楼市探盘

利兹·水印康庭

《楼市》记者/郭晓雯

利兹·水印康庭，位于杭州市下城区香积寺路以北，绍兴路与东新路之间，占地面积170亩，总建筑面积20万㎡，建筑类型以小高层、高层为主，其中包含几幢LOFT公寓（层高5.2米），预计交付后将容纳1400多户，是目前该区域内规模较大的新建商品房楼盘。
目前，该楼盘已推出过4次房源，价格也由2004年9月开盘均价6800元/㎡升至7500元/㎡（普通公寓），而近期推出的LOFT小户型公寓开盘两天即告售罄，售价已逾9000元/㎡。据悉，楼盘一期（A区）已全面结顶，预计年内可以交付使用，还剩有最后4幢小高层公寓待推出，主力户型120-140㎡，具体开盘时间未定，预计价格还会有较大的上调。

现场探盘
由于目前尚未有公交车直达水印康庭项目现场，本次探盘颇费周折，记者从沈半路绕了个大圈，其间隔着上塘河远远看见水印康庭的施工现场，无奈找不到路。最后，总算从东新路上找到了入口。项目施工现场，记者看到，一期（A区）已经结顶，正在进行外墙装饰，B区工程进展也已达到主体结构的一半以上。
本次探盘，对楼盘的优劣势感触颇深。个人感觉，目前楼盘最大的优势在于其地段。以武林广场为中心，8公里的距离，西可至古荡、翠苑，向北能到达拱北小区。从朝晖现代城和大关小区到项目所处位置在2-3站路左右的距离，车程只要几分钟。
但是楼盘周边的环境目前不尽如人意，楼盘四面均为规划道路，目前尚未开工；周边的沈半路稍好一些，集中了大批汽车销售公司和销展中心，路况也还不错；但在东新路上，农民房密集，过往的大型车辆居多，道路两侧的店面小而乱，使人对楼盘周边环境总体感觉不佳。
现场看到，楼盘水景资源的确比较丰富，尽管目前上塘河尚未被有效利用，但是15-20米左右的河面宽度、水位也比较适中、有一定的曲线，颇具江南景观的柔美韵味，相信经过改造还是有较高的景观价值。
楼盘销售现场，由于LOFT小户型公寓开盘在售，售展中心门庭若市，咨询、下单的购房者络绎不绝。从年龄层次看，35岁以下的购房者居多，尽管有许多操外地口音的购房者，但最终的购买者还是以在杭州工作的外地留杭者为主，预计以投资为目的购房者在3成左右。
通过随机采访，购房者对该区域以及楼盘的接受度，大大出乎记者的意料。大部分的购房者对该地段的前景十分看好，对房价的接受度也比较高。一位购房者的意见比较有代表性：尽管现在楼盘周边环境较差，但规划前景十分好，按现在的价格只能在老城区买一套二手房，而且一旦规划开始到位，价格一定会大幅上涨。

区位分析
水印康庭所处区域位于三塘小区的北面，石桥镇的西南面，该区域由于以前新盘推出量几乎没有，许多购房者对该区域不太熟悉，拉大了心理距离。
目前这一区域仍是城郊接合部的代名词，据了解，该区域原先是下城区的一个工业基地，有近百家工矿企业，此外，由于农居屋比较密集，容纳了大量外来流动人口，整个区域显得杂乱。这样一个区域何以备受青睐呢？
稍作研究，便可发现其中缘由：规划利好赋予该区域发展潜力和房价上涨空间。

香北居住区
根据杭州市规划局已出台的《杭州市香积寺路以北地区控制性详细规划》方案，将东至东新路、南至香积寺路、西至上塘河（绍兴路西侧）、北到石祥路，总用地面积约233.07万平方米的区域规划为与九堡、丁桥齐名的未来杭州几个大型居住区之一，因此该区域未来的定位是：大型居住区，规划人口4.6万人，总户数将达到15000多户。
规划中，香北居住区将沿重工路（水印康庭小区旁的规划道路）形成居住区级中心，布置综合公建设施，东新路沿线一带则将成为香北居住区的商业金融和生活服务中心，布置区级商业、文化、餐饮服务、贸易金融等设施。

城北体育公园
水印康庭小区的西南面将建城北体育公园，其规划已通过初审并正作进一步修改完善，一旦批准成立，这将是杭州目前惟一以体育定位的大型市民公园。
“城北体育公园”规划占地约48.2公顷，位于绍兴路以北，上塘河以东，规划中的白石路以西，重工路以南，香积寺路北侧的沿塘河以北。将体育与公园相结合，是该公园最大的特色，公园由南而北拟规划蓝色水带，设计建造一个百余亩的人工湖，公园内还设计有一个游泳馆，此外公园基本涵盖了所有的体育活动项目，如竞技运动区有足球场、篮球场、网球场、羽毛球场以及台球室、乒乓球室等，日常健身休闲区可以进行门球、地抛球、下棋、滑板、交谊舞等休闲娱乐项目，在林间休息区规划了野营、划船等安静休息类型的活动项目。
随着人们生活品质的提高，对体育和健康的追求日益成为一种时尚，从水印康庭的意向客户中了解到，购房者对该公园的关注度非常高。

