楼市投资

打造质优价廉的自然山水房产

——访富阳市城建局副局长洪永根

近年来，随着杭州房价的高升，富阳的房价也被带动，有了较大的涨幅。在4月15日将举办的富阳房交会上，富阳始终以 “接轨大杭州，建设新富阳”为方向。提出接轨杭州的周边城市有许多，那么富阳如何突出自身的竞争力？在今后将如何发展？这次专访我们就这些问题采访了富阳市城建局副局长洪永根。
采访时可以看出，富阳的开发商们对这次房交会很重视，不间断的会有楼盘有关负责人来询问一些事宜。在这有限的时间里，我们了解了富阳市对接轨大杭州的信心和对富阳几大房地产板块建设的重视。

《楼市》记者：您个人如何评价富阳房地产近几年的发展状况？
洪永根：富阳房地产近几年发展状况可以分为四点来讲。第一，是随着消费需求的提升，房地产市场呈现“供销两旺”的良好势头。第二，随着消费对象和消费群体的扩延，促进了房产市场区域的不断扩大，使富阳市房地产呈现出两大“区域市场”，其一是以建成区为中心，向外扩延的房地产市场，其消费对象主要是富阳市市民，其二是紧邻杭城以受降镇范围为主的房产市场，消费对象主要是杭州市市民。第三，随着消费水平的不断提高和房产开发商开发理念的不断更新，富阳房地产市场呈现出两大特色房产，分别是沿江房产和以银湖区块为主的“高尚别墅区”房产市场。第四，随着房产市场的扩大和房产市场竞争的加剧，房产市场出现“外向型”开发，越来越多的其他类型企业转而涉及房产开发，且呈现本地企业外地化，外地企业本地化的特色——富阳市内的企业向外市发展，外地房产企业向富阳进军。
《楼市》记者：近两年的房地产市场供给状况如何？
洪永根：由于富阳地处杭城近郊，使富阳房地产市场形成了两个不同的区域性市场，一个面向杭城，主要在受降、高桥、东洲区块，以开发别墅、高档公寓为主；一个面向本市，主要是富春街道范围，以普通住宅为主。1995年-2004年，城区总供地104.95公顷，其中1995-2001年七年仅供地38.46公顷，2004年度受“退城进园”政策影响，供地达到47.12公顷；开发区总供地357.38公顷，是城区的3 .4倍，其中2003年达到121.84公顷，占34.1%。
《楼市》记者： 富阳未来的城市发展格局是怎样的？富阳房地产主要特点是什么？
洪永根：近几年富阳发展格局主要是富阳建成区，这块区域辐射范围内的房地产市场，和依托杭州大城市辐射的房地产市场——受降银湖区块，这两个区域性的房地产市场。
富阳房地产主要特点是富阳的地理位置因素决定房地产市场发展。富阳房地产发展也是因为不同的区域特点而造就两个不同的区域市场。富阳城区是以富春江为依托，沿江开发的房地产市场。受降区块开发是依托小山坡，及房地产开发理念的提升结合一些小溪、水系，造就出银湖区块的房地产市场。也正因为这两个特点，决定了今后富阳房地产的发展方向。因为希望展现出自身特别的优势，所以今后富阳的房地产发展还将依托这两大特点进行发展。
另外富阳除了环境的优势，还有地理位置的优势和文化沉淀优势。除了离杭州较近，受杭州经济带动的效果比较明显，另外富阳也属于黄金旅游线的必经要道。
《楼市》记者：今后将如何发展富阳房地产？
洪永根：今后的房地产发展上，政府提出了一些规划上的要求，以一城六组团，即依托富春江轴线形成沿江组团布局的城市形态，由北部的受降——高桥组团、富春组团、鹿山组团、东洲组团、春江组团、场口组团组成富阳市中心：规划城市的公建布置沿富春江展开，行政中心布置在鹿山南侧，商贸中心结合老城区中心布置，主要旅游设施安排在东洲。
沿江发展在时间上有一些差别，富春组团现在以建成区为主，鹿山组团包括高桥组团已经在开发，东洲板块也开始开发，接下来鹿山新区将开始开发，场口组团在时间上将会滞后。在开发特点上，还将围绕富阳自然山水特点进行规划。
《楼市》记者：富阳的房地产投资规模如何？
洪永根：近十年来，富阳已完成投资49.48亿元，其中1995-2000年房地产投资均在2亿元上下低水平徘徊；2001年后，房改和购房按揭等一系列政策的逐步起效，投资开始快速持续增长，从前六年年均1.85亿元，到2003年已达到14.18亿元，其中显著特点之一是开发区块再一次投资趋热，接近城区投资额。
《楼市》记者：您如何看待富阳房地产今后的走势？
洪永根：从房地产总的形势来看，房价从1998年开始到现在一直都在增长，并且总体来说，增长幅度是比较大的，尤其在近两年，上涨幅度尤为快速。但我个人认为，富阳房地产在今后几年将会有所滞销，也就是说，在房地产销售总量上可能会有所滞缓。因为商品房也是一种产品，任何一个产品都有一定的周期性，根据资料，包括国外一些数据显示，这个周期一般在五到七年。富阳房地产是从1998年开始发展的，到现在可以说已经超过了这个周期时间，且这个周期中没有呈现下滑的趋势，所以，个人认为今后几年的市场形势加上宏观调控，将会使房产品销售量有所滞缓。
