购房功课

栏目主持：马媛媛

物业问题大家看（二）

——物业维修基金

上期已经给大家讲了物业费的相关规定，本期，继物业的一系列问题，我们为大家讲一下一直受到关注的热点和容易引起矛盾、投诉的问题之一“物业维修基金”。
近年来，买房者甚多，无论是买来自住，还是投资升值，在购买商品房时常被要求交纳“物业维修基金”，这个基金是做何而用的呢？这个对于大部分人来说应该已经不陌生了，物业维修基金就是为了保障住房售后的维修管理、维护住房所有权人和使用人的共同利益而设立的一项基金。

物业维修基金是住房的“养老金”

首先应当明白什么是“物业维修基金”。在商品房或公房出售时应当建立公共部位和公共设施设备维修基金，维修基金是所有业主对房屋的共同部位、共用设施设备进行维修、养护与更新。物业维修基金是住房的“养老金”。
根据《杭州市物业管理条例》的规定，共用部位，是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。
共用设施设备，是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、娱乐设施等设施设备。
但物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通信管线、有线电视线路等设施设备,不属于物业共用部位和共用设施设备。

物业维修基金的缴纳
《杭州市物业管理条例》第四十八条规定：“物业维修基金由建设单位在房屋销售（预售）时向购房人代收，按有关规定以不低于房屋建筑安装总造价的5%的比例向购房人代收，并在办理房屋产权证之前，向市、县（市）物业管理部门统一交纳。”
原来的《杭州市住宅物业管理暂行办法》规定，物业维修基金由开发单位缴纳，同时计入开发成本。杭州市人大于2002年2月1日出台的《杭州市物业管理条例》中对维修基金的缴交办法作了调整，规定维修基金由购房人直接交纳，由开发单位在房屋销售（预售）时向购房人代收。
在《杭州市物业管理条例》施行前已建成的物业，其物业共用部位、共用设施设备维修费用的解决：
（1）已按规定缴纳物业维修基金的，从该物业维修基金中列支；（2）共用住房出售时，已按规定缴纳维修基金的，从该基金中列支；（3）未出售的公有住房，从房屋租金中列支；（4）不属于上述范围的私有房屋及其他物业，由业主或使用人按其拥有的房屋建筑面积比例承担。

物业维修基金缴交的具体标准
《杭州市物业管理条例》规定，物业维修基金缴交的首期物业维修基金是由购房人按照建筑面积以“不低于房屋建筑安装总造价的5%”的比例缴纳。根据杭州市物价局、杭州市房产管理局2003年11月发布的文件，目前的具体标准为：多层不带电梯的物业按每平方米35元缴纳；多层带电梯物业及高层、小高层物业按每平方米65元缴纳；别墅按每平方米45元缴纳。
当物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金的30%时续筹维修基金，续筹维修基金由业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊，续筹维修基金的标准由业主委员会拟订，并经相关业主大会讨论通过，续筹后维修基金的余额不得少于首期维修基金。

物业维修基金的使用

使用物业维修基金应当先使用其增值部分，增值部分不足以支付维修费用的，可以使用基金本金部分，但一次性使用基金本金额的最大比例不得超过首期维修基金的70%。
物业维修基金增值部分及相应比例的本金仍不足以支付维修费用的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担。
物业共用部位、共用设施设备的日常养护费用以及中修以下的维修和更新费用，从物业管理费，物业管理商业用房及物业共用部位、共用设施设备的经营性收入中列支，不得在物业维修基金中列支。
因人为损坏造成物业共用部位、共用设施设备维修和更新的，其费用由责任人承担，不得在物业维修基金中列支。
物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中支取：(一)单幢物业共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在该幢物业的维修基金及其增值部分中列支；其中，一幢物业有两个或者两个以上单元的，每个单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在该单元物业的维修基金及其增值部分中列支。(二)物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在整个物业管理区域的维修基金及其增值部分中列支。

物业维修基金的转让
物业转让时，原业主缴纳的物业维修基金剩余款额一并转让给物业受让人。双方当事人另有约定的除外。
因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的，业主可持有关证明材料，到市物业维修基金管理机构退回物业维修基金剩余款额。