楼市探盘

银座大厦位于杭州CBD核心位置，南临庆春路，东临醋坊巷和三瑞大厦，西邻建国北路。总建筑面积3万余平方米，建筑高度98米，共24层,带精装修，配置有中央空调、“4+1”电梯、5A智能化系统等。预计将于3月底开盘销售。

银座大厦

《楼市》记者/马媛媛

区位描述
从地域分布来看，杭城写字楼区域化集中模式已经非常明显，目前六大成熟板块基本成型：金融业集聚的庆春板块、商贸业集中的武林板块、文化产业蓬勃的黄龙板块、高新产业汇集的城西板块、物流和内外贸产业集聚的城站板块以及市政府力推的CBD钱江新城板块。而这金融集聚的庆春板块也是写字楼和商业用房所活跃的市场，其交通、配套都已非常成熟，庆春路也是杭州写字楼开发最早的区域，这里商业氛围浓厚，银行、电信、证券、保险、酒店、超市等分布均衡，有“杭州华尔街”的美誉。随着杭州城市向东发展进入实质性的实施阶段，庆春路作为杭州市唯一连接“西湖”和“钱塘江“交通通道以及沪杭甬高速公路入口的市中心主干道，当之无愧成为大杭州的主动脉。

市场分析
在杭州的住宅价格飞速上涨的同时，写字楼价格却上涨缓慢，甚至停滞不前。的确，比起受到购房者极度关注的公寓、排屋、别墅来说，杭州写字楼的受欢迎度可以说是比较清冷了。究其原因，由于众多购房者对住宅的热情远远要高于写字楼，并且写字楼只有40-50年的土地使用权限，物业费也要比住宅高，写字楼的户型也都比较大，投入资本相对会增大很多，使得许多小型企业都放弃这个“大投入”选择“单身公寓”、“政府办公楼”等偏安生活。
有许多业内人士早已注意到杭州写字楼价格偏低的异常现象，开始抢先一步投资写字楼。从2003年开始，写字楼市场也有了一些升温，但是相比上海、北京等经济发达地区，杭州的写字楼价格仍然显得非常低位，这又说明了杭州的城市地位仍有待提升。
在上海，乙级写字楼价格一般都在13000-16000元/平方米，甲级写字楼更是以美金计算，一般在2500美元/平方米左右。在北京，大堂、外立面、层高、物管成为众多写字楼的比拼重点，有些写字楼光外立面光玻璃一项就要花去千万元，整个大堂装修下来不下四五百万元，这些都是写字楼在上海、北京市场上所进行的档次比拼。的确，买写字楼是一件显露企业本身档次、实力、身份的特征，而眼下到达这种档次的企业也越来越多，相信杭州写字楼只要作出了自身的品质、档次，前景还是比较大的。
从近两年的土地投放情况来看，2005年到2007年三年内，杭城将会有超过200万平方米以上的新写字楼入市，将超过之前10年的新盘上市总和，这一点也再次证明了杭州写字楼的发展前景。

现场探盘
庆春板块人流密集、商业气息浓厚，但同样的，庆春板块的交通氛围成熟也成为了他的弊端，高峰期时，庆春路上的车流量比较大，交通总会显得较为拥挤，或许是鉴于交通问题，位于庆春路和中河路岔口西北，在去年开盘，同样位于高架桥下的广利大厦销售情况并不乐观。虽然银座大厦在庆春路、醋坊巷和北面规划道路上均设立出入口，让车辆可以直接进入庆春路上中河高架，但现在的高架也已不堪重负，在下雨、雪天或高峰期，高架上也是比较拥挤并且车速比较慢的。但银座大厦作为庆春路最后一块写字楼开发用地，最终的销售相信还是没有问题的，毕竟，有些人会觉得越堵的地方说明商业气息越浓。
在现场，银座大厦已建至2-3层，根据相关规定，写字楼建设至正负一层即可开盘销售，因此，银座大厦预计将于3月底开盘。
银座大厦在规划建设方面，将地面以下设夹层（功能用房）和地下两层（为停车库及部分设备用房），地上1-3层为连体商铺，听银座大厦有关负责人介绍，虽然分割商铺会比较赚钱，但考虑到写字楼本身的档次，底层商铺预计将整体都做金融方面，如银行等。同样的，考虑到美观，银座大厦还采用了全玻璃幕墙来做外立面，此做法在杭州还算是首个。但之前记者去上海已发现上海的建筑采用玻璃幕墙已甚为流行。的确，用全玻璃幕墙采光会比较好，给人感觉也比较豁达，办公时外面视野开阔，同时外立面也比较时尚。对于玻璃幕墙相比石材能源耗费的疑问，得知银座大厦采用的是LOW-E玻璃，“LOW-E”是英文“低辐射玻璃”的缩写，以其低表面辐射率而得名, 并将80%以上的远红外热辐射反射回去,相信这类玻璃幕墙在耗费能源方面会比普通玻璃幕墙减少许多。
另据楼盘负责人介绍，银座大厦预计还将引进知名品牌咖啡馆，让客户不必在大厅无聊地等待，也让业主无需在单调的办公室里谈业务，完全可以在咖啡馆内边享用咖啡，边谈业务，这点，银座大厦考虑得还是非常周到的。
但银座大厦的总占地面积为4035平方米，从鸟瞰图上看规划图，建筑与周边“喷水池”等的距离显得稍为拥挤。

投资分析
庆春路上高楼大厦鳞次栉比，几乎在杭的所有的金融机构都在此设立了自己的总行或分支机构，或建造了自己的办公大楼，作为展示自身实力和形象的一个重要的窗口。周边分布有30多家银行和银行支行、浙医一院、证券所等，其服务设施机构的齐全可以说是杭州任何其他写字楼区块无法比拟的。但是相对于现在杭州写字楼市场价格的低位，庆春板块的写字楼的价格只是略高于周边住宅的价格，甚至也有低于部分同类地段住宅的价格，同在庆春路上的广利大厦起价13000元/平方米，东河边的住宅二手售价已高达14000元/㎡。而写字楼项目相对占据更有利的位置（邻街，地价高）、相对更高的建造成本、相对更高更完善的配套设施、相对更长的建设周期，相对住宅高达至少3倍以上的出租回报，因此同地段的写字楼价格至少应比同地段的住宅楼盘高出3000元/㎡以上。
银座大厦从2003年10月份房交会亮相之后，已有许多意向客户，分析这部分意向客户，大部分是有一定积累、业务稳定发展的民营企业的所有人，需求的面积在100平方米到1000平方米不等；也有一些先知先觉的从住宅投资掘得第一桶金的投资者，他们从住宅与写字楼巨大的租金回报落差比较中转而投向写字楼市场。还有一些单位客户，如银行也表达了浓厚的意向，欲把杭州分行整体搬迁过来，需求的面积包含裙房在9000平方米左右；另外还有一些市政府搬迁要另寻办公场地的一些事业单位，也把银座大厦写字楼作为他们新址的首选之地，需求的面积在1000平方米左右。可以说，从目前的客户情况来看，银座大厦的销售会比较顺利。
综合银座大厦写字楼所处的区域、品位、档次以及在客户中形象，预计楼盘价格将在13000元/平方米以上，相对现在周边瑞丰大厦3-3.5元/㎡·天，远洋大厦2.7元/㎡·天，瑞丰国际商务大厦3元左右/ m2·天，买来作为出租也是不错的选择。并且，随着现在大家对写字楼逐渐增长的热情，相信在近一二年内，写字楼价格会有一定的上涨幅度。银座大厦作为庆春板块稀缺的新起之秀，作为长线投资，或年租金回报，都有一定的优势。