中介费：不仅是企业和消费者的博弈

杭州现行的房产中介服务费制定于2002年，2002年10月1日，杭州物价局发布《杭州市房地产中介服务收费实施办法》（杭价房[2002]172号），规定了中介服务费的收费标准（见表一）。但该标准实施以来，遭受了来自多方面的质疑。尤其是企业方面，先后有多家大型中介公司上书物价局要求对中介服务费收费标准进行调整。到2005年1月，物价局对资产评估行业的评估收费标准进行上调，此举更是惹来房产中介行业的嫉妒与艳羡。

价廉何以物美
有相关人士透露，之所以物价局在面临企业要求提价的压力下仍迟迟没有动静，是考虑到消费者方面的因素。提高中介费首先触动的是消费者的利益，因为增加0.1%的中介费，对交易100万物业的买卖双方而言，就意味着多付1000元。
记者在各大中介公司的门店里随机抽样了50名消费者，其中68%表示对适当提高中介费表示不能接受，仅有12%表示可以接受适当的提价。一位陈先生表示：“现在的中介费用已经偏高了，如果再上涨的话，我会比较难接受。虽然，规模较大的公司有自己的优势在，主要是成交的能力比较强，不过我担心中介费太高的话，顾客跳单的情况会增加。我认为，中介费是不是要调高，不是中介公司一方说了就能算的，也需要客户和市场的认可。”
但同时记者对这批消费者又做了另一份调查，结果显示只有26%对目前中介公司的服务表示满意，大部分消费者认为中介公司的服务很一般，或者要求增加服务项目、改善服务细节。
对此，公众房网的孔灏认为，一方面要求改善服务，一方面又不愿意多出钱，这在很大程度上反映了目前绝大部分消费者的消费心理，实际上服务行业跟酒店是一样的，服务好一点的酒店，星级高一点的酒店就贵一点，所以价廉物美是没有现实意义的，你花50元钱是不可能住五星级酒店的，因为五星级酒店的成本摆在那，中介公司也一样，要想中介服务更好，就必然要付出更多。
中大置业总经理郭瑞英表示，杭州房价水平在全国都是排前列的，而中介费却是最低的，这个巨大的反差，让很多企业很难接受，经常有人说杭州的中介企业走不出杭州，实际上有很大原因是受制于企业利润空间不足，很难进行自我提升。

低价竞争，受伤的是市场
据业内人士透露，按照目前的中介收费标准，一个老老实实做房屋置换的中介公司其利润实际上很微薄，广告费支持占其总收入的40%，人员成本占20%-25%，店租占25%-30%，另外除去其他的费用和开支，利润所剩无几。
“正因为有一个固定的成本在那里，所以服务是很难上去的，况且现在房价涨得这么厉害，房租也在涨。”外滩房产董事长陈梦月对记者诉苦道，“中介费太低还不仅仅会导致整个中介行业的服务上不去，更严重的是会导致恶性竞争，搞乱市场秩序，因为一个企业靠主营业务赚不到一定的利润的时候，势必会靠一些非法的手段去谋求利润空间。”
杭州目前有600多家中介门店，中介公司一多，竞争必然激烈，为了招揽生意，中介市场就出现了压价风。房产中介收费越收越低，有的甚至打出出售方不收中介费的旗号，还送油、送米、抽大奖。实力不强的公司采用低价策略吸引顾客，有些甚至表示不收中介费用。因为收费低，有的公司以“不属于服务范围”为由，把许多本该负责的业务推脱干净；有的拉进业务后，就慢慢地给你拖着；有的签了购房合同后，卖方反悔提价，引起纠纷，中介公司则借口是卖方问题，撒手不管。
甚至有一些中介公司采取了低价买进高价卖出的“差价策略”来谋求利润。“现在单靠收取中介费已很难养活公司了。”文苑路一家小型房产中介的负责人蔡先生表示，“为维持公司的运转，许多中介公司便介入了炒房，炒一套房子赚个几万块，足够维持一家小型物业公司几个月的运转。”此外，蔡先生更下了一个让记者大吃一惊的断论：“杭州房价根本不是投资客炒起来的，而是中介公司炒起来的，尤其是小中介公司。”
虽然蔡先生的言辞可能有失偏颇，但从侧面也反映了中介炒房的规模之大和危害之深。尽管有关部门严令禁止这种行为，但实际上这种操作方式仍大规模存在，并有愈演愈烈的趋势，许多中介公司多多少少参与了“中介炒房运动”，直接导致了房价的非理性上涨，最终受苦的还是买不起房子的普通市民。对于中介的炒房行为，中介协会的一位人士表示，房产中介赚差价的做法不仅违反了诚实信用原则，而且也干扰了二手房市场的健康发展。“事实上，人为涨价给买房人造成了巨大负担，这种行为最终既伤害了买房人，使买房人的消费欲望受挫，最终也给整个行业带来不利影响。”

“如何提高，是个问题”
中介公司要求物价局提高中介服务费已经不是一年两年了，物价局却迟迟没有反应。1月份评估费提高的消息一经发布，对评估行业满怀羡慕的中介公司要求提价的呼声更大了。一位中介公司的负责人表示，评估公司提价的要求之所以能得以实现，跟评估公司比较大的舆论影响力和话语权有关，而这两点却是中介公司所欠缺的。
物价局的一位负责人则表示，现在不仅仅是提不提价的问题，最大的问题在于如何提价。对于这个问题，各中介内部的意见也不统一。
一种观点认为，应该实行硬性提价标准，不执行提价标准的企业，一律严格查处，以避免各中介公司之间的恶性竞争。但这个“一刀切”的观点，同时也遭受了广泛的质疑，中庆置业总经理胡立峰认为，各企业在服务水平、成交能力等各方面都有很大差异，如果采用“一刀切”的方式，势必会抹杀一些优秀企业在服务等方面所做出的努力，导致行业整体没有缺乏上进心。
另一种观点认为，杭州房产中介应借鉴上海、南京、武汉、北京等其他城市的经验，按等级资质收费，即对杭州所有的中介公司进行一次资质评定，根据评定的资质制定不同的收费标准，给中介公司来个“档次分明”、“收费公开”，顾客可以根据自己的情况，清清楚楚选中介，明明白白付钱。但事实上，这种优质优价的分级制在上海开始实施的时候，曾经因为操作难度太大，而一度出现僵持局面。什么样的企业算是优质企业，怎样又算差的企业，很难用一个硬性的指标来划分。
而杭州中介协会副会长邓力所提出的提价方案则赢得了一致的赞同。邓力认为，应该提高中介服务费的上限，允许好的中介企业收比较高的中介费，以优质的服务赢得客户，同时也允许消费者选择服务相对一般、专业程度和成交能力比较低但收费便宜的公司，就像衣服有昂贵、便宜，酒店有星级之分，让市场说话，优胜劣汰，让整个行业呈现多元化格局，有助于行业的健康发展。
一位资深房产投资者马先生认为，如果中介公司能在增强服务，如上门签证、开车接送看房等，即使中介再适当上涨一点的话问题也不大，最重要的是能加快成交的速度和成交能力。