楼市茶座

房交会又到了我的房子该不该卖?

《楼市》记者/郭晓雯

“楼市茶座”是《楼市》杂志倾力为广大读者打造的交流平台。在这里，读者朋友们可以畅所欲言，无论是对市场有何见解、对行业有何看法、或对房价以及房产交易有何问题都可以在这里进行沟通和交流。
春节一过，买房又成为许多家庭的全年大计之一，报纸上、网站上的房源信息又开始铺天盖地了，有业内人士说，今年房交会的气氛来的特别早、特别快，许多购房者回应说，晚买不如早买。
买房的想早点买，卖房的呢？许多卖家看着行情好却产生“惜售”心理了，房价越挂越离谱、一天一个价、频频违约，这些现象让许多有心买房的购房者叫苦连天。本期楼市茶座特邀请读者和业内专家讨论：房交会又到了，房子该不该卖呢？

经纪人说法：今年市场回暖快
来自21世纪不动产杭州万城加盟店的资深经纪人赵佤慧认为，每年房交会过后，房价都有一轮上涨，许多购房者都意识到这一点，因此房交会未到，市场已经先热了。今年的表现尤为明显，1-3月单店的成交量都保持在十几套的水平，这和以往春节前后市场冷淡的情况大相径庭。买卖双方对后市房价继续走高保持乐观是市场迅速回暖的一个重要原因，然而，由于对市场看好，也有一些房东频挂高价。
许多购房者也不约而同地反映了同样的问题。许多在年前挂牌的房东，纷纷加价；许多挂牌价离谱的房源堂而皇之地出现在中介公司的信息广告以及许多网站的信息版上；而房东频繁违约也一直是困惑购房者和中介公司的一大问题。
经纪人反映，挂价离谱是由于一部分房东并不急于出售手中的房源，又希望能够高价出手，因此往往挂一个高于目前市场成交价的价格。此外，盲目的攀比也是挂价不理性的原因，许多购房者忽略房龄、品质等重要因素，拿周边的新盘作参考，还认为现房应当比期房具有更高的价值，“高价房”由此出炉。对此，也有许多经纪人也纷纷表示，他们也在采用各种方式方法阻止更多的“高价房”上市，以产生恶性循环。
而对于保障交易顺利进行的违约金，在迅猛上涨的市场环境下，约束力也变得微弱。尽管目前二手房交易中违约金的数额早已从5000元涨到1万甚至2万、3万元，但依然有不少房东频频违约。王小姐看中一套位于朝晖的二手房，双方签了协议，并各自交了1万元作为违约金，可是，就在王小姐筹钱的几天工夫，有另外的买家出了高于王小姐近5万元的价格，于是，房东义无反顾地违约，支付给王小姐1万元的违约金。

