外埠扫描：三大城市土地市场投资透析

文/中国地产投资网 梁细清

鸡年伊始，杭州土地出让现场依旧“硝烟”弥漫：8宗土地，引得88家公司倾囊竞拍，几乎杭城所有的开发企业到场观摩，各区域地价频创新高，每宗地块的成功“出嫁”都要经过一番争夺，充分显示了杭派开发商对杭州市场的强劲信心。也由此，杭州楼市虽然红火多年，却一直都是本土企业唱主角，房产大鳄屡次到杭州门口又转而投向同一梯队的武汉、无锡、福州等二线城市，以上城市房产市场较低的准入门槛和发展潜力，引得一批实力雄厚的境内外房产大鳄纷纷抢驻，领跑当地楼市。

武汉：中部崛起，地产大鳄纷至沓来
在历经东部沿海开放、西部大开发和振兴东北老工业基地之后，“中部崛起”正式出现在中央2005年经济工作的6项任务当中。
机会终于开始垂青武汉。中央制定的“十一五”规划中首次提出了“6＋1”概念，即中部六省加武汉市，武汉市被提到前所未有的高度。正如武汉市市长李宪生所言：“武汉迎来了发展的最好契机。”
有着800万人口的武汉，平均房价每平方米不足3000元，在全国19个副省级城市中，武汉的房价排在后几位，这与武汉的地理优势城市规模极不相符，加上武汉土地市场升值幅度较小，一度令国内房地产企业不敢贸然进入。
而今，乘着中部崛起的东风，地产大鳄们终于看到了投资武汉房地产的价值所在。这些外来者均为实力雄厚的业界领跑者，在武汉抢占了一批地理位置较好，颇具升值潜力的较大规模地块，比如2003年南湖新城两大地块分别被来自深圳、上海的金地与大华两大集团以4.73亿元、4.59亿元收于囊中，联想控股成员企业融科智地有限公司，以5.6亿元竞得河南村旧城改造项目。

在2004年这个政策年中，武汉土地市场依然行进在持续健康发展的道路上，中心城区通过招拍挂方式供应房地产开发土地61宗，土地面积约3700亩，交易实现金额约78亿元，与2003年相比，无论是供应面积还是交易金额均有大幅增长。香港资本也开始大举入驻武汉：
2004年9月2日，香港资本大鳄华润集团挥师武汉，当天在市土地中心举行的2004年下半年首次土地揭牌仪式上，其旗下华润置地有限公司以起始价2.09亿轻取武昌积玉桥的75.66亩地。
2005年2月3日，香港世茂集团力挫和记黄埔（香港）、仁恒投资（新加坡）、绿城集团（浙江）三位强劲的对手，以31.5亿元的总价将P（2004）070号鹦鹉洲地块收于囊中，同时创下武汉市土地有形市场公开供地单宗地块成交的新高。
武汉的旧城改造启动较晚，消费能力未完全释放，市场潜力巨大，也是房地产巨头投资武汉的另一原因。从整个市场状况来看，房地产业呈快速上升的发展趋势。全年房地产业增加值79亿元，比上年增长20.0%。商品房市场需求旺盛。全年销售商品房658.08万平方米，增长21.2%；商品房销售额165.59亿元，增长47.2%；商品房空置面积121.71万平方米，下降33.9%。从外部因素来看，目前湖北省城市化水平为41％，预计2020年将达到59％，未来16年至少有1000万农民进城，城市化进程的加快和武汉城市圈的建设将拉动巨大的社会需求，武汉地产将对外地居民产生更大的吸引力。就供求关系而言，近5年来，武汉市GDP持续保持两位数增长，住房预销售面积连续4年持续大于竣工面积，空置商品房逐年下降，由此可见需求十分强劲。

