市中心区块：供地数量不断减少 楼面地价屡创新高

随着杭州经济总量增加和城市外扩，市中心范围也逐渐扩大，由原来的仅限于武林广场、西湖沿线，往东扩大到秋涛路以东、往北扩大到文一路、德胜路沿线，往南延伸至复兴、钱江新城区块。市中心区块是城市的核心，人气旺盛、交通便利，基础配套也是各区块中最完善的，是居住办公最理想的区块。从该区块近几年推出的土地来看，住宅用地和公建用地各占半壁江山。

市中心区块宅地部分
尽管市中心范围在不断扩大，但由于前几年的旧城改造和拆迁工作难度增大，杭州市中心区块可推之地越来越少，且近年来推出的多宗土地地理位置相对来说处于市中心概念的边缘区块，老城区土地推出量减少，再加上每次推出的土地面积不大，这也就意味着出现市中心“一房难求”的现象，市场需求缺口较大，房价快速上扬。房价的上扬、土地的稀缺导致开发商对市中心区块土地普遍看好，使得一旦有市中心区块土地推出，必定吸引大量竞标者踊跃竞标，单宗土地楼面地价屡创杭城新高，同时也不断抬高平均楼面地价。
现从各方面对出让土地进行分析：
平均楼面地价屡创新高 2001年由于土地较为分散，特别是有一些在当时的地段观念中，尚不属于市中心区块的土地推出，拉低了平均楼面地价；在2002年推出的土地中，三里亭地块楼面价已拉高到3106元/平方米，而且还出现了两块楼面地价超过8000元的楼盘；2004年，市中心区块推出位于江干区清江路沿线的一宗土地，最终成交楼面价格达到5226元/平方米，该地块价格较高，一来是其靠近近年大热的钱江新城区块，二是因为内含部分办公商业金融用地，拉高了开发商对其的期望值；2005年3月2日出让的吴山地块，楼面地价创下了历年来杭州土地出让价格之最：24032元/平方米，比2002年广宇房产获取的中大吴庄地块8003元/平方米的价格，上涨了整整2倍。

单宗土地楼面地价屡创杭城新高 市中心区块的土地一经推出，必定能够引起市场轰动，而且屡屡刷新杭城单宗土地楼面价格最高值：2000年广宇房产以5224元/平方米楼面价获取河滨地块，引起大轰动；2002年出现了两块楼面地价超过8000元/平方米的楼盘：广宇房产获取中大吴庄以北地块以及中泰房产以9503元/平方米夺得原老年大学地块，当时杭州市区售价超过8000元的楼盘尚属凤毛麟角，短短一年之内就有接连两位开发商开出高价竞标土地。两块土地拍出之后，不仅大大拉高了市中心区土地价格，也带动了2002年杭城房产价格的飙升。2005年3月2日出让的吴山地块，楼面地价创下了历年来杭州土地出让价格之最：24032元/平方米。对于此次地块的得标者将怎样操作该“标王”地块，我们拭目以待。
成交数量 根据阳光顾问统计资料显示，自2000年起，截至2005年3月2日，杭州市国土资源局共推出市中心区块住宅土地(含住宅配套公建)用地29宗，出让面积共计约721.19亩；成功出让地块24宗，出让面积约597.97亩，占出让土地总面积的82.9%。未成交共5块，3块因为竞标单位出价未达底价而流标，其他2块因为各种原因而取消推出或者延期推出。
出让土地面积较小，罕有大型地块出让 市中心区块出让土地面积绝大部分在50亩以下，超过100亩的土地极为罕见，仅有三华园房产于2001年获取的江干区京杭大运河旁地块，其占地面积为109.4亩。


旧城改造以及城市范围扩大成为供地主要来源 2000年恰逢建国路东河沿岸改造，该年度共计有5块东河周边土地出让，占当年出让的市中心区块的55.6%。2001年市中心区块土地出让分布较为分散，有西湖区、江干区、拱墅区、上城区以及下城区。2002年土地出让则主要集中在江干区以及上城区，逐渐显现出城市沿凤起路、庆春路延伸段往东部发展的趋势。2002年以后，市中心区块可拿出来出让的土地越来越少，公开出让地块基本位于前两年集中改造区块内，如2003年的庆春广场附近地块以及2004年的江干区清江路地块。
容积率决定新建住宅以小高层为主 在政府规划中，杭州市新建住宅容积率控制在2.2以上。市中心区块历年出让住宅用地容积率普遍在2~2.5之间，在这一范围内，适合建造12~18层的小高层住宅。历年出让土地容积率无较大变化。唯一容积率达到4的地块流标。
本地开发商唱主角，“三外”开发商一鸣惊人 在成功受让市中心区块住宅用地的单位中，本地开发商依旧占据了主要地位。在2002年之前，“三外”开发商尚未大量进入杭州市场，因此当时土地受让单位仍然以本地开发商为主。而市中心区块尽管存在着价高地少的现象，但由于其市场风险相对较小，一旦获取并成功开发后，容易树立项目以及开发公司品牌，因此市中心地块颇受“三外”开发商的青睐，往往不惜以超过竞争对手、市场预期很高的价格获取地块。2005年以天价获取吴山地块的大都置业，之前主要在浙江义乌进行房地产开发，在对杭州市场进行了近一年多的考察之后，终于在此次土地出让上有所斩获，一鸣惊人。
容积率过高导致流标 市中心区块仅在2000年以及2001年出现3块土地流标。2000年流标的地块地理位置相当不错，但由于其容积率相当高，达到了4，而当时杭城的开发商，对于高容积率的房地产项目开发经验有限，一般不敢轻易接手如此高容积率的项目，最终导致土地流标。2001年，流标的两块土地均位于上城区，由于竞标者出价未能达到底价，这两块地理位置相当不错的土地也流标了。

市中心区块非宅地部分
市中心区块凭借其位置优势，成为历年公建、商业用地的主力军。从2000年开始，截至2005年3月2日，杭州市国土资源局共推出市中心区块非住宅用地20宗，共计约合227.40亩，总建筑面积461032.92平方米；其中，成功出让非住宅用地18宗，成交土地面积约合218.36亩，总建筑面积449876.72平方米。占出让土地总面积的96%。未成交2块，其中一块因为竞标单位未达底价而流标，另一块则因故取消推出。

市中心区块未来预测
从供应区域来看，2002年以后，高涨的房价驱使拆迁成本迅速上升，市区内旧城改造工程工作进度缓慢，再加上杭州市中心大量新村社区都是建于八十年代末至九十年代初，市区内可拆之房、可征之地数量极少；同时受杭州市本身地势影响，市中心只能往东、北部扩大，未来市中心区块中心地段供地将会越来越少。
预计未来杭州市中心区块主要供地将会向边缘区块延伸，主要集中在江干区、上城区、下城区交界处；而西湖沿线地块，主要剩下吴山下部分待拆迁地块，而今年吴山地块拍出高价，又将使这里的拆迁难度更高，这里何时还有地块推出，尚是未知数。
从土地价格走势来看，众所周知，决定房产价格的最大因素是地段。尽管屡屡拍出高价，但资源的稀缺，决定了开发商对市中心土地的“饥渴”，有雄厚经济实力的开发商、想创品牌的开发商，仍然对市中心土地趋之若鹜，相信未来市中心区块仍然会有新“标王”地块出现。而随着大量推出土地区域的外移，在平均成交楼面地价上，将会与目前基本持平，保持在5000~6000元/平方米左右，但实际上，拉高的是市中心边缘区块土地价格，老城区的土地如果推出，则价格也会水涨船高。