楼市茶座


加息，房产投资该如何应对

《楼市》记者/郭晓雯

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3月16日，央行宣布自次日起不再对个人住房贷款实行优惠利率，个人住房贷款利率将与其他商业贷款一视同仁，这实际上意味着个人住房贷款利率上调0.2个百分点，这是央行继去年10月提高个人住房贷款利率的又一举措，这也意味着自1998年来长达7年的住房贷款优惠政策就此画上一个休止符。
一时间，满城皆谈加息，关于二手房价下跌的种种说法也纷至沓来。究竟购房者如何看待此次加息？二手房市场对加息有何反应？本期“楼市茶座”就这些话题展开了讨论：

《楼市》读者看加息
再次加息表明了政府调控房价的态度和决心。与会读者纷纷表示，两次加息的幅度均不是很大，对购房者的影响也比较有限，但是再次加息反映了中央政府对抑制房价过快上涨的决心。从事银行信贷工作的罗先生认为央行加息的原因在于市场存在过量的投机行为，央行此举是希望通过增加购房成本以抑制房产投机；读者徐先生也认为加息是政府宏观调控房价的一个信号，他认为目前杭州房价存在一定的泡沫成分，投资性购房比例偏重，市场欠理性；蔡先生则认为央行还会有多次的调息，通过调息抑制过热的房产投资需求，以平抑房价。
加息是一柄双刃剑。加息在抑制投资需求的同时必然增加普通购房者的负担，罗先生认为目前杭州银行在第二套住房款的审批中对第二套住房的鉴定仅能在本系统内进行查找，实际上对房产投机行为的约束作用十分有限，央行趋向于筹建个人信用系统，个人的信用记录将成为银行贷款的依据之一。许多读者也纷纷提到了“马太效应”，认为贫者越贫，富者越富，在房地产市场同样适用。
购房者热情不减。据公众房网新华交易厅经理王焰介绍，加息后购房者反应不大，卖家心态相对复杂，挂牌量一度较大，但许多卖家看房价不跌反涨，加价或违约的行为较频繁；而买家担心房交会后房价继续上涨，购房热情并未因加息而减退。从事银行工作的徐先生也认为本次加息比例不高，对购房者影响不大，对于真实的购房需求，不会因为加了0.2%的利率而放弃购房，但对于购房潜在需求的人可能会选择观望。
投资者不惧加息。有着台湾、大陆等地丰富投资经验的庄先生认为，投资者不会因为加了几百元利息而害怕，杭州房价的上涨速度有目共睹，相比之下加息的幅度比较低，对资金实力较好的投资者不会有大的影响。楼先生目前有十余套房产，按揭额度估计上百万，但他认为有落差就会有动力，目前房地产投资依然有潜力。
开发商平静看加息。张先生认为本次加息对开发商的影响不大，当然也有一些小的房产商资金回笼的意愿比较强烈。

加息后，房价是涨是跌？
曾有相关机构在两次加息后进行过在线调查，去年10月加息后，有39.12%认为房价会跌、42.62%的人认为房价仍然会涨；而本次加息后，22.79%的人看跌，看涨的比例为69.71%。
二手房价依然在涨。王焰介绍说，三月初二手房市场曾经历过一段时间的冷清，但近两天交易恢复活跃，特别是小套、孤套成交量放大，而且价格上涨很快。她举了一个例子，2月份曾有一套青春坊的房源，40多方的小套，价格为8700元/平方米，而近日刚刚成交的一套青春坊小套房源单价已逾万元。尽管这是一个个案，但从整个市场的情况看，各个区域的成交价格都比年前有一定的上扬。
因加息而提前还贷的购房者并不多。据悉，目前杭州各大银行因加息而提前还贷的比例并不高。读者曹女士认为自己会按照自己的资金情况选择合适的时机分期提前还贷，但是不会因为每月多付几十元的利息而咬牙把按揭付清。
房价是涨是跌？关于房价和市场走势依然是众说纷纭。读者赵先生认为以香港等地房地产行业的发展规律得出：任何事物都会有盛有衰，呈波浪式发展，杭州房价最初的上涨动力来源于杭州所独有的一些稀缺资源，如西湖、土地以及良好的治安环境，其中土地稀缺是房价上涨的动力。他把杭州房地产市场的发展比喻为几个阶段：1995-1998年是春天、1998-2003年是夏天，目前正是炙手可热的阶段，但已经明显地感觉到秋天的凉意。
庄先生认为目前缺乏好的投资产品决定了房产投资和房价热度不减。张先生认为由于美元贬值，大量欧洲游资进入国内，大部分看好房地产市场，这些资本的注入给房价以强有力的支撑。楼先生认为房产对城市里的居民是一块大蛋糕，他们通过房改、上市交易从而积累了房地产投资的原始资本，对于城市居民而言，购买其他消费品大部分是贬值的，考虑到通货膨胀因素，把钱存银行也同样是贬值的，因此房地产投资由于利润率高还会受追捧。

房产投资如何应对加息？
尽管大部分的与会读者对当前房地产走势看好，但也一致地认为高位下的房地产投资需采取相应的措施规避投资风险。经验丰富的投资者提出了以下建议；
调整投资结构。楼先生认为房产投资需要适时地调整投资结构，他个人在投资住宅的同时也投资了商铺、写字楼等不同类型的房产品，他认为投资者不应当把鸡蛋放在同一个篮子里，要有前瞻性，投资一些目前不是很好的产品，像杭州的商铺、写字楼目前的市场交易并不是很活跃，但租赁市场比较好，适合中长线投资。
制定止损点。庄先生认为房地产投资不要一味追求多少利润，入市前要衡量自己的资金实力，要考虑好房价一旦下跌，跌到何时需割肉止损。楼先生也认为盲目攀比房价是没有意义的，明确自己能够承受的资金压力和一旦房价下跌能够承受的损失，对投资者在高位入市是十分重要的。
投资好地段和好品质的房产。多位读者同时提到品质和地段对目前房地产投资的重要性，庄先生认为“宁买好地段的滥房子，不买滥地段的好房子”。另一位读者黄先生则认为房产投资要追随品牌，此外，关注一些与居住相关的规划信息十分重要，特别是一些区域，如九堡下沙，大型的物流中心、客运中心的建设会拉动区域内的房价上涨。
改变投资观念。楼先生认为有些人买房子就想在里面住一辈子，这种观念不适合投资，应该看到，目前城市居民住房要求提高是很快的，通常五年就会有新的变化，因此，在高位下的房产投资更应该考虑渐进式满足需求。
此外，几位读者不约而同地提到“以租养房”已不适合目前杭州房地产市场的投资。特别是面积较大的房产，总价相对高，而租金水平却相对偏低，以租养房行不通。
通过此次加息，也有读者指出个人信用将会成为一笔无形资产，因此在房产投资中一定要建立良好的个人信用记录。庄先生认为，有两笔钱不能省：国家的税收和银行的利息，良好的信用记录才能保障投资者持续地获得投资所需资金。