楼市探盘

广源·盛世嘉园

《楼市》记者/王欢

盛世嘉园位于老余杭02省道的南侧，是闲林板块距杭州市区较近的楼盘之一。第一期于去年下半年推出，当时均价3980元/㎡。第二期近期推出，据开发商透露其均价会达到5000元/㎡。

楼盘概况
盛世嘉园占地面积300亩，总建筑面积达到了29万平方米，绿化率35%，整个小区分为五个组团，建有多层、排屋、小高层和单身公寓。
据开发商介绍，2006年底第一期和第二期差不多同时交付，交付后立即入住没问题。小区本身配套比较普通，有幼儿园、会所、游泳池、网球场、老年活动室、医务室，农贸市场暂时没有，但会以超市的形式弥补。然而据买了该楼盘的购房者介绍，开发商并不愿意把这些签进合同，这也让购房者心里直打鼓，万一将来这些基本的配套没有实现，生活会很不方便，消费者该找谁说理去呢？不过这些也是目前开发商们普遍存在的问题。
近几年，杭州房价快速上涨，虽然去年遭遇了宏观调控，但楼市很快就复苏，这给了许多开发商一个错觉——“杭州的楼市停不下来”，于是在定价时，许多开发商跟风似的提高房价。把房子卖高点，免得以后吃亏，成为许多开发商的主导思想。
盛世嘉园二期开盘价将在5000元/㎡左右，着实让人吓了一大跳，先前有关人士预测其价格会在4500元/㎡左右，如今的价格大大超出了预期。而据业内人士分析，一旦翡翠城的定价在5500元/㎡之内，很多购房者会去购买翡翠城的房子。也许目前盛世嘉园定在5000元/㎡会有人抢着要，但接下去的4期如何定价，市场波动的话又该如何，这些都是这个楼盘所要面对的问题。

区块分析
从1999年绿城房产开发的桃花源项目开工开始算起，闲林的开发已经到了第七个年头，尽管02省道沿线大盘云集，但闲林板块的房产却一直充满了争议，一直不温不火地发展着，开盘的均价也就在4000元/㎡左右，闲林板块去年一年可以说是涨幅最小的板块之一。目前闲林已经或将要开发的楼盘总规模达到6300亩(相当于420万平方米)左右。从这几年的供应情况来看，闲林区块和滨江区块已经成为了杭州新盘主要供应区块。但很多楼盘如瑞城、绿野春天、竹海水韵等都还处于前期开发阶段；即使有些楼盘如西溪山庄、闲林山水、盛世嘉园等，虽然已经开盘销售，但都只是推出了小部分而已，今年将继续放量。
也许是因为绿城的介入给人们吃了一颗定心丸，也许是因为今明两年将有大量的楼盘交付使闲林诸如配套、交通等成了迫在眉睫的问题，也许是春节后如竹海水韵、闲林山水、瑞城、盛世嘉园等一批楼盘将开盘，也许是5月将开放的西溪湿地公园的辐射作用……不管什么原因，闲林好像是在一夜之间又成为了瞩目的焦点，成为购房者们议论的热点和各类房产讨论都离不开的话题。讨论的焦点不外乎闲林未来的配套和交通。
闲林的优势是开发量大，相互之间有支持，但是市政的配套至今没有明确，闲林目前无配套可言，这也是无可奈何的事情。居住的人气都没有，总不可能让政府做好了配套等人吧。将来（也许是两三年，也许是5年以后）等居住的人口上去了，但闲林又不太可能形成集居住、工作为一体的独立区域，还是以居住为主——以朝九晚五的人居住为主，如果达到了目前预期的10万人口，交通将成为最头痛的问题。另外杭徽高速公路的开通和将整个闲林板块一分为二的02省道的拓宽改造，对闲林居住氛围的形成和道路两边的生活环境都是相当不利的。
当然交通问题并不是闲林的问题，而是整个城市的问题，事实上，以目前的交通状况而言，无论是住在闲林还是住在滨江或是在三墩，只要赶上下班高峰，都将会遇到拥堵的问题。
另外一种声音就是现在开发商们最担心的其实不是配套不足，而是配套的重复建设。现在20多家楼盘，几乎每家都有幼儿园，加上会所、医院、超市，对日后的经营会带来难题。如何联合起来开发公共配套，既能降低各家的开发成本，又能搞好整个配套格局，是闲林目前遇到的新课题。

