物业管理纠纷系列案例之五

如何保障业主享受合格的物业服务？

文/浙江天册律师事务所 律师 孙敏

张先生入住某知名小区后，对物业管理很不满意：物业公司对收费车辆乱停乱放的情况视而不见；小区保安形同虚设，经常发生失窃、偷盗现象；向物业报修经常如石沉大海没有回复；物业公司擅自将绿地改成临时房屋，对外出租牟利等等。但物业公司每次收取物业管理费却从不含糊，且收费昂贵。张先生在与物业公司交涉无果的情况下，停止支付物业管理费。物业公司遂向法院提起诉讼，要求张先生支付欠缴的物业管理费。张先生抗辩称，物业公司收取高昂管理费用却没有提供相应服务，只要物业公司能加以改进，提供与其收费相符合的物业管理服务，自己愿意支付管理费，并提供照片、证人证言等证据欲证明物业公司提供的物业管理服务差，与其收费标准不相符合。
法院经审理后认为，张先生提供的证据不能充分证明物业公司提供的物业管理服务没有达到与其收费标准相适应的程度，张先生在享受了物业管理服务后，应支付相应的对价，故判决支持物业公司的诉讼请求。

楼律师点评：
在实务中，上述案例所反映的情况十分普遍，物业管理公司在收取高昂物业管理费的同时，却提供着低劣的服务。一方面，一些物业管理公司自身角色定位错误，忽视了自己应是物业管理企业，是处于为广大业主提供优质物业管理服务的地位，而将自己凌驾于业主之上，无视甚至侵犯业主权益，有的只收费不服务，有的多收费少服务。而有些地方性物业管理法规、条例也往往出现偏差，强调保护物业管理企业的利益，对业主利益保护的规定不到位，使业主的弱者地位更突出，业主正当的权益难以得到切实的保护。
另一方面，业主能提供的证据确实十分有限，一般多为证人证言或照片、录像等。其中证人证言多为小区其他业主的证词，因其与物业管理公司存在着利害关系，故这些证人证言在法院认证时多不为采用；照片、录像等证据材料一般只能证明某一特定时间段的情况，而不能反映连续状态的情况，且照片、录像等根据民事诉讼举证规则的有关规定，在对方存有异议的情况下，是不能单独作为定案证据的，但要处于弱势的业主再提供其他证据以形成证据链，在事实上是十分困难的。因此，处于弱势地位的业主往往因为现行举证规则所限，在物业管理纠纷中处于不利地位。
有鉴于此，笔者认为：首先，作为全体业主利益代表的业主委员会在与物业管理企业签订物业管理合同时，应在合同中规定物业管理企业应提供的物业管理服务的标准，使物业管理企业在物业管理活动中应履行的义务得以明确；其次，在今后就物业管理单项立法时，可以参考在处理医疗纠纷时所采用的举证责任倒置的规定，由物业管理企业负责举证其提供的物业管理服务符合管理合同的约定，若不能提供，则承担举证不能的责任，由此判断其违约或业主的抗辩成立。因为与物业管理企业相比，业主在专业知识、信息来源、经济能力等方面皆处于弱势地位，但在举证一节上却要求其承担与对方相同的责任，显然是不利于保护作为弱势一方业主的权益。因此，由处于相对强势地位的物业管理企业承担举证责任，更符合公平及公正的原则。

水面征用和土地征用一样吗？

文/浙江六和律师事务所 律师 叶飞

楼市读者来信咨询：
我父母是水产村的户口，我父亲说水产村从1968年全国土地改革后，拥有水面几千亩，但因为渔业和农业有些区别，所以并没有“分田到户”，而是集体共同拥有。最近因为政府项目规划涉及到村里水面近千亩，土地征用的问题就接踵而来了。我想请问，我父母村里的土地也就是水面和其他农村的土地，在土地性质、使用权和土地征用上，本质上是否相同？假设相同，如果经村民同意，是否可像农业土地一样要求赔偿征地款。另外，土地是国家的，个人、家庭或集体拥有的只是使用权的说法是否正确？假如是这样，那房地产开发商征用的是什么，也是使用权吗？

楼律师回函：
1.无论是渔业用地还是农业用地，仅指土地的用途不同，并不因此影响到土地的性质、所有权、使用权及土地的征用。
2.土地征用是一种国家行为，由政府决定征用并组织实施，无须经村民同意，村民也不能主动要求征用。如国家征用村集体土地，依法应给被征用土地的村集体及村民予以经济补偿。渔业用地被征用，同样应依法给予补偿。
3.我国土地属于国家所有或集体所有。用地单位或个人只享有土地使用权，不享有所有权。农村的土地属于村集体所有，村民个人或家庭只享有土地使用权。
4.农村集体的土地被依法征用为国家所有的土地后，房地产开发企业经批准并与政府签订《土地使用权出让合同》，交纳土地出让金，可取得土地使用权。房地产开发企业无权直接征用土地。