楼市分析

又加息了，我们该怎么办

《楼市》记者/王欢

加息历程
2004年10月29日前：5年以下(含5年)4.77%，5年以上5.04%。
2004年10月29日至2005年3月16日：5年以下（含5年）4.95%，5年以上5.31%
2005年3月17日起：5年以下利率下限为贷款基准利率5.85%的0.9倍，即5.265%，5年以上利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍，即5.51%。

加息原因
记得第一次加息时，专家们都纷纷认为我国将进入加息通道，但之后又被不会再加息这种观点覆盖，现在央行又调整房贷利率，着实让人感到突然。据银行方面的专家介绍，其实这些也都是必然。1998年以来，国家有关部门出台了一系列支持商业银行自营性个人住房贷款的政策。到2005年2月末，商业银行发放的自营性个人住房贷款余额已达16508亿元，占商业银行中长期贷款的23%。然而2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14.4%，远高于其他各类物价指数的涨幅。因此，有必要调整商业银行自营性个人住房贷款政策，引导社会对未来房地产价格形成较合理的预期。也有一种观点认为，加息对老百姓来说也是好事，目前负利率、通货膨胀已经比较存在，再不加息，有可能会带来更大的通货膨胀，损失更多的是老百姓。只是这次利率调整主要针对房贷，改变了整个利息体系，表达了政府对房地产未来发展的一种强烈的信号。

利率调整对市场的影响
加息就意味着每个月要增加支出，但是这个支出到底是多少呢？有人算过如果贷款30万，贷十年，每个月要多还29.66元；如果贷款60万，贷20年，每个月要多还67.5元。这对于那些买房自己住，已经每月承受了几千元乃至上万元房贷的人来说，多增加这几十元钱并不是难以承受的。国内目前两次加息只有0.47个百分点左右，幅度比较小，对市场的影响应该是有限的。有人认为只要杭州每年的房价涨幅超过贷款利率，只要市场的供求关系没有发生逆转，很多投资者并不会被轻易吓跑。有购房者表示，在目前经济发展良好，而土地严控的背景下，想要杭州房价出现大幅度下跌是不太可能的。
从各银行的反馈情况来看也的确如此，建设银行有关人士认为第二套住宅与以往相比执行基准利率的政策不变，而第一套住宅取消了优惠利率，从一定程度上说反而还拉近了第一套与第二套住宅的利率差距，从另外一个角度来看，甚至还是鼓励了投资。而中信银行有关人士认为目前的利率调整从长期来看肯定能够平稳房价，但短期内会使上家将利息转嫁到下家头上，反而会造成房价上扬。工商银行的相关人士说，由于炒房者买进卖出的周期比较短，利率调整对炒房者影响不是很大，而对实打实还贷款的真正购房者影响反而大。各家银行都认为未来贷款成数的变化对整个房地产市场的投资现象抑制作用将更为明显一些。

公积金利率调高的影响
公积金贷款一直采用比较低的利率支持住房消费，目前公积金贷款一个人最多只能贷20万元。此次公积金贷款自去年加息0.18个百分点后，又上调了0.18个百分点，但是，利率水平仍远低于自营性个人住房贷款利率。如果个人申请10万元、10年期的住房公积金贷款，等额本息还款方式，每个月只是多还17.22元，总共多还2066.61元。所以这一块利率的小幅变化对购房者影响非常有限。

