杭城历年 “招拍挂” 出让土地定量分析

文 / 阳光顾问信息研究部

1995年1月1日起施行的《城市房地产管理法》第12条规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。”根据这部法律，杭州率先采取了土地储备制度，并于1998年进行首次土地公开招标，1999年1月27日国土资源部下发了《关于进一步推行招标、拍卖出让国有土地使用权的通知》，进一步阐述依法推行招标、拍卖出让国有土地使用权。从此开始，杭州实行了“非饱和”市场供地政策，土地的“非饱和”导致了住宅的供不应求，使近年来杭州房价不断攀升。作为房产开发原材料的土地，已成为杭州开发商发展的瓶颈，许多房产开发企业手头已经没有可供开发的土地。面对这种状况，几年前许多开发商谋划向外拓展，长江三角洲、长江流域、中西部大中城市成为杭城开发商拓展的首选。同时作为高利润的房地产行业不断地吸引着“三外”企业，这些企业为了能一炮打响，不惜代价通过市场“招拍挂”获取土地。
从第一块土地招标以来已经有六个多年头，在各企业招标过程中出现了不少问题，比如有不少中标企业以高于第二名几千万甚至上亿的价格取得土地，使项目利润大幅减少，使项目运作难度大幅提高。
浙江阳光房地产投资顾问有限公司通过连续多年对杭州土地“招拍挂”情况的跟踪，并结合杭州房地产市场发展的轨迹和趋势，试图对杭州的土地市场作一定量分析。以及对杭城分为七大区块进行分析。

杭城七大区块划分原则
1.市中心区块：杭州市市区Ⅰ-Ⅲ级土地所包括的范围
2.钱江新城区块：复兴路、秋涛路以东，运河以南，钱塘江以北所包括的范围
3.城西区块：教工路以西、天目山路以北、余杭塘河以南所包括的范围
4.滨江区块：杭州市滨江整个区域
5.城北区块：文一路、德胜路以北，莫干山路以东，石桥路以西所包括的范围
6.三墩区块：余杭塘河以北，莫干山路以西所包括的范围
7.下沙区块：石桥路、运河以东，钱塘江以北所包括的范围，主要指下沙经济技术开发区

杭城历年出让土地定量分析
1998年10月18日，杭州市国土局首次对东河上城段两宗地块进行了公开招标，标志着杭州的土地出让开始走向市场化。2000年和2001年，杭州市房地产项目土地供应量达到4233亩，接近此前五年的土地供应总量。2002年市政府计划供应土地量为2500亩，实际供应量达到了2800亩，该年9月26日至10月11日，第一次以挂牌方式对长生路原老年大学地块进行了出让，至此，又一种新的土地出让方式应用于市场。2003年土地供应量进一步增加，达到3459亩。2004年计划供地4500亩，但由于宏观调控和土地政策的变化，实际出让2893亩，其中宅地1750亩。
从1998年开始，“招拍挂”方式出让土地所占比重逐步加大，相反以协议方式出让土地逐步减小，2004年“8·31大限”，协议出让的大门就彻底关上。

从杭城土地供应宗数上看：
成熟区块逐步减少
新兴区块强势增加

根据浙江阳光顾问统计显示，市中心区块推出土地宗数由2000年占当年出让总宗数的52%增加到2001年的59%；但从2001年开始，市中心区块出让土地宗数明显减少，2003年仅占当年出让总宗数的14%，2004年比例又进一步降到5%。钱江新城区块出让土地宗数呈明显增长趋势，由2000年的14%、2001年的3%增长到2004年的23%，表明钱江新城的建设已提上杭州市政府工作重点。城西区块比较特别，蒋村已经基本建成，留下正在规划当中，出让土地宗数变化不大， 2003年出现较大变动主要是因为城西文教区几块学校区用地的出让。随着滨江、下沙两个大学城的建设和配套不断完善，两大区块可居住性得到很大提高，市场观注度不断加强。滨江区由于与主城距离较近，“沿江、跨江”战略的实施，2000年仅有1宗土地出让，2001年就有6宗地块出让，到2004年增加到18宗，占到总出让宗数的29%。而下沙2000~2002年没有一宗土地出让，从2003年突然成为供地的热点区块，共有10块土地出让，占总出让宗数的17%，2004年和2003年基本持平，有11块土地出让，占到18%。城北是七大区块之中供地宗数相对平稳的区域，基本维持在每年7宗左右，但在供地比例上呈下降趋势，由2002年的31%下降到2004年的13%。三墩区块是七大区块之中出让宗地最少的区块，仅出让用地9宗，预计随着三墩集镇改造的深入，会有更多的土地推向市场。（详见各区块历年供应土地宗数图）

