楼市探盘

“楼市探盘”栏目每期将选择若干预开楼盘作重点分析，帮助读者合理决策。欢迎广大读者荐盘，敬请关注！

北景园小区建筑面积100万平方米，是目前杭州最大的经济适用房。小区内配套设施齐全，规划中有3万平方米公建，两所中学和两所幼儿园。华府·祥和人家坐落在北景园内，整个项目建筑面积约10万平方米，10幢小高层以南北向大间距、东西向错落式分布，建筑密度不到30%，小户型以90—120平方米为主。目前，一期均价在5600元/平方米已售完。预计，三期将在2005年4月初开盘，均价在6600元/平方米以上。

华府·祥和人家

《楼市》见习记者/肖红

区块分析：
多年前，城北给人的印象是：杂乱的货运码头，拥挤的道路和脏乱的环境。根本没有什么配套设施，居住条件差。现在的城北不再是传统意义上的城北，它的区域在扩大，与市中心的距离也在缩短。随着旧城改造步伐的加快，这一区域迅速升温，可以说是房价上涨最快的区域之一。目前，城北区域作为主城区的重要组成部分已列入杭城发展新的范畴。城市空间的延伸，改造力度的加大，使得城北迎来了新的发展契机。城北的交通网络已经基本形成，它由石祥路、大关路、沈半路、上塘路、东新路、莫干山路、申花路、登云路等主要道路组成。其房产市场的力量不容忽视，逐步显示出积蓄的力量。为推进城北地区城市化进程，政府投入巨资打造成一座亲水型江南风韵、规模达100万平方米的“北景园”住宅区，一个崭新的大社区将会在城北形成，而“祥和人家”就位于整个园区的明珠区块。东临上塘河支流回龙港水系及千亩生态公园，西临沈半路，南靠石祥路，北靠东新路延伸段（规划中永安路）。整个楼盘以小高层为主。

现场探盘：
从武林广场出发乘公交，由于目前没有直达公交，因此只能坐车到杭州家私城，下车沿石祥路一直前行约15分钟，终于看到了北景园，祥和人家就在北景园里面。沿途人流量不多，只见几位清洁工人正在扫马路，由于前天下过大雨，道路比较泥泞。
尽管道路已被部分泥土掩盖，但依稀能感觉他的笔直与宽敞。小区门口除了一个小型的超市已营业，其他配套设施都在建设中。周围熙熙攘攘都是小土堆。继续向前走，远远望见是一座学校，墙上有卡通的图案，估计是座幼儿园。祥和人家北面的公交总站已初具雏形。随着北景园各楼盘的交付，他将成为整个城北区域的交通吞吐中心，并直接承载着北景园小区居民的出行。在祥和人家旁边隔不到5米处还有一座中学已完全竣工。同时整个社区周边还有近10万平方米的公建设施，包括餐饮、娱乐、休闲、商务一体化系列。难怪有人坦言，“祥和人家”是杭州城北最具发展潜力的楼盘之一。
祥和人家三期楼盘已全部结顶，但外立面还没完全展露出来。本期楼盘约有300多套。我们在周边绕了一圈，不远处一列运货的火车呼啸着驶过，发出清晰的呜呜声。询问了附近的一农户，他说，在家里当然也能听到的，但住久了习惯了也就没感觉了。祥和人家距离火车线路约300米，并且为减弱火车声对居民正常生活的影响，开发商在火车轨道处与楼盘百米间都建立了绿化带，这样既挡灰尘又降低了噪声。在出来的途中，我们遇见一位来这里看房的购房客，他感觉从投资的角度看，购买这里还不如买留下，毕竟这里房价已近7000元/平方米了，而且公交配套尚不完善，自住必须备车，周边环境要改善还需要相当长一段时间，因此该区域房价短期内上涨空间有限。笔者还发现，非高峰时段石祥路一带道路情况也不容乐观，一方面石祥路设有高架，出口车流量大，另一方面东新路上也车流不断，而且多半是货运的大卡车，排堵保畅工作任务艰巨。但从长远看，这里发展前景乐观。一方面周边的工业企业都将外迁；另一方面随着北景园经济适用房小区的交付入住以及配套设施的完善，该区域的生活便利程度将大大改观。

投资分析：
随着城北道路交通的改善，配套设施的跟上，住在城北已越来越被人们所接受。2004年一年，城北区块的成交量以及房价上涨的幅度在几大区块中均比较突出，是该年度杭州房价的领涨板块之一，其中北景园区块更是以较高的性价比受到工薪阶层购房者的青睐。2004年11月华府·祥和人家一期开盘均价5600元/平方米，事隔一月，2004年12月二期开盘均价就有明显上涨，据悉，购房者多为杭州本地人。
华府·祥和人家三期预计在2005年4月初开盘，很多人都在拭目以待，其中不乏有部分投资客。从长远看，祥和人家地处城北，离武林广场直线距离仅6公里，从市中心经上塘高架——沈半路一线至小区仅20分钟。随着政府对该区域加大力度投资建设高架，将形成“一环、一轴、六纵”格局的“扇形”路网。周边，古墩路连通了三墩居住区与德胜快速路，将有效缩短该区域与老城区的空间距离；莫干山路使良渚、祥符一带的房地产开发迅速升温；东新路、石桥路则使半山—皋亭山风景区、北景园大型居住区纳入市区范围成为现实；而笕丁路—机场路则将支持丁桥镇成为未来又一居住片区。今年，随着德胜东西向快速干道的最后通车，城北快速环线便可全线贯通。因此房价还会保持“走小步，不停步”的趋势。从短期看，由于处在老城区，还有大量工业企业存在,周边配套跟上还需要一定的时间，周边人气也还不是很旺，短期内房价要有大幅上扬，机会不大。

户型点评：
华府·祥和人家三期面积为92-132平方米，主要特点为经济实用。以小户型91-107为例：二室二厅一卫的户型，两个卧室全部朝南，并带南北双阳台，保证了整个空间通风采光。经过周到的设计，从推门入内即是餐厅和客厅，做到了餐居分离，北边客厅还带有大阳台，这样设计不仅宽敞而且使客厅更方正大气，还能大面幅地采光取景。卧室设计更是从细节着手，凸窗、转视角、落地窗的结合，使居住的舒适和经济和谐统一。而这样一套二室二厅的房型，预计销售总价在7０万元左右。