各大银行政策如何调整？
和以往的调息不同，这次听到最多的就是，此次利率调整将更多的权限下放到各家支行，政策更为灵活，各个营业网点执行的政策都可能不同，没有很多强制性的条例，老客户与新客户以及外地客户所能享受的政策也大不相同。
应对此次房贷利率调整，杭州的各大银行反应基本一致，针对第一套住宅的贷款原则上都很默契地采用了央行的下限利率，而第二套住宅的贷款则都采用了基准利率。
所谓第二套住宅仅仅是指同时有贷款未还清的第二套住宅，并不是说个人有第二套住宅，如果一个人有10套住宅，而要贷款一套住宅，这样的客户甚至还可以说是优质客户了。目前杭州市的第二套住宅判断只能依据单个银行单个地区系统内部的信贷情况来判断，有一定的局限性。据中信银行的相关人士介绍，关于个人房贷的全国联网系统去年10月份已在部分城市试运行了，目前该系统在技术上已经成熟，但因为涉及个人隐私权的问题，相关法律未能出台保证，所以暂时无法全面推广。目前杭州已经有两个银行在试用了。一旦全国联网，联网内容包括贷款情况、信用情况、收入情况等，将来还会跟税收部门挂钩，如果虚开收入证明，税务部门会介入，从各个方面降低了银行的风险。
关于贷款的成数问题，各家银行都表示目前还没有正式文件下达，理论上还可以以2成的首付贷款，但像中国银行目前一般都采用了3成首付的贷款，对个别优质客户才采用2成首付的贷款。
对于外地客户各家银行的政策也不同，中国银行取消了地域的差别，只看贷款人的还款能力和信用状况，对部分在杭州无工作、无公司的外地投资性购房贷款才有所限制。中信银行的政策相对宽松，如果是优质外地客户，也可以下限利率、2成的首付办理贷款。建设银行要求老余杭的楼盘首付3成，而杭州市区根据客户不同可以首付2成。浦发银行则是外地户口贷款的首付必须3成。工商银行要求在杭州市区没有担保人的外地户口首付4成。
在二手房贷款方面首付一般都要求3成，原则上80年代以前的、面积小于70平方米的住宅停止贷款，并且房龄+贷款年限要小于40年。但也有例外，如中国银行要求房龄+贷款年限要小于30年，建设银行对比较老的和面积比较小的能提供首付4成的贷款，同时如果是公积金贷款的话需要5成。而中信银行对于80年代以前的房子不提供贷款只是一个指导意见。目前各大商业银行在住房贷款方面的宏观政策没有大的差别，只是在个别手续和所提供的材料要求方面略有区别。

购房者能不能自主选择贷款银行？
既然各家银行的优惠政策有所不同，那么购房者能不能自主选择对自认为政策最优惠的银行呢？从理论上来说，购房者是完全可以的，特别是对于二手房贷款来说，但这在一手房的贷款过程中就有一些难度。很多情况下，在办理银行住房贷款的过程中，购房者要跟着开发商走。购房者只能在和开发商签订合作协议的一家或几家银行中间选择一家来办住房贷款。如果没有签订过合作协议，银行是不会随便就给一个楼盘办理住房贷款的，因为现在的一手房多为期房，银行不可能为了一个客户去调查一个楼盘的开发公司的情况，那样对银行来说风险太大，成本太高。

提前还贷合算么？
利率调整了，一大问题就摆在购房者面前：要不要提前还贷。银行的相关人士表示，政策出台后市场反应还比较平静，因为对于已经签订的贷款合同来说，新利率要到明年才能生效，预计到了年底、年终奖发了的时候将会有一波提前还贷的高峰。
有些人认为，银行最欢迎提前还贷，因为这样可以减少资金的风险。银行方面解释说并不是这样的，因为它打乱了银行正常的运作模式，资金流会不够平稳，会造成闲散资金。而且贷款利息是银行获得收益的主要方式之一，如果购房者都提前还款少付利息，银行的收益必然会受到很大影响。另外，提前还贷也是一种违约行为，提前还贷要交违约金，可能是今后的发展趋势。
银行的业务专家们建议客户目前不要提前还贷，除非手头资金十分充裕，而且没有其他合适的投资渠道。因为目前的信号就是央行可能会不断出台加息政策，如果这一次把钱还掉，下一次资金不够还要贷款，就有可能有更高的利率。
目前杭州的各大银行对提前还贷还是采取尽量方便的政策。像中国银行原则上需要提前一个月预约，一年只能还两次，贷款6个月以后才能还。而工商银行和中信银行都是需要提前一个月预约，但没有最低限额和次数的限制，只要带上借款合同和身份证，到按揭中心办理即可。浦发银行只需提前三五天就可以。建设银行则是，提前部分还贷预约已经取消，全部结清的话一般要提前7天预约，如果实在很急，甚至当天也可以结清。只是一年提前部分还款只能还款一次，商业或纯公积金贷款一次还款3万元以上，混合贷款则要5万元以上。这些政策具体到下面的各个支行又会不太一样。

面对可能出现的连续加息，购房者该怎么办？
通过提高房贷利率，可以在整体上降低房地产市场资金的增量。同时，这也是央行对日前业界“房地产市场泡沫”观点的一种回应。当然，央行并不希望通过提高房贷利率让“泡沫”破裂，因为“泡沫”一旦破裂，最终的受害者是商业银行。一方面是利率在提高，一方面杭州房价也很难大幅下跌，购房者究竟该如何选择呢？有业内人士建议，对买了房的消费者来说，能早点还清贷款就早点提前还贷；对想买房的人，不妨等形势明朗了再看，如果手头有资金而物业又符合自己的需求就下单购买，毕竟风险与回报同在。