2005，购房者最关注的热点区域

《楼市》记者/ 郭晓雯

在广大读者的关注和期待中，“楼市茶座”栏目终于和大家见面了。这是一个全新的、专为广大读者朋友打造的交流平台。在这里，读者朋友们可以畅所欲言，无论您对市场有何见解、对行业有何看法，或对房价以及房产交易有何问题都可以在这里进行沟通和交流。
2月26日，首期楼市茶座活动如期举办，讨论2005年最值得关注的购房区域，近30位热心读者到场参与了讨论，此外，应邀出席的几位业内人士：中原地产中北区域高级分行经理周彩华、我爱我家营运部主管韩菲菲以及华立地产的市场部经理陈波也参与了讨论、解答读者提问，并发表了精彩的个人见解。

最关注的话题：房价走势
房价一直以来都是广大购房者关注的热点，2004年楼市的波折也反映出房价的波动对购房者信心的影响是十分重要的。参加本次楼市茶座的读者，80%以上有过置业经历，且90%以上有在今年投资房产的打算，因此房价是涨是跌，成为一个不可回避的话题。
尽管与会读者来自不同的行业，有着不同的购房目的，对区域的看法也不尽相同，但在房价走势上却基本达成一致：大部分读者认同杭州房价不会跌，但涨速会趋缓，跳跃式上行出现的可能性越来越小，上涨的幅度会因区域而有所差异。
支持房价上涨的理由归纳起来主要有以下几点：土地资源长期稀缺，房价从长远看必然保持上涨；政策导向决定房价依然会涨，政府要把杭州打造成为一个有五六百万人口的大都市，从180万到五六百万，人口的膨胀将会刺激房价上涨；潜在购房群体巨大，从目前的市场情况看，购房主体已悄悄在变，购房主体年轻化是未来几年内的一个趋势，上世纪70年代是我们人口生育的高峰期，大量的70年代出生的人正在面临结婚购房的问题，而这部分人群也日渐成为社会精英，他们的潜在需求对杭州房价将是有力的支撑。
当然，由于房价处于高位已是不争的事实，读者马先生认为目前纯粹的房产投资已无法获得前几年的高收益，2005年投资客大量出货的可能性较大。另外，与会的业内人士也提出：关注房价走势，须着重关注今年的金融政策和供求关系。

最可能影响房价的因素：金融政策
加息，犹如一个巨大的问号笼罩在2005楼市上空，读者蔡先生认为央行的加息政策反映了政策对房价调控的态度转变，政府的目的是为了稳定房价而非打压房价，加息必然会通过利息成本的增加从而造成投资者机会成本增加。而事实上，按照目前的房贷利率，已经有许多家庭负担很重，若不是房价上涨的速度快，一定会有一些家庭不堪重负。因此以投资为目的的购房者尤其需要关注金融政策方面的动态。

最终决定房价的因素：供求关系
一个区域，房价是否上涨，与该区域所处地段、交通、配置设施是否齐备等条件有着重要的关系，但最直接影响房价上涨空间的因素还要数供求关系。有读者表示供求关系并非越紧张房价越上涨，最有潜力的区域应该是一定程度上供不应求的区域。比如说前两年城东区域的新房供应量非常小，从简单的供求比例看，该区域是供求关系最紧张的区域，但涨幅最大的却是城西区域。因此总结出的经验是：有一定数量的新盘供应量，同时也存在一定程度的供不应求，这样的区域更有增值潜力。

最关注的热点区域：三墩、闲林、滨江
如前所述，大部分与会读者均表示，有意向在2005年内购置房产，在房价逐渐趋稳而不同区域却呈现个股行情的时候，区域的选择也就显得十分重要了。与房价走势的讨论所不同的是，读者对不同区域的看法不尽相同，从讨论的内容看，读者的关注焦点集中在三墩、闲林和滨江三大板块。

三墩：依然普遍看好
从2004年的房价涨势看，三墩名列前茅，按照一些“市场惯例”，大涨之后的区域容易出现买卖双方心理价值差距拉大，形成胶着状态。2005，三墩区域还能续写奇迹吗？
三墩是本次楼市茶座谈及率最高的一个区域，而出乎意料的是，无论普通读者还是业内专家，对该区域的发展潜力和房价走势竟然不约而同地叫好。
2005年，三墩区域的新盘供应量适中，目前该区域的二手房挂价如铭雅苑已逾6000元/平方米，亲亲家园在售均价也在6200元左右/平方米，房价继续上涨的潜力何在？
最重要的因素在于可预见的规划利好。在对各区域的讨论中，许多读者都把区域规划放在首位，对配套设施关注度高。三墩区域除了原有的三墩镇的配套外，由于紫金港校区的入驻，未来几年内，配套完善的程度将快速提高。目前，基本可预见的几项重大的配套项目有：浙江大学医学院附属医院将在三墩建造大型综合性医院，浙江银泰、沃尔玛也选址于该区域附近，三墩区域的舒适生活蓝图已越来越清晰地显示于购房者眼前，因此，大部分购房者对三墩区域的房价上涨仍持乐观态度。
来自中原地产中北区域高级分行经理周彩华也提醒购房者，三墩区域如果自住还须仔细考虑。由于三墩原有工矿企业集中，目前三墩区域的水质不好，对居住品质有一定影响。周经理认为，三墩区域从房价上涨空间看，适合投资。

