小心驶得万年船

文/马密

读者朋友们，这个年过得好吧？笔者这个年是在浙西山沟里过的。去年春节的时候，在这个欠发达地区，看看县城房价只有千元出头，忍不住下单买了两套现房。不想到了年中，就涨到了1400元一个平方米。笔者的良心很平，又担心加息后按揭负担太重，就挂了单卖了。这次过年回老家，听说这个县城的房价都涨到近两千了。
回到杭州，给几个房产界的朋友打电话，居然很多都联系不上，后来才知道他们都是出国过年的。这个日子过得美啊！
回头看看，这些年来，杭州的房价是越来越高，做房产的朋友日子是越过越好。不过，杭州楼市好年景到底还有几年呢？
一开年，摩根斯坦利的谢国忠又开炮了。这次他说得更绝：上海房地产泡沫难闯2005年这一关。
去年10月份，谢国忠曾写了篇《上海房地产是一个泡沫》的研究报告，他的一位同学看了后就再没有倒卖过房子。然而其后上海的房价一直往上蹿。今年1月，这位同学终于按耐不住，又出手了。“因为你，我失去了20％的收益”，这位同学对谢国忠不无抱怨。
不过，谢国忠对此辩解说，上海房地产是一个泡沫不假，但他并没有说过“泡沫已经开始破裂”的话。当时他只是说，“上海的房地产泡沫可能还会持续几个月，不会超过一年”。
谢国忠进一步说，得出这一结论的基本假设是美元将在2005年见底。美联储将把利率提高到3％以上，同时，美国的消费将真正陷入疲弱，这将阻止热钱流向上海。因此，上海的“房地产泡沫”要闯过2005年这一关是非常困难的。谢国忠还为此举了个很有说服力的前车之鉴：1995年，当美元见底的时候，泰国曼谷的“房地产泡沫”开始破裂。谢国忠认为，上海很可能步曼谷后尘。
都说旁观者清，但同样作为旁观者，高盛中国经济学家梁红却要比谢国忠温和得多。
不过最近梁红还是很针锋相对地和谢国忠唱起了对台戏。梁红通过实地调查和数据分析认为，即使在议论焦点的上海,房地产泡沫论也缺乏证据。最近半年来紧缩的宏观经济政策限制了有关房地产的供应，而对需求产生的影响很小，强大的需求、过低的利率和人民币币值的低估导致房产价格不断攀升。梁红进而明确判断，中国房地产泡沫即刻破灭论是错误的。
也许谢国忠是太急了点吧，干吗早早地说房地产有泡沫呢，害得老同学都少赚了20%。其实，笔者也知道，有的房产界人士对于泡沫论其实并不那么敏感，他们有的甚至还很感谢谢国忠，因为有人听了他的话暂时没买，后来熬不住就又在更高的价格追进去了，就像那个老同学一样。他们只知道现在房子能卖，而且价格还越卖越高。虽然市中心的万元房卖得是比较慢了，但是不还能卖吗？那么就不急了。对他们来说，房价上扬，房子热销，已经成为一个习惯。有这一习惯的人有不少，今年头一次拍卖土地，据说因为报名的人太多，国土资源局只好把拍卖现场换到更大的场地去。
市场变幻莫测，要做个预言家的确是很难的。笔者宁可相信，中国大城市的房地产已有泡沫而且进入膨胀阶段，只不过尚未达到崩溃边缘。而那些老练的投资客，其实最相信的还是趋势这个可靠的朋友。更何况，楼市这么多年牛市的惯性是多么强大啊！反过来看股市，四年熊市的惯性也是很大的，难怪全国人大副委员长成思危最近又提醒大家了：今年只是股市转折点的开始。
谁能把握市场的转折点呢？那一定是走在趋势前面的人。他们知道，当低点显现时，胆大方能做将军；在趋势还在运行时，有风尽管驶尽帆；而在高点可能来临时，小心驶得万年船。作者邮箱：zjc1818@sina.com

拦路抢劫

丁建刚专栏

2月1日起，杭州市买卖二手房的人又要多掏钱了。物价部门的一个文件，使得房产交易的评估费用堂而皇之地大幅度上涨。
百万元以内的房子，评估费上升为0.42%。如果一套100万的房子交易，买卖双方的评估费将达到8400元。几年前二手房交易的评估，买卖双方还是只要做一次评估，2004年开始，买卖双方要各自评估，这使得二手房交易双方的评估费用上涨了一倍。
现在物价部门又出了这样一个收费标准，说是最高价，但是每家评估公司都会靠高不靠低，政府给撑腰赚的钱，谁不赚是傻子。
为什么是强制评估？评估出来的结果有什么用？为什么要收如此高的评估费？
2004年2月1日，《行政许可法》实施之后，一些法律方面的专家指出，强行房产交易评估是缺乏法律依据的，应该取消。由此，市场上盛传评估将被取消。然而时间已经过了半年多，房产交易的强制评估仍在继续，也没有哪个部门来加以制止或为其提供合法的依据。
至于房产评估结果的作用，有一说法是为了防止在房产交易中偷税漏税，听起来不无道理，在收取20%的个调税的那8个月中，一套房子价格往低评估10万元，卖家就可能逃掉2万元的税收。直至现在，出售房改房有很多人仍要缴高额所得收益，如能往低评估几万，也能逃掉很大一笔税收。可是现实交易过程中，评估的结果真的那么准确、刚性、有效吗？据我所知，评估结果被税务部门打回票的事件屡有发生。税务部门在警告评估公司和中介公司的同时，有时根本不采纳评估结果，而根据自己划定的价格标准来收税，买卖双方花几千元甚至上万元买来的评估报告就是一张废纸。
有过房产交易经历的人，无不感觉这笔强制评估的评估费花得冤。通常的情况是评估人员连门都不登，房子看都不用看一眼，就能做出一份跟真的似的评估报告，几千元到手。
2004年杭州市的房产交易中，二手房交易的比例只有25%左右，房地产市场成熟的国家和地区，二手房交易比例高达80%—90%，上海的二手房交易量也与商品房持平，比例达到50%。当然这跟杭州市的增量房还处于高速发展阶段有关，但是二手房交易的成本过高也是原因之一。然而房产交易的强行评估，程序上缺乏法律依据，结果没有法律效力又要收取高额费用的政策却还在继续。这能算什么呢？拦路抢劫。
（作者系房产全媒体成员——浙江电台《房产咨询网》节目记者、主持人）
（浙江广播新闻综合频道FM88《房产咨询网》播出时间：每天上午9：20-10：00）