现场探盘
现在闲林可以说还是一片大工地，颇有些乡村气息。说实话，现在去现场也没什么好看的。
从天目山路一直往西走，经过西溪湿地，经过绕城公路，沿着02省道，能看到广源·盛世嘉园的一块广告牌，那里就是楼盘现场了。它的对面就是翡翠城。翡翠城已经开工了，据称翡翠城的登记人数已经近万人，而一期开盘房源仅仅数百套，总共也不过8500户左右，僧多粥少。水涨船高，自然而然翡翠城正对面的盛世嘉园也牛了起来，早在去年10月就不再接受登记了，一期的300套房子销售情况真的可以用火爆来形容。问第二期的开盘时间，售楼小姐说大概就是在3月份，你估摸着时间打电话来问吧……
从盛世嘉园的现场看，其一期已经结顶，二期已经到了一层、二层。两期房源预计在明年年底交付。
盛世嘉园的正门对着的是杭昱公路，与最早交付的荆山翠谷、华鸿·怡景花城形成了一个杭昱公路组团。荆山翠谷在2002年开盘，那时售价为2000多元/㎡，现在二手房市场售价达到了6000多元/㎡。由于杭昱公路上楼盘较少，如何与02省道沿线的楼盘联系起来共享配套、防止被孤立，以及将来如何横穿02省道都成了这个楼盘值得关注的问题。

居住分析
闲林是投资客的必争之地。盛世嘉园的宣传比较低调，只是在开盘前后稍微做了一下宣传，但由于其绝佳的位置吸引了众多的目光。一位一期的购房者坦言，他本来不准备买第一期的，开盘当日去售楼部转了一下，火热的气氛引得他“头脑发热”，抢了一套房子。
记得在第一期开盘前，其相关负责人曾对记者说盛世嘉园的第一期和第二期以吸引人气、打造品牌为主，并不打算赚钱。然而良好的销售形式，也使得开发商坐不住了，准备在二期推出之时大幅度提价。
良好的销售态势却掩盖不了闲林的一些不足。例如污水处理系统，各家开发商在楼盘内部当然没有问题，但在楼盘之外，政府并无污水总管，目前多直接排入周边河道。只是因为闲林楼盘几乎无人入住，所以后果尚未显现。写到这里，不禁为盛世嘉园西边的一条河道捏了一把汗。这只是配套的一个方面，大家都说以后会慢慢好起来。闲林的规划也做得很漂亮，只是现在还迟迟不见动静，城西已有前车之鉴了。但城西的面积不过10平方公里，闲林镇面积超过100平方公里，即便只考虑楼盘相对聚集区域，也远大过城西，而且战线很长。
尽管充满了争议，记者采访了几位“购房专家”，他们都认为盛世嘉园5000元/㎡的均价，就目前而言确实有点高，但以闲林目前的发展趋势，加上“西湖西进”的政府导向，这个楼盘的价格虽然不太可能再出现“疯长”的局面，但仍会平稳上升，再加上将来这里环境会很好，因此适合居住、投资两用型。

链接：闲林配套一览表
天然气将在2006年6月底开通。
闲林污水处理厂预计2005年年底投入使用。
求是江南春小学将在2005年动工，2007年落成投入使用。
投入2000万的闲林二小已经动工，将在今年年中投入使用。
3000亩的水乡生态园已经招标设计完毕……
另外在金都雅苑的北面规划建立一家区级医院，还有由白云深处自行投资配套的一家大型医院。
2007年底建成50k㎡的生态城镇。
交通除了在造的杭徽高速公路、改造中的离两边居住区的最近距离约50米左右的02省道这两条路将于2006年底前建成通车，另外，值得期待的道路有五常大道、文一路延伸段、绕城公路等，这些路网首先可以确保从闲林到黄龙中心这一段路可以基本畅通无阻。

户型点评：
本户型空间布置紧凑合理，功能使用方便。双卧和客厅一律朝南，光线充足，空间明亮，采光度较好。双卫的设置也比较方便生活。尤其是书房的阳台比一般户型的阳台宽敞、舒适，更使人贴近自然空间。缺点是储藏空间不足，私密空间和公共空间分隔不理想，主卫为暗卫，缺少采光。