土地价值的再度考量

文/阳光顾问 余先锋

在房价飙升、房地产业热浪滔天的形势下，每个房地产企业都在思考，在火红的市场表面掩盖下的危机，以及如何构建一种持久的核心竞争力，以便应对市场形势的变化，保证企业能够可持续发展。
什么是房地产企业的核心竞争力，这是业界争论已久的话题，也是房地产企业孜孜以求想要铸造的一种能力。现在比较认同的观点认为，土地、资金、人才、品牌、文化是构成房地产企业综合竞争力的五大元素。这当中，我们认为，土地是核心竞争力的第一要素。
同时，土地的不可再生性和稀缺性，社会大众对土地本身价值，以及以土地为载体的房产品的认识还处于一种混沌的状态，有待进一步深入和廓清。

土地：房企的持久核心竞争力
房地产业的特殊性决定了其持久核心竞争力的原动力是土地。房地产行业相对于其他任何行业，其特殊性是相当突出的。这种特殊性其实并不仅仅是指地域差异性和产品的不可完全复制性，更重要的是应该看到其原材料——土地的不可再生性。土地是公共产品，作为房产品的生产商（开发商）不可能源源不断地来获取这个原材料。由此，土地的特殊性就决定了房产企业在整个开发经营过程中与其他行业存在着很大的差别，凭企业的资金实力、品牌效应、人才素质和文化含量等因素去争取原材料的最优配置——协议拿地的时代一去不复返，因为土地是公共产品，政府只有通过招拍挂才最符合公平、公正、公开的市场机会均等原则。
因此，没有土地，任何资金、人才、品牌以及文化就无从谈起。
或许有人会提出质疑，有了资金企业可以出高价获取土地，但从去年下半年至今，几次土地拍卖过程中，大家就可以看到，你以为竞价已足够高了，却出现了资金实力更加雄厚的对手，或是人们常说的“三外”企业的盲目进入。因此，有了资金并不意味着一定就能得到房产品生产过程中的第一环——土地。
房产品牌的塑造是靠一个个品牌楼盘的开发积累起来的，因此，房产品牌的积累与扩张更加依赖于土地（项目）。一个品牌楼盘的打造，我们认为，有两大主因，一是要有一个好的地块，其周围的自然资源和人文资源是相对优良的，二是开发商本身的技术含量。而一个楼盘的开发相对于其他产品来说，其生产周期是比较长的，最短的也需要两到三年，其开发完毕后所总结出来的管理经验和技术提升，要待下一个项目中去实践和提高。如果没有下一个项目（土地），其经验和技术就无法转换为房产品的品质元素，同时，更不可能转化为企业的竞争力了。连企业的正常经营活动都停滞了，更遑论品牌的塑造和可持续性发展了。即使已经拥有品牌的开发商，没有后续项目（土地），三至五年后，人们就会忘记它，品牌也就自然被淡化，正所谓“巧妇难为无米之炊”。
企业的经营活动难以为继，即使再好的人才也会另谋高就，再优秀的文化也失去了生存的载体。正所谓“皮之不存，毛将焉附”是也。反之，有大量的土地储备，没有资金、人才、品牌及文化，房地产企业通过资源整合，诸如合作开发，人才引进，就会引来资金、技术和人才。杭城大城西范围内就有这样活生生的例子。
然后，在一个接一个的项目开发过程中，去打造自己的品牌和企业文化。并且，正是由于其对土地（项目）的重要性的深刻认识，在后续过程中还会继续储备土地。从而，逐步在一个相对较长的时期内，形成自己在行业内持久的核心竞争力。
因此，土地的价值对于房地产企业来说就是生命线和原动力，房地产企业的持久核心竞争力离开了土地这个源头因素就是海市蜃楼，无本之末。各个房地产企业要想做大做强和成为百年老店，就必须加大土地储备、寻找项目的力度。

房子涨价：土地价值的体现
人们买房子，看到了房子在不断升值，这其实是表象，其深层次的内因是土地升值的体现。地球只有一个，土地是有限的，而可以用来开发的城市土地更加稀缺，这是再普遍不过的道理。
人们购买房子，除用来居住的功能外，更希望物业能够保值升值。事实上，房子本身是贬值的，是要折旧的。70年的折旧期、技术的落后、设计的滞后等因素，决定了房子本身的价值是在不断地下降，因此，房子涨价涨在土地上，而不是房子本身。
这几年房子的飞速涨价，也是社会公众普遍关注的议题，政府专家民众，业内业外，责难声不绝于耳。其实，在笔者看来，是很正常的，只能说明过去我们对于土地价值的认识和考量不足。也就是说，以前的土地要么是被廉价出卖了，要么是随着人们的物质生活水平的提高，财富的不断积累，土地比其他商品更加稀缺，升值更快些。
只有深刻认识到房价的涨跌其本质是土地价值的体现这一点，人们在购买哪一个地段的物业，哪一个物业品种更能保值升值，就会有一个清晰的判断，即买房子实际上就是在买土地。
首先，城市的市中心的土地价值最大，由市中心向城市郊区延伸，土地的地段价值逐渐下降，这一点相信大家都能认识到，不作赘述。
其次，在同一地段，购房者在选择物业时，就要看单套住房，更准确地说单位面积所占有的土地量的多少来决定，也就是看容积率的高低来决定。所谓容积率，是指楼盘的总建筑与楼盘所占土地面积之比。容积率高，单位面积所占有的土地量就少，单从此一层面考虑，其物业价值就比容积率低的房子价值低。因此，在同一地段，品质相差不远的情况下，从现有的物业品种来说，别墅、排屋、多层、小高层、高层、超高层公寓，其价值是逐渐降低的。即使暂时没有表现出来，时间久了其价值自然会拉开距离的。总之，低容积率、低密度住宅从长久看来总比高容积率、高密度的住宅值钱。
最后才考量的是楼盘的品质。
纵观最近几年，房价的涨幅及涨价时间节点无不体现土地价格的变化。每次土地市场涨声迭起的时候，伴之而来的是涨价地块周边在开发的新楼盘或二手房就应声而涨，涨价浪潮再向周边乃至整个城市延伸。当然，究竟是房价带动了地价，还是地价带动了房价，也就是先有鸡还是先有蛋的问题，笔者认为二者是相辅相成、互为作用的，不能用绝对的观点加以截然的区分，其另一个主因还有供求的关系。

土地，尤其是城市土地的价值，从某个短时期来看，受宏观经济、供求关系等因素的作用，有时会产生暂时的波动，但从一个相对较长的时间来看，其保值升值的特性是显而易见的。尤其是像中国这样的发展中国家，处于快速工业化、现代化、城市化发展阶段，大量的农村人口急剧向城市转移的过程中，土地的快速升值包括房价的飞速上涨是再正常不过的，没有必要大惊小怪。至于大批的人涌入楼市，专家、学者经常提醒谨慎入市，虽然是必要的，但我们几千年前的老祖宗，斗大的字可能不识一个，也懂得“农村人有钱就买地，城里人有钱就买铺”的道理，值得我们参考。