土地供应的主要区域之一，未来几年内，九堡区域将会有大批量的新房供应。九堡地域宽广，江岸线较长，江景资源也比较丰富，这些条件都使九堡区域有可能在未来两年内成为杭州江景房的黑马股。
目前九堡南片区钱塘江沿线已出让的住宅用地主要有五块，其中有4块土地直接临江，分别属于菲达房产、宋都房产等五家房产公司。其中菲达房产的春江绿岛项目最早推出，两年前就在房交会上亮相，引起了不少购房者关注，但由于前期拆迁进展缓慢，项目开发一直延续至今。据了解，拆迁困难是目前九堡区域沿江项目都可能遇到的问题之一。该区域内的开发商也在等待合适的时机，预计今年年底明年年初会陆续上市。
江景房价格还是最敏感的话题，开发商纷纷三缄其口，不过从去年年底位于九堡四季大道旁的两块土地公开招标的情况看，当时的楼面地价已达到2900元/平方米以上，有专家预测售价会达到5500-6000元/平方米，而这两个地块并不直接临江。因此，九堡一线江景房逾6000元/平方米也就在情理之中了。

舒适指数：★★★☆☆
从地图上看，九堡的沿江区域正好处于钱塘江“几”字湾的上端，目前规划的江景房用地基本上都是正南向面江，无论从居住的舒适性还是景观的利用性都有着良好的先天条件。

升值潜力：★★★★☆
九堡区域的地理位置十分优越，是主城区与下沙城、临平城和萧山区的联系纽带，特别是在沿江区块，连接着钱江新城，随着钱江新城区域江景房的开发和向东辐射，九堡区域江景房的升温也指日可待。
九堡区域在交通规划上有着较大的利好，如九堡客运中心的建造、轻轨线路的通过以及上海——杭州城际线路也规划经过九堡，另外，四季青服装市场的迁址九堡都使得该区域具备了“黑马股”的潜力。

推荐楼盘
菲达·春江绿岛
位于九堡南片区，总占地面积82亩，建筑类型以小高层、高层为主，预计将于2005年底2006年初正式推出。该楼盘正南向面江，按照开发商的规划设计理念，要把该楼盘建造成一个一线江景楼盘，即最大限度地发挥江景资源优势，并且尽可能地使更多的住户能够享受江景资源。

下沙：
大学城里的江景房

进入2005年，下沙的房地产市场值得关注。因为下沙近年来每年都有近千亩的土地供应，今年开始，下沙将迎来供应高峰，而这个高峰正是由东部沿江区块三至四个江景大盘托起，它们是华元·梦琴湾、理想·伊萨卡，野风·海天城等，这几个楼盘单体体量在25万-45万平方米之间，总量将达到100多万平方米。据了解，包括这四个项目在内的首批沿江地块总供应量可达3000亩左右，可以说杭州大型高档江景住宅群将从下沙开始。
与其他相比，下沙江景房具有显著的特点，一是具有13公里长的江岸线；二是一片从未开发的处女地，有利于高起点规划，据悉，下沙管委会已编制了沿江规划，要求所有沿江楼盘退后40米开发，留出空间打造现代原生态的沿江景观和休闲娱乐带。三是隔壁就是一座拥有15所学院的现代化大学城，人文气息浓郁。
目前，下沙一般的房价已经接近5000元/平方米。预计今年推出的这些江景楼盘均价将达到5000-5500元/平方米。

舒适指数：★★★★☆
下沙东部直面钱塘江，江面比其他区域的江面都要开阔，且江面是位于东南侧，房子南面和东面都可观江，有利于江景住宅的营造，而且区内还不乏原生态的湿地景观，是杭城难得的优质江景区域。只不过，目前东部区块为广袤的空地，项目才刚刚开始，要真正形成居住区尚待时日。

观景指数：★★★★☆
整个下沙拥有13公里长的钱塘江岸线，江面宽阔，江对岸是海宁经济技术开发区。现在可以想像的景观只有江景，但随着今后沿江景观休闲带的打造，以及小区内景观的营造，这里的江景房将具备一种大气开放的现代化人文大社区风情。

升值潜力：★★★★☆
作为杭州副城，下沙已经确立了“一心、两轴、四大组团”的规划目标，着力打造远期60万人口的花园式生态型城市。其江景房的升值与下沙城的成熟休戚相关。而且，与其他区域江景房相比，下沙的江景房可能是起步价最低的区域。当然，也不能忽视其供应量偏大的事实。

推荐楼盘
野风·海天城
位于下沙开发区25号路以东，南临10号路，北靠6号路。将建造45万平方米的高层、小高层公寓以及商业用房，规划总户数达2500多户。开发商为在市中心已成功开发现代城项目的野风房产，邀请了澳大利亚柏涛公司担任规划设计。建筑单体有大面积的架空层花园设计，门口设有宽敞大气的商业入口广场，以及现代化会所配套等。这个就下沙来说迄今为止规划水准最高的小区之一令我们对下沙的沿江楼盘充满了期待。预计年中首期将销售。
华元·梦琴湾
紧靠海天城地块的东侧为华元房产开发的梦琴湾项目。这个地块紧靠江堤，为一线江景楼盘，占地约107亩，总建筑面积25万平方米，项目分两期开发，规划建造高层、小高层公寓，户型面积在80-170平方米，主力户型为130-140平方米，规划水准也相对较高，配套设施包括会所、游泳池。预计今年中也可销售。
理想·伊萨卡
位于下沙开发区12号路以南，东南面直接临江，占地20余万平方米，总建筑面积36万平方米，规划建造排屋、小高层、高层景观公寓。整个楼盘定位中高档，并邀请国际知名的建筑和景观设计公司设计，在户型上结合一线江景资源的优势，做了很多探索，比如户户都设计面积达20-30平方米的观景大露台，卧室朝南、朝东，敞开式西式厨房设计等，最大限度地将景观融入室内。预计该项目将于今年下半年上市。