房交会前，房子到底该不该卖？
所有的卖家都希望自己的房产能获得好的收益，不少人总在问一个问题：房价还会涨么？现在卖房子值不值？其实房产和股票一样，永远期望自己在低位入市，在最高位抛出是一种极不理性的行为。读者姜先生的经历就说明了这一点：去年10月房交会前，姜先生将其学院春晓的一套房产在中介公司挂牌，当时的挂价为9000元/平方米，房交会后房价涨了，姜先生两次提价把挂价分别提高到9500元/平方米、10000元/平方米，挂价9500元/平方米的时候还有一些购房者前来咨询看房，第二次提价后，便无人问津了，后来，由于急需资金，姜先生以9200元/平方米的净价出手。从目前市场成交情况看，学院春晓10000元/平方米也不算高，而且还有继续上涨的趋势，但姜先生坦言，自己以相对较低的价格出手并不后悔，而且经历了此次提价风波，他也认为自己应当吃一堑长一智，盲目地抬价也许会失去好的时机，在适当的价位适时出手才是明智的选择。
读者孙先生对此则表现得比较理性，他认为自己对投资收益会有一个预期的目标，只要这个目标达到了，他都会考虑出手。孙先生认为，对投资者而言，盘活资金才是最重要的，在适当的时机出手也许在一套房产上获利相对少一些，但如果有更好的投资机会，则可能从另外的投资中获得更高的收益。对于房价，孙先生认为像前几年那样猛涨的机会越来越少了，可能在某个区域会出现跳跃式的上涨，但整个杭州的房地产市场应该稳中上升的可能性更大。
而另一位投资者陈女士则表示，自己近期不打算卖掉手中的房产，反而还想购置一处新的房产。陈女士可以算得上是专业的投资客了，尽管从事房产投资的时间较晚，2002年才开始的，但几年内进进出出的房源少说也有10来套了，她觉得自己已经是一个以房产投资为生的人了，买房是其最大的兴趣。对于后市，她看平的倾向较大，因此，她觉得应该更加谨慎，不轻易买进新的房产，而手中保值增值性强的房产也不急于出售。此外，陈女士还反映了一个许多投资客共有的心态：陈女士说去年5月房交会后，很长的一段时间内都没有人打电话看房，那时特别担心房价会不会跌，房子能不能出手，因此急于把房子挂牌；最近有许多中介主动打电话给她说要帮她卖房子，还频频打电话约看房时间，陈女士因此也对市场很有信心，反而不急着挂牌了。
相比卖方的坦然，更多的购房者则显得急切而有些焦虑了，万小姐称自己在半月内搞定一套铭雅苑的小户型房产，如此速战速决，是由于杭州房价涨得太快了，特别是三墩地区，房交会过后应该还会上涨。
杨女士也想购置一套房产，但一直没有选到合适的房源，她认为自己买房投资的可能性大一些，因此希望选择升值空间较大的区域，但由于房价较高，一直没有轻易下单。
也有一些业内人士和读者由于各种原因未能现场参与本次楼市茶座的讨论，也纷纷来电发表自己的看法。
公众房网新华店的经理王焰认为，对卖方而言，房交会前挂牌是一个好的售房时机，由于购房者关注度的提高，以及心理价位也相对年末有所上调，房交会前后会出现一个成交的活跃期。但是，卖方过分地挂高价，拉长了交易周期，不利于成交，也可能使卖家错过许多投资机会。
还有一位顾先生认为，房交会前挂牌对房东而言是最好的时机，因为房交会期间会有大量的新盘开盘，而且按照目前杭州购房者的消费习惯，很多人还是更多地关注新房，而且目前的二手房价格相对新房并无明显优势，因此，选择在房交会期间和房交会后挂高价，并不可取。

买卖双方：心理价位有差距
讨论中，我们发现一个现象：买房者和卖房者对房源价值的评定有着较明显的差距，比如三墩铭雅苑的房产，购房者认为6500元/平方米以内比较合理，而卖方则举出例子说近期有成交房源价格已达7000元/平方米。这种买卖双方的心理差距不仅仅存在于单个的房源和区域，而且已成为市场上一个较为普遍的现象。
一般而言，购房者以成交价来参考房源挂价，而目前二手房市场上的成交信息真实性值得怀疑，我们在一些报纸的一周成交信息上发现很多成交价格明显偏离市场价格，比如：朝晖六区成交价6500元/平方米，中大吴庄15000元/平方米，这些价格有些是个例，有些则含有避税因素，而购房者以此为参照，必然无法接受市场上的房源挂牌价。
卖家的攀比之风一直就有，很多卖家甚至觉得同样的地段，别人卖9000元/平方米，我就不能卖8800元/平方米，因此卖方的心理价位往往定在同一区域内挂牌房源的平均挂价以上。
经纪人赵小姐则认为，买卖双方在选择参照物上都略有偏颇。通常二手房的成交价格和挂牌价格大约有200-500元/平方米的差价，部分房源挂价过高，或者成交价明显偏低，都不能作为同一区域其他房源价格的参照。

税收政策，是否会影响房价？
房改房超额所得收益有望于近期内取消，许多购房者和卖房者都认为，此举对平抑房价会有一定的作用。许多房改房由于房龄长等劣势受贷款限制，房价也相对较低，但由于超额所得税是大部分房改房上市交易都要碰到的问题，而许多购房者将此税转嫁于购房者，无形中增加了购房者的负担，也抬高了房价。此次取消征收房改房超额所得收益在一定程度上会促进房改房交易。
此外，近日广泛见于报端的物业税问题也受到广大购房者关注。陈女士认为一旦物业税征收，房价一定会下跌。逐年收取的物业税将使购房者每年在房子上的花费大大增加，必然遏制一部分购房需求，从而影响房价。
对此，有业内人士认为，物业税征收的可能性不大，物业税对抑制房价过快上涨的作用也值得研究。开发商不太可能因为地价成本降低而降低房价，而目前征收物业税也会造成一定的混乱。