上塘河改造
除了城北体育公园，上塘河是该区域现有的最可贵的景观资源，按规划方案，上塘河的规划宽度为40米，东侧设30米宽绿化带，而西侧绿化带将至沈半路，与此同时，善贤路沿线的工业小区、村镇工业企业，规划上考虑全部予以迁移。

农转居公寓
农居屋过于密集是目前该区域最大的问题，因此，农转居公寓的建设是该地区建设过程中最为关注的一个问题，目前农转居公寓的选址、补偿方案还在进一步细化当中。据悉，在紧邻城北体育公园，西部邻上塘河30米绿化带区域已规划有农转居公寓，具体规划还有待明确。
从以上几条规划措施看，该区域的发展前景还是值得期待，而最大的悬念在于规划进展的速度和变更的可能性。

项目分析
该项目是目前区域内规模最大的新建商品房楼盘，从楼盘“运动的人，健康的家”以及“生活与体育公园同在”两句主打广告语可以看出，开发商把楼盘的卖点定位于规划中位于项目西南侧的城北体育公园，目前该公园已通过项目初审，正处于规划完善和前期准备过程中。

环境
从楼盘自身情况看，该项目所处地块呈梯形，其中上塘河支流从楼盘北面东面环绕，还有一支河流南北向穿过楼盘，使其具备了丰富的水景资源。河道的另一个好处是：将楼盘与周围的农居屋隔离开来，达到闹中取静、乱中取静的效果。
在规划图中，东新路重工路口规划有2万平方米的公用绿地，另据开发商介绍，他们在小区东北角将建设600平方米左右的公用绿地。
楼盘的开发商为浙江利兹房产，代表作品为利兹城市公寓，利兹城市公寓从外观、品质等方面在市中心区域算得上是比较不错的楼盘，开发商也宣称在水印康庭项目上品质定会比利兹城市公寓有所超越。

交通
水印康庭距市中心武林广场8公里，目前经过该楼盘的公交线路有22、312、316、K812、279、34、88、843等，但不直达小区，据介绍，小区南面规划有一公交始发站。小区北面为河道，其他三面分别为规划中的重工路、西文路和白石路。重工路即前文所述的日后香北居住区的区级中心，白石路通往三塘小区。

配套
小区附近目前以一些专业市场为主，如杭州家私市场、南方机电市场、杭州灯具市场等，生活配套暂时不足，要依靠临近的三塘小区、大关小区，如中学、小学、乐购超市、欧尚超市、三塘综合农贸市场等。小区西面靠近舟山东路，聚集了浙江大学城市学院、树人大学等高校，沈半路石祥路一带则集中了大量的品牌汽车经销点。

投资分析
按照水印康庭目前7500元/㎡的均价，我们在杭州市区范围寻找相应价位的房源，发现三塘小区的二手房源挂价已在8000元/㎡以上，成交价根据年份和楼盘品质差异，在7500-8500元/㎡；大关小区成交均价也近7500元/㎡；而朝晖现代城现代雅苑在二手房市场的挂牌价早已逾9000元/㎡；按照目前的市场在售新盘的价格，单价7500元/㎡以下可选择的区域有：闲林、三墩、钱江南岸等区域。
因此，该楼盘投资的潜力和风险也渐渐清晰：规划前景何日实现成为该楼盘增值潜力的最终决定因素。如果按照规划蓝图所描绘的，城北体育公园建成、上塘河改造、农改居以及小区四周的规划道路能够在几年内变成现实，该楼盘在地段上的优势将更加明显并且得到加强。然而，投资的风险同样来源于此。首先，规划并没有给出明确的时间，有些规划还在完善当中，一旦规划变更，对楼盘前景定会产生影响。

该户型是水印康庭即将推出的9、10号楼的户型之一，是一个东边套，建筑面积约135.46㎡，四室二厅二卫一厨。从小区总平图看，9、10号楼位于小区正中心，面对小区的中心花园和嬉水池，楼间距较宽，位置和景观环境十分优越。从户型图中可以看到，这是一个难得的全明户型，而且布局较紧凑，空间利用率较高。主卧位于东南侧，有大的景观窗；次卧和书房也朝南，次卧还连接着大的景观阳台；客厅朝东，东面为大的落地玻璃，有利于采光和观景；餐厅和一个卧室朝北，朝北有一个小阳台。略显不足之处是整个房型稍长，且各单位面积较小，是一例较典型的经济型户型。