闲林：先天不足，后天能否协调？
有读者提问，买房自住，三墩好还是闲林好？这也是一个让许多购房者困惑的问题。将闲林与三墩相比，优劣也就一目了然了。
房价是闲林区域目前最大的优势。周小姐认为，闲林区域是目前距市中心较近的区域之一，交通十分便利，且从市中心至闲林沿途景观非常好，这样的区域，目前市场价位在4500-5000元/平方米，潜力较大。但同样，闲林区域明显的劣势在于配套滞后，域内随处可见的是工地，人气明显不足，而生活配套设施目前仍未有详细规划，配套何日能够改善成为闲林区域发展潜力的最大悬念。
读者钟先生看好闲林区域，原因在于他认为西溪湿地的价值存在明显低估。湿地将会成为下一个稀缺的景观资源，目前湿地附近的房价仅为5000元左右/平方米，增值潜力巨大。
读者付先生则认为现在的闲林区域，交通路线单一，如果按照规划中20万人口的密度，房产交付入住后必然会给交通带来巨大的压力。

滨江：房价已透支？
钱江两岸已无可争议地成为高档楼盘的聚集地，江景、山景，景观资源发挥得淋漓尽致，万元房、近万元房比比皆是。滨江，在购房者眼中到底价值几何？
读者蔡先生认为江景是杭州除了湖景、运河景观外的又一稀缺景观资源，江景房从其稀缺性而言是具有较高价值的，就像一件收藏品，稀缺的可能是无价的。
华立地产陈波则认为滨江区域房价近两年涨速过快，存在一定程度的房价透支，会影响未来几年内该区域的投资收益。前两年滨江房价的上涨炒作的成分占很大的比例，媒体导向、开发商炒作，还有一部分投资客炒作，而实际上钱江南岸配套跟进速度相对缓慢，加上新盘开发量大，投资该区域还需谨慎。
蔡先生和钟先生还谈到了“过桥成本”问题。钟先生认为，由于桥梁的路宽和车流量是相矛盾的，一辆车抛锚都可能引起交通瘫痪。蔡先生认为，桥造得再多永远也不及陆地，按照目前钱江南岸的开发量，如果不能“住在滨江，工作在滨江”，将来的交通压力也是非常严峻的问题。
此外，良渚古镇也吸引了众多购房者的目光，楼市的读者热线也频频接到大量的关于良渚区域的投资咨询。在本次楼市茶座中，读者钟先生的论述较为客观中肯，在此引述如下：首先，良渚的交通条件较好，可以选择上塘高架和莫干山路等路线，通行较为畅通，距离市区车程在半小时以内；其次，良渚文化概念吸引了许多文化修养较高，有品味的人；第三，良渚区域有许多可以利用的景观资源，如山丘可以创造不同的景观效果，十分适合造低层公寓。当然，钟先生也认为良渚区域还有一些不足之处：良渚镇的房产项目不多，品质也相对落后，良渚文化村项目有一定潜力，但仍需一段时间以待配套跟进。
读者钱先生认为其自住购房比较关注下沙区域，主要因为该区域的整体规划较成熟，配套也比较完善，且目前价格较低，发展前景看好。

仍被忽视的投资方向：市中心二手房
在大多数购房者仍将目光锁定新建商品房时，资深的房产经纪人却提出了另一潜力股：市中心二手房。
中原地产周彩华经理提出，在二手房市场仍然而许多值得关注的房产，特别是市中心的二手房。二手房优于期房表现在地段和变现能力上。目前新盘开发大多集中较偏远的城区和近郊，而市中心二手房在地段上明显占优，此外，由于期房限转，二手房却可以随时变现，二手房还是有着期房无法比拟的一些优点。
此外，市区写字楼价值低估的现象比较严重，有眼光的投资已将目光对准了市中心以及次中心黄金地段的写字楼，不错的租金回报是吸引投资者的最重要因素。

[编者按] “楼市茶座”活动将定期举行，为《楼市》读者提供资讯服务，读者可拨打《楼市》热线0571-85179558提出您所关心的问题，我们将邀请业内专家和学者为您解答。
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