楼市言论

鼓楼风语 文/马密

一个月赚一平方米

“不要谈房价，一谈房价我就晕。”来自上海的人大代表上海市发展改革委副主任俞国生在北京两会上实话实说。
的确，房价畸高，市场混乱，这已经不仅仅是个经济问题，而已经成为一个社会问题。在刚刚闭幕的两会上，许多全国人大代表、政协委员对平抑房价发出了强烈呼吁。而国务院总理温家宝也在2005年政府工作报告中，首次对房价发出了明确的声音：“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。”
楼市不是股市。股可以不炒，楼却不能不买。而市场自我调节能力却很弱，很难通过市场竞争形成均衡价格。国际上房价收入比一般是１∶３至１∶６，而在上海、杭州这样的高房价城市已达１∶１２以上。实际上，在许多市场经济发达国家，涉及公众福利的产品不允许完全市场化，住房就属于这样的产品之一。普通市民面对连连上蹿的房价，只能望楼兴叹。而经济适用房、廉租房，在目前的市场格局下，显然是杯水车薪。最近各地连连出现的个人集资建房，尽管似乎背离了市场经济的专业分工，乍看之下是社会发展的倒退，但它显然传递出一个非常重要的信号：老百姓已经被高房价逼得无所适从了。那么，在目前这样的市况下，有形之手又该如何出手呢？
有形之手一直都在指引着房地产市场，最厉害的莫过于地根和银根。从地根来说，在2003年国务院发文严格控制土地供给之后，2004年又出台了一系列紧缩性政策，如“8·31大限”、“71号”文件等。宏观调控以来，政府更是一直都表示要实行最严厉的土地管理政策，一些地方甚至实行不饱和供地。
从银根来说，去年三四月底，银行将房地产商自有资本金比重从30%提高到35%。10月份，央行进行了八年来的首次加息。
在此背景下，潜藏着的房地产泡沫可谓越吹越大。房地产固定资产投资从去年初的增长43.6%，回落到6月的28.0%后就出现反弹，一直保持上升态势，同比增长24.5%，远远高于15%～20%的正常水平；房价也是连连上扬。而实行了招拍挂制度的地产，在房价上扬预期和地根控制的影响下也是风助火威联动上行，并反过来刺激房价继续上涨。
按建设部提出的“小康住宅”目标，到2020年我国城镇居民人均住房面积要达到35平方米。想要通过提高购房首付款比例和小幅的加息，来降低市场对房地产的需求，几乎是很难起到实际效果的。而抽紧银根和地根的政策，自然大大减少了房子的供应，显然与抑制房地产的价格的初衷是背离的。这也难怪有人说“房价是越调控越要涨了”。
全国人大代表、重庆市常务副市长黄奇帆在接受记者采访时说，房地产的和谐发展是一个城市和谐发展的重要方面。作为政府，判断城市房地产是否过热，主要应在三个指标方面进行判断和调控：一是从投资比例上，一个城市的房地产投资比重不能超过整个城市固定资产投资的25%。二是从需求空间上，如果一个城市人均住房面积超过了30平方米，大规模建房的需求就会下降；继续大规模建房，就可能存在房地产过热的问题。三是从价格上，一个地方每平方米房子的价格应该大体等于有正当职业群体的人均月工资，否则就需要政府进行调控，。
让市民一个月工资能买一平方米房子，黄奇帆这话说得真实在。两会之后，想必各地都会出台抑制房价过快上涨的政策。啥个辰光实现这个目标了，这楼市就和谐了。
作者邮箱；zjc1818@sina.com

丁建刚专栏

买房不如租房

听众（热线）：
主持人你好！我刚刚大学毕业两年，家里能帮我付十几万的首付，我想买一套总价四十万左右的房子，我有三种方案，请你帮我参谋一下，哪种比较好？
1．买翠苑一带80年代的中套二手房。
2．买一套新的单身公寓。
3．买一套100m2左右郊区的房子。
丁建刚：
坦率地说，我认为这三种方案都不够理想。先说第一种方案，显然比较实惠、比较实用，但是毕竟80年代的房子房龄偏长，房子陈旧，小区没有封闭的物业管理，小区没有环境配套可言，道路设施是那个年代的，与现在的生活脱节，比如说车位紧张等等。关键还不在于这些，而在于现在各家银行都在防范金融风险，有许多银行已经拒绝为80年代的房子提供按揭，即使你现在能做出按揭，可能以后80年代的房子还是要被银行排斥在按揭的门外，那时这样的房子价格下降是必然的。所以尽管实惠、实用，从长期保值增值的角度来讲，我还是不主张买。
第二种方案，买一套新的单身公寓。杭州的单身公寓实在不太让人满意，基本上是高层建筑，电梯拥挤，得房率较低，加之户型较小，实际的使用空间非常局促，多数单身公寓就是一个宾馆的标间。与其叫单身公寓，不如叫单身宿舍，无法完成单身向婚后的生活过渡。所以我也不主张买。
第三种方案是购买郊区的房子。你的四十万元总价确实可以买天都城或老余杭一带的公寓近100m2。但还是有很大的现实问题，比如天都城，现在交通的成本仍比较高，主要是时间成本。它对地铁的依赖度比较高，杭州地铁还在申报，建设还有较长的周期，即使明天就能上了，也需要5年的时间建设，这使得你生命中精力最充沛、最宝贵的一段时光扔在路上，同样由于这些郊区的楼盘配套不完善，目前也很难向婚后的家庭生活形态过渡。
听众（热线）：
主持人，你把我的三种方案都否定了，你能给我什么建议吗？我这两年就是在租房，每月1000多元的房租，一年一万多，最后自己什么都没有，这1000多元不如付按揭。
丁建刚：
如果要我建议的话，我倒建议你先租房。
你如果20万元20年的银行按揭，现在年利率5.31%，一年也要一万多元给银行，也是白白支付的。
我认为你可以再租一段时间，看看市场的变化，等待可选择的区域和楼盘。况且现在房租的价格和房价之比不成比例，就是租房的人更划算。
现在买房不如租房。

“楼市言论”欢迎来稿发言争鸣，各家观点不代表本刊立场
栏目主持：王欢
来稿热线：0571-85395536
传真：0571-85166780
邮箱：loushi@vip.163.com