| 楼市言论
鼓楼风语 文/马密
楼市调控要抓命门
2005年全国“两会”的召开，无疑是中国房地产调控运动的新起点。3月7日，两会还在北京召开，上海市政府就主动出招，开始动手打击楼市中的短期投机者，一时间上海楼市可谓风声鹤唳。3月16日两会刚刚闭幕，
央行就宣布不再对房贷实行优惠利率，最低首付款比例可提高到30%。财政部领导也积极跟风，在论坛上大谈征收物业税箭在弦上，并暗示可能对商品房转让征收营业税。杭州也赶紧出台调控政策：取消缴纳房改房超额所得收益金，以增加二手房的供应量。此外，针对3月初杭州在今年首次出让土地的狂热气氛，杭州市国土资源部门采用了相对温和的招标方式。
这些调控手段，不能说雷声不大。那楼市到底有没有下雨呢？
杭州楼市显然已经风云突变。从最敏感的二手房市场看，3月21日到3月27日，仅仅金丰易居公司的挂牌总量就达到320套，而以前每周在该公司挂牌的房源一般都在80多套左右。但是，虽然挂牌房源增加了许多，房价却仍然在上升。按照“金丰易居”提供的统计数据，房源虽然多了，但房价还涨了200元/m2。
和2004年杭州市恢复征收20%的二手房交易所得税并没有抑制房价一样，杭州市最近取消房改房超额所得收益金后，买房者也没有得到多少好处。不少房东以前是将这笔超额所得收益金转嫁在买房者身上的，得知这一政策，房东立马提价。房东们为什么不愿让利？“我的房子现在就值这个价。”这应该是房东最普遍的心态。
小房东们是这样的心态，大的开发商又是怎么想的呢？从杭州市3月份连续两次出让土地的盛况来看，几十家开发商竞逐寥寥可数的几块宅地，自然是僧多粥少。3月30日实行招标方式出让的土地楼面地价根本就没有任何下降的迹象。开发商的热情，显然来自对市场向好有把握的底气。在杭州市刚刚开过的房地产业发展工作会议上，开发商已经吃了定心丸：今年杭州还只能推出3000亩宅地。
没有地这个最重要的原材料，杭州开发商能做什么呢？没有房子，买房者说到天边，房东也是不肯降价的。地是杭州开发商的命根子，也是杭州楼市的命门。没有足额的土地供应，没有足够的房子，楼市还是那么饥饿。更高的按揭利率、更高的首付门槛所带来的成本提高，与房价上升带来的利润空间根本不在一个数量级上。即使购房者的消费投资需求被暂时抑制了，但毕竟这一需求还是存在的，无非是被延后了而已。
让杭州人无比羡慕的深圳楼市，2002年也曾面临价格猛增的局面，所幸的是当地政府及时采取措施，加大市场供给。2002～2004年，深圳市商品住宅的批准预售面积超过实际销售面积128万平方米，住宅批准预售面积与实际销售面积的比为1.05∶1。这一比例既保证了供给充足，又保证消费者在买房时有足够的选择余地，避免了房地产价格的持续上涨。
顾云昌说，宏观调控需要两手抓，既要抓需求，更要抓供应。这话算是说到点子上了。不抓住土地和房源供应这个命门，楼市调控就变成
“空调”了。
作者邮箱：zjc1818@sina.com
丁建刚专栏
房地产税的四大疑问
房地产税到底是什么税？
在最近一年多的时间里，“物业税”的概念时不时在媒体出现，渐渐走入人们的视线。对物业税几乎众口一词的说法将土地出让金一次性收取改变为在未来的几十年中每年收取。在相当长的一段时间里，人们都在按这样的理解来讨论未来可能征收的物业税，似乎没有人提出过什么异议。
直到最近国家税务总局的官员表示：目前存在的一个误区是，人们认为即将开征的房地产税是“把几十年土地出让费用分年收取”，这混淆了土地出让费的地租性质与国家税收之间的区别，两者性质不同，不能互相替代，开征房地产税不会也不应该取消土地出让金。这才使我们如梦初醒，原来在此之前人们的理解竟然是错误的。而税务总局官员说的房地产税就是原来的物业税吗？
那房地产税，为什么要收？
至少有这样三种说法：第一种说法是为了使地价降下来，使地方政府在以后的几十年中可以获得稳定的土地收益；第二种说法是我国与房地产有关的税收过于低廉，要增加这方面的税赋；第三种说法是为了遏制房地产的投机行为，抑制房价。到底为什么要收房地产税，我们还没有听到一个权威的解释。
房地产税，向什么人收？
这是一个备受关注的问题，涉及千家万户。如果按财政部官员的说法，人们在房产的“保有和交易”阶段税费偏轻的话，那么很有可能房地产税的征收对象是所有拥有房产的人。也有税务专家称人们的基本住房不收房地产税。
如何界定基本住房呢？按套数？第一套住房不收？那么就有可能出现以下荒唐的事情。张三拥有两套小套住房，每套30多m2，其中一套就要交房地产税。李四只有一套住房，是一套300多平方米的别墅，但不需要交房地产税。如果不按套数按面积界定，照样会出现以下荒唐的事情。比如以人均40m2为基本住房面积，一家三口为120m2。张三的一套120
m2的房子在吴山下西湖边，价值300多万元，不需要交房地产税，李四的房子在闲林，130 m2，价值50多万，李四要交10
m2的房地产税。
房地产税，怎么收呢？
有人说要每年对房产进行价值评估，按某一固定税率收取，更多的人认为这极不现实，每年对每一套房子的价值都进行评估，工作量浩繁到了无法操作的程度。那么可能会按照房产的购入原价值来收。又会出现以下荒唐的事情。同一幢楼里，张三与李四同样的楼层、同样的户型、同样的面积，张三是2002年买的，40万元，李四是2005年从别人手里二手房买来的，
80万元，李四比张三多花了一倍的钱，买同样的房子，冤枉钱还远没有结束，李四的房产税也要比张三高一倍，而且要持续70年。
房地产税，好像疑问很多。
（作者系房产全媒体成员——浙江电台《房产咨询网》节目记者、主持人）
（浙江广播新闻综合频道FM88《房产咨询网》播出时间：每天上午9：20-10：00）
“楼市言论”欢迎来稿发言争鸣，各家观点不代表本刊立场
栏目主持：王欢
来稿热线：0571-85395536
传真：0571-85166780
邮箱：loushi@vip.163.com
|