从杭城出让土地的用途来看：
住宅用地仍占主导
综合用地厚积薄发

通过对2000~2004年不同用途的出让用地分类统计可以看出，2003年供应住宅用地达36宗，创下历年宗数之最，与该年度出让土地宗数大幅提高有直接的关系。在各类用地当中，住宅用地仍占主导地位。综合用地、其他用地呈现强劲增长的趋势，说明政府开始重视新区的建设和各区块配套公建的完善。2002年1月，杭州推出滨江第一块公建用地，占地5525平方米，标志着滨江将以卫星城的方式进行建设，到2003年滨江成为综合用地供应的最主要区域，连续推出几块集团办公用地。同年政府试探性地推出了钱江新城第一块公建用地，最终以1161元/m2的楼面地价被诸暨市建设发展总公司取得，滨江也一改以住宅为主的供地方式，开始向公建用地转变。2004年公建用地供地重心区域发生了变化，钱江新城的建设成为政府该年的工作重点，连续推出了6块大面积集团办公用地。杭州的商业运作存在着一定的难度，因而商业用地一直未成为市场关注的热点，推出的量也比较小。

从杭城出让用地面积上看：
市中心区块大幅减少
其他区块齐头并进
2000年，杭城土地出让面积以城北、市中心两大区块为主，城北区块占到了50%，市中心区块占到了32%；2001年，以市中心、滨江两大区块为主，总共占到了73%；2002年，以市中心、滨江、城北三大区块为主，总共占到了77%；2003年，下沙区块开始大幅供地，占到了30%，滨江有所减少但还是占到了25%，市中心明显减少，其他几个区块都在10%左右；2004年，除市中心、城西两大区块外，其他五个区块相差不大。
从单宗土地出让面积看，2000年杭城出让的用地面积普遍较小，几宗面积较大的都集中在城北区块，最大的当属名城房产取得的名城左岸地块，总用地面积为137亩，其他的不到3万方。
2001年杭城出让土地面积有所增加，几宗面积较大的都集中在滨江区，最大的面积达到了151亩，城北区块的几宗土地面积突然变小，都在1万方左右，其他区块的土地面积没有太大变化。2002年城北区块出让的土地面积又开始增大，有3宗土地面积都在100亩以上，而其他区块开始小幅减小，下沙开始土地出让。2003年下沙是供地的热点区块，出让土地的面积也比较大，最大的达到了364亩，创下了单宗出让土地面积之最，300亩以上的有两块，200~300亩的有三块；滨江出让的土地面积也较大，大多数都在100亩左右。到了2004年滨江仍是住宅供地的供应主力。
从各区历年出让土地面积比例图可以看出，市中心由于土地稀缺、拆迁成本增大，土地面积不断在减少，预计未来可供土地将更少更小。城西蒋村原属于余杭，早几年土地基本协议出让并已经开发完毕，同时西溪成为城市湿地不可能出让，但随着留下集镇改造，将会有一定量的土地供应。

从宅地平均容积率的变化来看：
各年度相对稳定
下沙变化较大

容积率是出让土地重要指标之一，容积率与出让价格有着直接的关系。放宽整个城市的容积率和建筑高度，可以大大提高整个城市的建筑面积，对缓解杭州城市用地紧张有一定的作用，以杭州市供地容积率1.6计算的话，每增加容积率0.2，就可以增加12.5%的建筑面积。
从各年度平均容积率来看，呈中间低两边高态势，分析其原因主要有五个方面：一是2000年供地重点在市中心；二是2000年城北重点推出几块高容积率的宅地；三是2002年市中心区块推出的都是低容积率的边缘地块而且量较大；四是2003年下沙区块推出了几块容积率低于2.0的地块；五是2004年下沙开始容积率改革，沿钱塘江的地块容积率提高到了3.5。
从各区块的平均容积率来看，三墩区块容积率呈上升趋势，将改变现在三墩以多层开发为主的局面，多层公寓在三墩将成为稀缺住宅，未来将以小高层为主；变化最大的是下沙区块，一改以往多层、小高层为主的宅地突然上升为高层住宅用地，这与下沙整体规划调整有很大关系；钱江新城的容积率普通高于市中心区块，说明钱江新城将向空中发展，但建筑密度将低于市中心，将更适于居住。
年度平均容积率总体上相差不大，基本维持在2.3~2.5之间，也就是说未来杭城各区域住宅供应市场将以小高层、高层为主，多层住宅用地将更显稀缺，将是开发商间争夺最激烈的目标，比如今年挂牌出让的位于西湖区的2号地块经过37家开发商13轮的角逐，被浙江发展房地产开发公司以底价的3.27倍获得；位于吴山商圈内容积率仅为1.5的8号地块经开发商32轮激烈争夺，最终被浙江大都置业投资有限公司以楼面地价24032元/m2取得开发权。

