楼市探盘

中豪·晴园

《楼市》记者/王欢

中豪·晴园坐落于杭州市文教区核心地段，浙江财经学院东方学院对面，北沿文一路，东临教工路，西傍学院路，南面与文二路相呼应。中豪·晴园四周高校林立，是“学院”房产之一。

楼盘概况
今年是学院房产放量的一年，将在三四月份推出的中豪·晴园，总建筑面积55243平方米，建筑容积率为2.53，绿地率30.2％，园区以“城市大家别院”定位，规划建有1幢7层的多层、2 幢9层～11层的小高层和2幢18层的高层，面积范围在126-230平方米不等，总共房源为290套。该项目规模不大，其开发商浙江中豪房屋建设开发有限公司成立于1999年，为三级资质企业。
据开发商介绍，晴园的园区规划、建筑设计中吸取了传统建筑中“大家别院”格局布置，以“住宅—院落—街道”三重空间划分功能区，试图营造出“离尘不离城”、“大隐隐于市”的闹中取静境界。
目前该楼盘已经取得了预售证，开发商的报价为9360元/㎡。截止到发稿日，所有的290套房源尚待字闺中。很多楼盘都急着领出预售证开盘，而该项目早在2月6日就取得了预售证，却迟迟不肯开盘，让人甚是费解。为此记者采访了该公司的相关人员，他们都只以公司内部正在确定开盘时间来回避。

区块分析
随着各大大专院校陆续撤离市中心，学院房产的学院气氛渐淡，但由此留出的空白地块成为了兵家必争之地。2003年，由国都房产集团拿走的119亩计量学院住宅用地楼面地价高达5326元／平方米，当时媒体预测，那块地房价起码在8000元/平方米以上。国都·枫华府第将在今年年中开盘，据相关人士预测，房价肯定会在1万元/㎡以上，甚至还有可能突破1.5万元/㎡，房价比当初的预测价又上了个台阶。
中豪·晴园的楼面价为4650元/平方米，相对而言其开盘定价还是不菲的。
目前该区域在开发的项目还有国都·崇文公寓、今日嘉园、华浙·银马公寓以及时代房产去年中标的原杭州商学院地块等。除了枫华府第（建筑面积约20万平方米）、银马公寓（建筑面积约11万平方米）这两个项目外，其他的体量相对小一些，像中豪·晴园为5.5万余平方米，华都·兰庭国际为7.5万平方米，今日嘉园建筑面积约为3.8万平方米。这些楼盘预计都将在今明两年推出，可以说是市中心房产的最后一轮浪潮。
从该区域目前已交付的文欣苑、文萃苑、学院春晓和华海园的二手房价来看，价格在8000元/平方米至1万元/平方米之间，部分房源已经突破万元，如学院春晓较好的户型每平方米已经卖到了1万多元，而如文萃苑因为文一路快速路的拓宽以及拆迁等不利因素对成交价有影响。

现场探盘
中豪·晴园的交通可谓十分便利，乘坐11/K11路、43/K43路、K281路、804路、816/K816路、19/K19路、X1路、70/K70路和526/K526路或者夜间K209路、K215路、K211路到杭州电子科技大学站下即可，距离车站几步路就是中豪·晴园的现场了。
由于文一路很窄，不能适应现有车流量的需要，再加上大量逛街的人流，人车混杂显得交通十分无序，而沿线的店铺多以中低档商品为主。
中豪·晴园的地理位置可谓优越，其正对杭十三中操场，东南面为浙江工商大学，东面为杭州电子科技大学，东北面为浙江理工大学。虽然随着部分学校的迁移，学院氛围已经大打折扣，但其业已形成的旺盛的人气、成熟商业配套如附近的物美超市、文一路商街、翠苑电影院、翠苑农贸市场等加上诸多银行营业点、药店以及众多餐饮美食，为这个楼盘添加了重重的筹码。
现场正在繁忙地施工中，已经完成了架空层的建设。当记者走进楼盘现场的售楼部时，也许是刚过完年的缘故，里面一个咨询者都没有。问及是否有楼书，被告知已经发放完了。
从小区的总平面图来看入口空间狭长，有助于使住户从热闹、繁杂的商业街过渡到居家氛围；中心庭园为园区的中心景观和院落空间，通过建筑底层架空和开窗即景的户型设计，使居所与院落景观能够互动起来。
据售楼人员介绍，结合园区南面杭十三中操场、无建筑遮挡的自然优势，楼盘在布局上将南面建筑尽量往南移，使南北两楼最宽处达到40余米，有效扩大了楼间距。建筑天际南低北高，底层架空，确保了晴园住户的采光权。

居住分析
晴园是个小楼盘，但因为地处文一路的黄金热点区域显得有些炙手可热。由于该楼盘一向比较低调，开发量也不过几万平方米，很多购房者坦言对这个楼盘并不熟悉，他们比较关注其他开发量比较大的楼盘。
很多购房者买学院楼盘，看中的是这里的学区，古有“孟母三迁”之说，追求的是一种学习氛围。同样，现代的父母为给孩子寻求一个良好的学习环境，也开始不惜代价。学区房是能使孩子进入一个比较好的小学、中学的一大保障。楼盘附近有翠苑一小、翠苑二小、翠苑三小、学军小学、杭师院附属小学、文一街小学、文二街小学、杭十三中、翠苑中学及多所幼儿园等。
买学院房产追求的是这里的一种宁静的文化氛围，随着各大院校的外迁，这里的氛围已大不如前，甚至已经形成了浓厚的商业氛围，成了一个小型的商业中心，在闹市中是否适合居住这些问题都有待商榷。如果仅仅是为了孩子的读书需要，二手市场的一些规模比较大的次新房相对而言可能更好一些。
楼盘交付时会有商铺推出，据业内人士预测，商铺售价大概会在2.2万元/㎡左右，如果考虑投资该楼盘，按照目前的情况，商铺是个非常好的选择。
但由于文一路的改造工程，很多购房者又有了新的担忧：如果这里造高架怎么办？
据有关人士介绍，文一路快速路的方案已经基本确定，这一段路面将稍作拓宽，以缓解巨大的交通压力，因此目前文一路的很多沿街商铺已经在拆迁中。由于中豪·晴园在规划时就已经退后了许多，因此不存在拆迁之忧。但由于道路拓宽，车流量和流速加大加快，买文教区的楼盘图的是个宁静的氛围，对于楼盘的住户，尤其是沿街住户来说，噪声问题确实有点让人头痛。而快速的交通对商铺的影响也是不容忽视。
从晴园9360元/㎡的价格来看，较目前周边二手房价格略高，由于楼盘较小，而且周边同类房产有一定的供应量，会对其升值空间产生一定的影响，投资的潜力相对较小。