我动了谁的房子？——关于Condo的产权问题

文/沈彬

这是我在欧洲旅游时从一份华文报纸上看到的一个关于Condo纠纷的报道：李先生在当地小镇上买了一幢位于小区尽头的Condo Townhouse，这个小区已有近30年历史。因为经常在家做中餐，油烟大，李先生就改装了外排式抽油烟机。没到一个星期，李先生就收到小区物业管理部门的书面警告信，指出他在窗户上安装抽油烟机的排气管，违反了管理条例，要求在收信后两日内拆除。要是不及时拆除违反规定的装置，物业管理部门将会派人强行拆除，而费用则由违反者负担。这个Condo小区的规定还包括：前花园不能放置桌子等有碍观瞻的大型用品，也不能晾晒衣物；业主不能改变庭院设计结构，不能擅自加装栅栏、围墙；其中还包括不能擅自改变或者翻新外墙颜色，改动外窗位置，所有的外墙维修必须委托专业公司。
李先生的疑问在于：我是给“自己”买的排屋窗上添个油烟机，招谁惹谁了？这不是“我的”房子吗？
这还不是最夸张的，我还看到有Condo公寓的物业管理公司苛刻到对公寓室内墙壁的颜色都有限制，虽然公寓的产权属于业主。
但这种对产权的矛盾和困惑我在国内的Condo概念楼盘里可没瞧见有，因为Condo在国内以一种似是而非的、含混的身份概念在使用——“Condo即为分户式产权公寓CONDOMINIUMS的缩写，是源于美国，已经流行欧美及亚洲新加坡等地的一种高级公寓。CONDOMINIUMS的最大特征在于它是一个集合的社区，有着完善的生活配套和休闲设施，社区资源共享使CONDOMINIUMS的社区生活简易方便，轻松自由。”似乎配套设施和娱乐设施多的就叫Condo。
而Condo实际上所指的是“共有式独立产权物业”，它确实是有相当多的配套设施和休闲设施，因为这些设施在费用上分摊共有，才降低了居住成本，提高了舒适性。严格意义上的Condo作为一种得到比较清晰界定的产权物业直到1986年才在美国得以确认，但迅速传播到欧洲、澳洲，一些比较老的社区也在改造过程中引进了Condo的概念。
其实真正的Condo所涉及的是物权的分割问题而不是设施的多寡。在我们通常理解中，国外的私有物业是指那些业主完全拥有土地及房屋的物业，但也有例外，那就是共有物业——个人业主并不持有土地的拥有权，只拥有其中一个单位的拥有权或使用权。共有物业大致可分为三种：分契式或者共有式（Condominium）、合作式或共用式（Co-operative）和分时式(Timesharing）。
所谓Condo就是分契式或共有式（Condominium）物业的简称，是截取Condominium这个词的前半部分而成的。Condominium源自古罗马，拉丁文的意思是共同的主权或是共同拥有，国内一般把Condominium翻译成“共管式公寓”，但这个翻译有两个误读：一是过于强调涉及到物业管理的部分，而将最重要的产权分割和权益界限轻轻放过；二是将Condo等同于共有的公寓（apartment），拘泥于公寓的物业类型，而没有意识到Condo既可以是高层公寓大楼中的一套（Condo Apartment），也可以是近郊所谓中产阶级社区的排屋（Condo Townhouse），甚至可以是独立式住宅（Condo Detached House）。
Condo物业确实在公共设施和公共空间上是属于全体业主所有的，尤其是在那些比较早期的公寓物业中，很多设施和资源都是采用均分平摊的方式使用，这其中既包括各种公共部位的物业管理、折旧和维修费用，也包括入户到每家各自所使用的水费、电费和暖气费用，这就要依靠各家各户的自觉节约。
国外确实是尊重私有产权，房产作为最重要的一种个人财产自然更受到重视，但Condo却提示了我们要关注私有财产的“边界”问题。草坪是你家的，但是进入公众视线的草坪却是“属于”公众的，因此你就必须定期修剪草坪上的杂草，免得有碍观瞻，否则就要被罚款。
关于“私产”和“共产”的问题，具代表性的案例来自威尼斯。威尼斯是西方历史上最尊重私有产权的地方，对于私有产权的重视和保护是威尼斯作为贸易城邦得以存在和延续的基石，就像莎士比亚在《威尼斯商人》里所说的——“公爵不能变更法律的规定，因为威尼斯的繁荣，完全倚赖着各国人民的来往通商，要是剥夺了异邦人应享的权利，一定会使人对威尼斯的法治精神产生重大的怀疑。”
而最有意思的地方也在于此——威尼斯也是最早对房产的“私有”产权进行“限制”的城市，所有房产均要保持历史原貌，你拥有房子的产权，任你把墙内的空间改造成现代、后现代、超现实主义风格，政府都不干涉，但你要想动外墙的一分一毫，政府就不答应了，因为外墙的变动会影响到城市的面貌，而这应该高于一家一户的私人利益。以保护城市历史建筑为目的的国际宪章为什么取名“威尼斯宪章”，和这条政策大有关系。
从这个意义上来看，国内大多数房产都可以划入Condo物业之列，因为大多数的社区和楼盘，是共有着土地的使用权，而不是分割持有的，那些貌似属于一家一户的草坪，其实从产权上来说是属于所有业主的，因此修剪打理得干净一些，不是“面子”问题，而是必须要尽到对于公众的责任和义务，免得“你的”草坪碍了“别人的”眼。
因此，如果说文明最初的进步是体现在对于私有产权的重视，那么发展到今日，文明就应该体现在对于公共空间的重视上，这才是要确保Condo物业价值最困难的一点，它是否值钱取决于你和你邻居的素质，而不是靠你自己的力量可以做到的