从各区块宅地楼面地价的变化来看：
各区块互动提高
下沙区块略有下降
楼面地价又称单位建筑面积地价，简称楼面价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。由于同一区城内的各宗地、不同区域的容积率不同，楼面地价能更真实反映同一区域各宗地、不同区域的地价水平。
从图表上可以看出，七大区块的楼面地价均出现了不同程度的上涨。上涨最快的要属城西区块，出让最早的是2000年美达·学院春晓地块，楼面地价为2188元/m2，当时以4500元/ m2对外销售，到2003年，国都房产以5326元/ m2的楼面地价受让原计量学院地块，这两块地相隔不远，但楼面地价增长了2.4倍。今年位于西湖区天目山路离市中心更远的2号地以7547元/m2出让，扣除该地块周边环境好、容积率低的影响，此价格还是刷新了城西出让地价的纪录。分析城西区块楼面地价上涨的原因，主要有以下几个方面：一是城西区块土地稀缺，几乎无地可供；二是经过几年的发展，城西已经形成了完善的生活配套，成为杭城最高档的居住区；三是城西区块周围环境好，紧邻西湖，10公顷的西溪湿地，有深厚的人文环境。楼面地价最高的还是市中心区块，2004年平均楼面地价达到了5226元/ m2，但钱江新城凭借杭州CBD概念，平均楼面地价迅速提高，已经接近甚至超过了市中心。三墩区块在2002年以前一直是不被看好的区域之一，但从2002年以后开始成为开发商追捧的区块，平均楼面地价一浪高过一浪，今年单宗土地楼面地价首次突破了4000元，主要原因是浙大紫金港校区的建设，三墩经济适用房为三墩区块提供了更为完善的配套以及三墩集镇改造，使三墩规划更适宜居住。下沙区块的楼面地价呈现下降，这在火爆杭州城市不大可能出现的现象，主要是因为下沙地块容积率的大幅提高，小高层和高层的建造成本相对于多层住宅明显增大，在销价变化不大的情况下，只有通过降低楼面地价。


从2003年宅地溢价率散点分布来看：
主要集中在60%
特殊地块差别较大

溢价率是指出让土地中标价超过底价的百分比，溢价率=（中标价-底价）/底价×100%，直接关系到开发商投标的价格。国土局公布的招标底价是根据整个杭州土地的级差地租以及历年交易情况经专业评估公司评估而得，在一定程度上能反映该宗土地的价值。
从2003年宅地溢价率散点分布图可以看出，溢价率在0~30%有8宗宅地，30%~60%有18宗宅地，60%~90%有5宗宅地，超过90%的仅3宗宅地，最集中在50%~70%之间，占据了宅地中的大部分。溢价最高的是位于杭州下沙高教园区东区G10-25-1地块，溢价率高达176.68%，这块是高教园区配套的高校教师的限价房，起价较低，商业用房的销售收入将是弥补溢价最关键所在。溢价最低的是位于钱江新城之内的39号地块，仅溢价5%，而且是以招标方式出让的宅地，体现了该公司在前期分析上高水平，带来了直接的收益。
开发商应该重视溢价分析特别是宅地。首先要分析历年宅地溢价率散点分布，同时要对历年来周边出让土地的溢价情况，结合土地本身的实际，根据公司各方面实情（包括资金情况、运作能力、品牌影响力等），确定最佳溢价率并严格控制，这样才能成为土地受让市场真正的胜者，也是公司可持续发展的根本所在。

从“三外”企业来看：
企业数量不断增多
市场风险进一步提高

杭州土地市场呈现出“围城”现象，杭州越来越多开发商向外拓展，而“三外”企业不断涌向杭州房地产市场。2000年至2005年，总共有三块地被自然人竞得，“三外”企业进入杭州房地产市场呈大幅增长趋势。2000年有一个温州房产企业进入杭州，有一个非房地产行业的公司进入房地产行业。随后几年，“三外”企业所占的比重越来越大，温州、宁波、义乌等地的开发商大批进入杭州房地产市场，而杭州本地知名企业随着资本积累到一定程度后也纷纷把资金转向房地产，有直接进入土地市场的，也有与别的开发公司合作进入的。
“三外”企业大量进入杭州房地产对杭州该行业的发展是不利的，他们注重的是眼前利益，不注重品牌和质量，开发不够专业，取得一块地成立一个项目公司，项目做完了公司就会解散，使得交付后的服务得不到保障。

本期土地定量分析特别鸣谢浙江阳光房地产投资顾问有限公司的支持。阳光顾问有限公司是一家专业的房地产投资咨询、营销策划公司，该公司拥有一支具有房地产投资、营销策划、销售、规划设计、建筑、环境、人文等各方面专业人才的优秀团队和由资深房地产专家、学者、策划大师等组成的顾问班子，主创人员均来自房产公司开发团队。该公司以房地产产品研发、规划设计、营销策划为专业特长，几年来，先后参与和成功策划的代表楼盘有湖畔花园、阳光地带花园、财富中心、上海财富时代大厦、绿野春天、新青年广场、兰韵天城等，物业类型涵盖普通住宅、花园洋房、城市排屋（TOWN HOUSE）、别墅、酒店式公寓、高档写字楼、商业地产等综合体。