下沙区块：沿江占主导 容积率提高

下沙原规划为经济技术开发区，建立新药港产业基地、机电园区、大学科技园区等专业园区，始于1991年3月国务院正式批准为国家级高新区。2000年后开始建设占地1.5万亩的高教园区，现已有15所高等院校进驻，使下沙在短短几年之内增加了10多万人口，带动了下沙商业、金融、贸易、服务等行业的发展，也为下沙区域房地产市场带来了新的发展机遇。根据杭州市政府的规划，下沙被确定为杭州的三大副城之一，并明确定位为：国际性的先进制造业基地，新世纪的大学城，花园式、生态型的副城。下沙内环境很好，规划有宽广的马路，空间布局合理，还有很长的钱塘江河岸，下沙优美的外环境，都为居住创造出了良好的条件。

随波未逐流 根据阳光顾问资料显示，下沙的出让土地价格并未随波逐流，而是增长平稳。
由于下沙地块条件不成熟，配套设施有限，该区域2000年—2002年没有招、拍、挂的土地推出。进入2003年后，由于周边条件的逐渐成熟，以及政府土地转让的规范，招、拍、挂等方式成为区域供地的主要方式。从2003年到2005年初，下沙地价分别为1701元/平方米、1844元/平方米和3781.6元/平方米。但由于在统计过程中将九堡也纳入到下沙区域，而纳入2005年统计的两宗土地都位于九堡。因此，剔除上述因素的影响，统计该区域2004年年底的楼面地价在2000元/平方米的水平。
从区域房地产市场现状看，下沙房产品主要销售给当地高教园内的教师。同时，某些楼盘也利用下沙与市内房价的差距，吸引部分市内迫切希望拥有住房的消费者入住。但由于下沙距市中心约20公里，同时与市区交通不方便，造成了“距离很远”的心理感觉。因此，下沙在与杭州其他城区相比，价格较低。
宗数少，供应量大 从2000年到2005年3月份，累计该区域共出让住宅土地17宗，土地面积128.65万平方米，累计可建住宅270.98万平方米。其中，2004年有2宗土地，合计10万平方米被政府回收，从而减少建筑面积38.72万平方米。
从供应量来看，该区域供地宗数较少，2003年和2004年分别有7和8宗土地出让。由于下沙区块可供出让土地较多，区域单宗土地面积较大，因此出让土地总面积较大，分别为88.9万平方米和32.87万平方米。从单宗土地面积看，该区域推出的土地面积较大，17宗土地中7宗为100亩以上的地块，占总地块数的41.18%，而其他面积区间范围内的土地宗数分布比较平均。从容积率指标看，2003年该区域出让土地容积率较低，平均容积率仅为1.55。2004年该区域土地容积率显著上升，平均容积率仅3.5。

涨幅继续稳定 根据下沙区域规划，到2020年，下沙新城的人口规模要达到60万—70万，建成区面积将达到60平方公里。这相当于一个中型城市的概念。而下沙的功能也由单一的工业区变成集工业、居住、科技教育、研究与发展等多种功能于一体的就业——居住平衡的综合新城。从土地市场看，区域市场供地将保持在较大数量，土地价格将保持稳定上涨，但上涨幅度将远低于城市市区范围内的地价涨幅。
高校教师限价房用地也很吃香 政府针对高校教师住房不足的矛盾，相继推出了限价房用地，建成后住宅部分必须定向销给教师并要限价。住宅限价2800元/平方米，楼面地价最高达到了1897元/平方米。住宅部分地价加上建安成本已经超过了最高限价，开发商只有通过商业部分的运作才可以实现盈利。虽然风险较小，但利润也不会很高。
非住宅用地处于试水阶段 进入2003年，随着土地出让市场逐步规范，以及前期开发的大量住宅、高教园区和工业企业需要商业、服务业等配套设施，下沙的非住宅用地规范的转让方式逐步开始。但整体看，该区域的非住宅用地转让还仅处在试探的阶段，地价水平较低，出让用地少。
根据2003年和2004年两年的土地出让情况，该区域非住宅用地供给十分有限，两年仅推出6宗土地，总供应面积11.42万平方米，总建筑面积26.32万平方米。但由于2004年3宗用于商业（汽车4S店）的土地没有转让成功。因此，实际转让成功的仅2003年3宗土地，6.94万平方米土地面积，总建筑面积为19.60万平方米。从容积率看，综合及商业类土地容积率较高，容积率范围在2.5—4.5之间，而商业（汽车4S店）容积率则较低，仅为1.5。
配套不断得到加强 从区域发展现状看，下沙的生活配套及服务设施远远落后于住宅的开发速度。而当地政府也认识到这一问题。因此，进入2004年以来，下沙政府频繁地推出综合商业、配套公建用地。而从城市的功能定位上，下沙正向一个综合性的、真正有产业支撑的卫星城方向发展。在这一发展思路的指导下，该区域未来非住宅类用地将大量增加，区域的各种行政商贸设施将日渐完善。而从价格变动幅度看，该区域非住宅用地的地价将形成缓慢上升的走势。