无锡：要做苏南楼市绩优股
全年土地出让金额超过百亿、商品房累计成交358.06万平方米、市区住宅均值突破3751元/平方米……无锡房地产市场以均价和涨幅两个全省“探花”的成绩为2004年递交了一份漂亮的总结。
中国地产投资网统计数据表明，无锡2004年全年共成交67幅827.83万平方米用地，出让金总额达112.29亿元，其中，有19家外地房地产开发公司竞得了地块，面积422.53万平米，出让金总额59.85亿元，占市场份额的一半还强。良好的市场环境使无锡成为房地产投资的一方热土，吸引着各地房地产投资者的加盟。
单从供给数字上看，供地总量与2003年全年基本持平，但对每个公开出让地块的用途和相关指标进行分析不难发现，用于住宅建设的土地增量供应并不高，仅成交14宗，合计面积约763961.63平方米，仅占出让土地总面积的10%，成交金额达147546万元，主要投放于副市中心和目前正在着力建设的滨湖生态城市。相比之下商住用地推出力度就明显要大得多，2004年共出让商住综合用地32宗，合计面积约5020474平方米，占推出土地总面积的61.82%，成交金额达775505万元。同时无锡的住宅用地每亩成交价格处于中等偏低的价位，具有上升潜力，根据中国地产投资网有关数据统计显示，2004年无锡住宅用地成交均价约为128万元/亩，远远低于周边的上海、南京、杭州等地。
土地市场的热闹同样传导到了商品房及存量房市场。
目前，无锡中心区、临湖地区的新推楼盘价格已超过4500元/平方米，并呈现继续上涨的态势。2004年无锡市区经核准新增上市预售商品房累计445.44万平方米，其中，住宅364.37万平方米(含经济适用房44.86万平方米)。全年市区成交各类商品房358.06万平方米，成交金额140.47亿元。
根据2004年第四季度锡房指数，无锡市区住宅均值为3751元/平方米，涨幅18.9%，较2003年下降了5个百分点。而来自无锡市统计局对于全市(包括宜兴)的全年统计显示，2004年无锡市住宅均价为2278元/平方米，较前年1791.16元/平方米的统计数据上涨了27.2%。
外地地产大鳄云集无锡也是无锡房价持续上涨的主要动力。万科、顺驰、栖霞等外地知名开发商交替“领跑”锡城房价，2005年首场土地出让会上，在外界纷纷报道南京等地房价有所回落的同时，无锡土地出让依旧十分火爆，17宗地吸引了30多家开发企业前来投标，上海知名企业复地集团也正式入驻无锡，充分显示了外埠企业对无锡房市的信心。
随着建设“山水名城”的新三年行动计划浮出水面，无锡市有关部门负责人日前预测，无锡房地产市场将在2005年延续快速发展的势头，进一步吸引来自江浙沪的外来投资力量。
同时无锡市国土资源局的供地计划也进一步显示，今年无锡市区供地步伐并不会停滞。全年计划出让经营性用地约860万平方米，其中住宅用地约560万平方米；预期土地出让合同金额100亿元，实现土地收益50亿元。

福州：做大做强，南拓西进是方向
在过去的一年，福州的土地出让市场可以说是如火如荼，境内外开发商对政府推出的土地是倾情出演，频频抢拍，地价纪录每每刷新。根据福州市土地发展中心提供的统计资料显示，自2004年1月6日到2005年1月6日，2004年全市土地市场投放量为6444亩（其中本市区3416亩），而2003年同期土地投放量8134亩（其中市区3434亩）。本市区投放的土地中，房地产开发用地为3287亩。在2005年3月6日的土地出让现场甚至出现了轰动的场面：位于鼓楼区温泉公园树汤路9号4.35亩地块，经过激烈争夺，最终以5500万元成交，每亩1264万元，首次破了福州地价的千万元大关，成为新的“地王”。
房地产市场继续保持供需两旺势头，2004年完成房地产开发投资223.75亿元，比上年增长34.0%，施工面积为2117.14万平方米，其中住宅1770万平方米；新开工面积492.68万平方米，其中住宅447.22万平方米；竣工面积528.8万平方米，其中住宅472.93万平方米。商品房销售价格上涨幅度较大，但价格变动仍处于正常和合理区间内，与上年比，2004年福州商品房销售价格分别上涨4.6%，其中第四季度，福州高层住宅每平方米平均销售价格为3542.6元，比上年同期上涨6.8%。
长三角、珠三角、环渤海经济区在迅速崛起，西部大开发、振兴东北老工业基地等国家战略相继实施，面对这催人态势，地处长三角、珠三角之间，位于海峡西岸的福建推出了建设海峡西岸经济区域的新战略，根据福州市最新的城市规划，福州市域发展的空间布局构想是：以闽江、海岸线、交通干线为主要发展轴，以各级中心城市为依托，重点发展中小城市。组织网络型的城镇群体，实行城乡一体化的整体协调发展，形成“T”形的城镇体系空间结构。到2010年市域人口控制在655万以内，城市化水平达60%；福州市区实际居住人口200万，建成区建设用地控制在161平方公里以内。近期实施新区建设的重点放在鼓山新区、金山新区和新店新区，同时，加强小城镇规划，促进“小城镇、大战略”村镇建设步伐，形成大城关、次中心镇、特色镇梯次发展格局。福州市人均居住面积为21.19平方米，户均70平方米左右，略低于同期全国平均人均居住面积，也低于80-120平方米的小康户均水平。到2010年福州市城市化水平约为60%左右，城市居民住房建筑面积人均应为40平方米左右，每户120平方米左右。可想而知，房地产还有很大的发展空间。目前，国内知名的房地产开发企业如世茂、广州云星、浙江群升等都已在福州囤积了重兵，随着福州经济的发展和城市化进程的加快，福州的房地产投资价值将进一步凸现。

（以上数据摘自中国地产投资网“城市调研”栏目，仅供参考）