但销售量的停滞不等于房价上会有所下降，由于近几年国家总的经济发展形势比较好，且增长形势比较快。另外，房地产报告中也有显示，基础材料的减少、土地的稀缺性，将引发房价的进一步抬高。
《楼市》记者：作为杭州周边一个重要的县级市，富阳的房地产市场如何融入大杭州？
洪永根：富阳房交会提出的口号即“接轨大都市，建设新富阳”。我们觉得“接轨”和“建设”是关键。接轨也就是如何融入大杭州，接轨有两种形式，一种是主动的，一种是被动的。被动方面可以从杭州行政区域划分来看，今后可能会将富阳纳入杭州的一个区，目前杭州的经济发展战略也对富阳比较有利。杭州从去年开始，其建设杭州南部的口号已被打出，之江开发区也就是转塘区块，已经开始着手建设，对于杭州今后城市边缘的发展、以及提出的钱江时代来说，其中的转塘就是钱江时代中很重要的一部分，转塘的开发，将是富阳接轨杭州很重要的一部分。由于原来转塘区块房产建设的空当，使杭州到富阳中间会有这样一段地理隔阂，但这里建设完成后，加上富阳东洲区块的建设完成，将使杭州和富阳很自然地连接为一体。
另一种主动的因素是富阳在政策上，也采取了许多和杭州相联系的政策。包括市委市政府提出的战略，譬如去年将受降银湖板块作出规划调整，由原来的城镇规划转为城市规划，将按照城市的管理模式来进行管理。并且，原来是由开发区进行开发的，今后也将被纳入城市建设中。包括东洲等一些区块的开发，都是富阳主动接轨杭州的重大战略。中间还包括收费站问题，预计会将收费站往后移成为现实。
且除了房产基础设施外，政府惯用的政策也都参照了杭州市的政策。许多由于政府靠近杭州的因素，会让人感觉更贴近杭州。
《楼市》记者：富阳房地产市场相比杭州周边其他几个区块的竞争优势是什么？今后的竞争战略是怎样的？
洪永根：首先，说得最简单的就是四个字，“质优价廉”。富阳的房产品质量、档次、价格和杭州市区向外辐射的其他几大与富阳同车程区块的房产品相比，属于价格比较低位，而房产品又比较吸引人的一大区块了。另外，由于我市近几年和今后几年经济的持续快速增长，居民的购买能力将持续提高，我市总体的消费能力将依然不断提高，房地产市场仍将继续发展。
在今后，还将营造名牌产品，打好品牌战略，切实提高商品房和配套设施的质量；提高服务水平和服务能力，注重塑造企业形象和产品形象；不断进行技术创新，确保产品竞争力；把握实际，打好资本运作战略；充分认识投资环境，适度控制建设规模，将是房产开发的重点。
《楼市》记者：现在富阳几大板块发展情况如何？主要侧重于哪一板块发展？
洪永根：现在严格来说，富阳在启动的房产板块只有三个。一个是富春板块，另一个是近几年大力开发的银湖板块，最后就是近两年刚开始开发建设的东洲板块。
富春江沿江楼盘是富阳一大特色。也是今后富阳如何把握和推出高品质房产的一大要点。今后也将侧重于沿江楼盘的开发，相信房地产开发商也会在此做出自己的品牌。另外还将侧重于规划控制包括房地产开发理念上。包括即将推出的鹿山新区，政府也将考虑大面积地推出开发，目的也在于提高沿江的房地产品质。
《楼市》记者：富阳在配套、交通方面将如何发展？
洪永根：现在除了一些现有的商场外，在孙权路上也已经基本完成了一个大型超市，即将开业。另外还有大型商场、超市将会开建。交通规划方面将在接下来实施与余杭的衔接，规划将对与余杭相连的道路进行改造，目的在于体现富阳与各个区域的整体连接性。
《楼市》记者：银湖被称为是富阳接轨杭州的“桥头堡”，那么，银湖别墅板块接下去将如何发挥优势？特别是在配套方面如何进一步改善？
洪永根：上面已经提到的城市规划调整其实就是因为考虑到银湖的配套，包括大配套、小配套。大配套包括基础设施、公共设施、大型商场、医院、学校。现在配套方面如自来水、污水、电都已基本到位。但道路、建筑物包括商业等还有些许欠缺，现在对此已经进行了相关的规划。
个人认为现在的开发现状存在欠缺，开发商进行的都只是项目的内部配套，而各个项目之间却没有比较好的配套，许多资源没有共享。接下来的规划建设虽然对于这块区域来说有较大的调整，但相信今后将会得到比较大的改善。
《楼市》记者：现在的富阳市房地产市场发展还存在哪些问题？如何改善？
洪永根：从近几年来看，我市的房地产市场化程度高，发展快速健康，但在发展过程中仍然存在不少问题。1.政府对房地产市场缺乏有效调控，没有建立起预警预报体系，房地产企业基本处于自行发展，在规划上对房地产开发的规划布局也还没有一个总体的专项规划，存在开发建设的凌乱和局部不合理性。2.土地供应量相对不足，导致土地价格连续大幅上涨，使商品房价格居高不下。3.经济适用房建设总量偏少，导致了中低收入居民家庭的购房困难。4.房地产市场价格的一路扬升，极易形成房产“泡沫”，导致市场机制失灵。
今后，房地产开发建设将逐步呈现多样化和多元化发展态势，由于城镇居民贫富差距的加大和消费需求的差异化，今后房地产开发建设会出现低档次住宅、普通住宅、高档次住宅、豪华性住宅的多层次住宅区，房地产开发商将根据消费需求的不同，进行市场细分和目标市场定位进行开发建设。