楼市考据

只见“HOUSE”不见“TOWN”

——被掐头取尾的“TOWNHOUSE”

华特和乔安娜夫妇为了开始新生活，举家搬到一个名叫stepford的小镇（town）。当地的居民在向他们介绍他们的新房子时这样说道：“当华特先生打电话来时，我就知道这将是你们最称心的house,这是stepford不动产里最顶级的房子，这里有一个美国家庭所需要的一切！”这就是妮可·基德曼出演的惊悚片《the stepford wives》（在国内通常被翻译为《复制娇妻》）中的开始一幕。
值得注意的是，电影对白中所使用的那个词是“house”，而不是“townhouse”。
当一个美国人或者一个欧洲人在日常生活场景中提到house的时候，他明白他所指的是什么：
这可不是什么郊区或者乡下的房子，这是位于一个以居住为主的小镇（相对于高密度、高容积率的都市而言）中的第一居所，面积大约在200平方米左右（以英尺为计量单位），在两层楼的建筑中包括前院、后院、三个以上卧室、两个以上卫生间、开放式厨房、客厅、储藏室和车库，有可能你和邻居之间只有一堵矮篱分割，或者有可能两家墙挨着墙。拥有一套这样的物业是大多数西方社会中产阶级的追求。
但如果你google一下“townhouse”这个英文单词的话，你会发现有一半的网页是简体中文的，这一点大概可以理解为国内对这个词的广泛应用占据了世界上一半的使用率。而事实上，townhouse这个词被引进到国内房地产市场并迅速地成为耳熟能详的概念，最早只能被追溯到2000年，当初它被翻译成为“联排别墅”。
根据我检索到的不完全资料，国内第一个以townhouse冠名的楼盘广告被认为是2001年2月份在北京亮相的“康城”；在随后举行的国贸春季房展（2001年4月5日）上，已经有四个楼盘自称是townhouse项目，其中有三个楼盘占据了国贸春季展会销售排行榜前十名中的三席，意向销售额均超亿元；一个月以后的国贸房展上townhouse项目数量迅速超过十个，并在相当短时间内如同“非典”般急剧扩散到全国各地，成为开发商和媒体的热门话题，2001年在它只过了一半的时候就被媒体定性为“townhouse年”。
之所以提到“非典”，是因为它关系到townhouse在2003年的命运。进入2002年后，因为暴露出市政配套、生活成本、区域配套以及物业管理方面的先天缺陷，北京的townhouse 项目大多门前冷落车马稀，这种状况一直持续到遭遇“非典”之后。2003年5月，医学专家对于惊恐不已的市民一再强调：预防非典的最有效措施就是保持居室通风和采光。而通风好、环境佳、密度低的townhouse刚好符合人们对健康居住的直白想象，这才又咸鱼翻身，再创辉煌。
为了延续townhouse作为舶来概念的文化谱系，富有想像力的媒体房产记者和楼书文案员们炮制出不少典故来，这是其中一则最有幽默感的、有关townhouse来由的解释：“工业革命后期，为了效率，他们（西方人）把Village house（农民屋）竖向叠起来，变成了高层公寓；二战之后，又把Village house横向“联”起来，变成了town house”。为表明这个说法的学术严谨程度，还在“变成了Town house”这句话的后面特意加上一个括号，内注“上世纪60—70年代最热”。
话说2003年非典后，“Town house”概念二次创业，又在理论概念上有了新发展。粗粗算来，在继承发扬Town house概念的基础上又有了“宽house”、“parkhouse”以及“rollhouse”多个概念。
虽然号称是颠覆Town house ，但“宽house”的意思还好理解些，就是短进深、大面宽的house。
“parkhouse”就显得高深了。在媒体上关于深圳某楼盘的软文中写道：“无论是美国的西部海岸、夏威夷，还是中国香港的浅水湾等地，我们都能看到parkhouse的身影。”同时还指出：“从字面看，parkhouse可理解为‘公园住宅’，意为公园里的住宅——享有一套房子的同时拥有一座公园，并尽情享受阳光、空气、鲜氧、绿色、负离子……已成为购房者的一种追求。作为人、住宅与环境三者高度和谐的一种高端居住产品形式，parkhouse讲求环境质量和环境规模，其首要前提是先park后house（意为‘先造环境再造住宅’）。要求产品的容积率在2以内，覆盖率低于20%，绿化率达到70%以上等等。”
最匪夷所思的是“rollhouse”。对于此概念的“官方解读”是：roll在英文中是卷、绕的意思，将一字排开的Town house向内绕，形成一个Ｕ字形组团，房子之间并不相连，院落与院落相连，故称“联院住宅”，就是rollhouse。
且不说以上三种概念都是典型的Chinese English（中国式英语，就是按照中文意思生造出的英文，真正的英语中并不存在这样的词，英美“土著”也不容易看懂）。但是这种对于Town house的理论创新表明国内对于这个词的理解重心放在“house”而非“Town”上，于是容易照搬照抄的house被高高举起，作为实质的Town却被悄悄放下，这才会有“宽house”、“parkhouse”、“rollhouse”之类的谬种流传。
和“联排别墅”相比，“排屋”的翻译理解Town house的关键在于什么才算得上是Town。
Town house在国内的尴尬首先在于配套的缺失，这也是为什么大多数开发商不愿意强调Town的原因，因为大多数Town house位于郊区，除了开发商在楼盘内配套的少量会所以外，周边几乎完全没有配套，要达到居住的可实现性就要开发商“办社会”，大到道路交通、地方经济和行业、社会组织，小到有线电视、幼儿园、菜场甚至取款机，这就远远超出了开发商的经济能力。所以国外作第一居所的house到了国内就变成了类似度假别墅的Town house。
如果说配套和各种设施是Town house 得以实现可居住性的“头”，那么文化认同则是Town house得以延续和丰富的“尾”，它起到了平衡作用。每个Town都应该有其文化的共性，它不应只是一个简单的居住房屋的集合，它是一个有着丰富交往和人文认同的社区，这是Town house的精神所在。

虽然Town house作为自发的物业形式其历史由来已久，有据可查的早在华盛顿时期就已经有形式和内容上都和当今Town house相去不远的雏形。但是Town house成为一种自觉的规划的产物开始于1898年，那年英国的埃比尼泽·霍华德(Ebenezer Howard)出版了《明日：通向真正改革的一条和平之路》(Tomorrow：A Peaceful Path to Real Reform)一书。书中霍华德提出了田园城市(Garden City)的理论，旨在通过在中心城市周围建立能够自给自足的田园城市，并用城市绿带将中心城市和田园城市相互隔离来控制中心城市的无限发展。不知道Garden City是不是就是“parkhouse”所谓“先park后house”的英文原版。