楼市二手房

[引子]去年年底，央行突如其来的加息措施，给原本就热闹的房地产市场又添了不少热闹。刚刚公布的2月份CPI（居民消费价格指数）达到了3.9%，CPI水平是央行调整利率水平的首要考虑，央行有关领导曾一再强调，如果CPI高于贷款利率，央行将考虑加息。2005年，央行会否再度加息、宏观调控的走势，更是成为近期业界最热门的话题。本期《楼市》对话栏目请来两位嘉宾，对新年的宏观调控进行讨论，以期对引导市场预期起到一定作用。

宏观调控：供求之间寻找平衡

文/叶鹏程 杜建凯


丁：一年时间来，各种宏观调控措施频频出台，目标无非一个，那就是房价。政府政策一般都有一个延后效果，所以去年的一些措施，可能会到今年起到作用。郭总，你对接下来的房价走势怎么看？
郭：从二手房的房价趋势来看呢，我个人的意见还是会涨。
像去年20％的个税就没起到降价的作用。20％个税的出台跟取消，某种意义上来说给房价的上涨，起到了一个推波助澜的作用。个税开征以后，突然20％的税收转移给了下家，自然造成了房价的上涨，我公司开会我讲过，这些房东、业主坐了一回政府抬的轿子。20％个税取消之后，价格没跌，那些没有在当时卖房的业主有了一个更高的价格对照体系，我不用交20％个税还是要卖涨价后的那个价格，那不等于坐了回轿子嘛？税收增加就是交易成本增加，交易成本增加导致商品价格上涨，这是最最普遍的一个经济学原理，况且在一个供求关系不平衡的前提下，你来增加交易成本，那肯定是要使房价上涨的。

丁：包括加息，很多人认为以往的一些调控措施都是在抑制供应，导致供不应求，房价自然要上涨，而加息则是抑制需求，能真正从供求比例上让房价平稳下来。但我个人认为，加息对供求两方面都有影响，在造成购房者支付能力下降的同时，也导致了开发商成本的增加，楼盘开发量和需求同时受到抑制，就要看哪方面抑制得多，不排除供仍大于求，房价进一步上涨。

郭：最近听说还要推出一个物业税，我感觉不是很合适。现在这个物业税有两种说法，一种是说这个税会逐年逐年付，那么逐年付会产生一个问题，表面看起来房价会跌，因为地税不用交了，但你第二年的物业税按什么标准交？是不是一个逐年上涨的过程？这个价格体系怎么形成，如果几年就调一次的话，让业主的心里很没有底。还有一种说法是物业税就是房产保有阶段的各种税收，那么我保有房产的时候，除了其他的税费还多了这么一个物业税，我的负担就进一步加重了。而且土地的所有权不是我的，70年以后就什么都没有了。

丁：开发商在拿地的时候也要交一个税，国家税务局有关领导讲过，这个税不是土地出让金，理解错了，是在开发过程中要交的一个税。也有一说，是说是增值部分收税。但是那样要对全国每一块土地每年进行评估，这一点人大代表也说了，这基本是不现实的。那么只能按原值来收税，也有很多细节问题。比如说我以前买的房子，我土地出让金什么都交了，这么高的代价，那你这个税还收吗？还收的话就是双重税赋啦，就不符合税法精神了。那么界定到开始征收物业税的那批物业，这个时候哪怕是土地出让金都不要了，这个土地白给你开发商了，造完之后能说2500成本价卖给你吗？不可能，照样卖12500。资本最大的特性就是追逐利润，这是不可能改变的，因为其他的房子有那么高的价格，开发商不可能自觉地说凭良心把这个价格降下来的。

郭：对，所以从这个层面讲，我倒是觉得今年不排除还会有更加严厉的行政手段出台的情况出现。包括温家宝总理的这个政府工作报告说的“抑止生产资料，包括房价的过快上涨”。但行政手段必然是一把双刃剑，一刀切以后的结果肯定是两面的。而仅仅是用经济手段的话，我觉得政府很难控制，无非是这几点：加息、税收、控制土地供应量或者土地供应的方式。以前我们讲是说二、三级市场联动，现在是一、二、三级全部联动。现在老百姓也很关心土地拍卖，什么留下旁边那块地楼面价7500啦，哪里是多少啦，都很清楚。对这个房子将来盖好之后会卖的价格也都很清楚，完了就会不理智地跟自己的物业进行一个对照。“它是期房，我的还是现房啊。所以我也要卖多少……”
丁：不无道理。因为我觉得现在有些需求是刚性的。这么多外地人到杭州来，不管是就业、读书、结婚都需要房子。还有旧城改造，拆了总要造的吧？上一次在我的节目里，一个大学毕业生打电话问我，他说，我父母给我十几万首付要买房子，我有几套方案，第一，在翠苑买套80年代的二手房，可以买到一个小中套；第二，可以买个单身公寓；第三呢，我可以到郊区买套大一点的，一百多平米也够的。我说，这三个方案我全都否定。翠苑的房子太老了，不能跟你以后的生活模式相配套，以后买车的话小区道路窄，也没什么物业管理，你可能就不是很习惯那个物业氛围。而且80年代二手房现在银行已经防范风险了，以后想转手的话，不能按揭将是很麻烦的。单身公寓的话，怎么说呢，关键是不能向婚后生活过渡，只能说是个单身宿舍，就是一标间。如果你买郊区的话，你现在就得买车，你还有钱买车么？不然的话你每天要起码超过两个小时浪费在路上，生命中最黄金的几年你将有十二分之一是完全浪费的。他说，那怎么办？我说，租房。虽然每个月一千多块钱是给房东了，打了水漂了，可是你按揭的话，如果是二十多万的话，按照5.31％的利率，一年就是一万多，每月给银行也是一千多啊，难道给银行就不是打水漂么？而且你省下这十几万你还可以投资啊。最后他也说算来算去还是租房划算，不过他最后提出一个非常有意思的问题：“可是我不买房子，没人跟我结婚啊！”这个问题看来也就只好请社会学家来讨论了。

郭：另外，我觉得现在投资性的需求也在慢慢变得刚性。其实中国的所谓房产泡沫并不同于传统意义上的泡沫，它很可能不是投机性的。比如我一个朋友他买了一套200多方的房子，我骂他有毛病，已经有几套了还买，可他的回答让我很吃惊，他说，不买房子你让我的钱干吗去？这可能代表了很大一部分人买房的动机，他们没有其他的理财渠道，只能买房。所以我觉得当务之急不是如何控制供应抑制需求，应该把需求适当地分流，要大量地拓展一个投资渠道，如果资本只有房地产一条路走的话，显然是不健康的。投资渠道一旦拓宽，房产投资的火热程度自然会下降，炒房的人就不会像现在这么多了。资本最大的特性就是追逐利润，哪里有利润，资本就往哪去。现在很多原来非房产行业的资金都涌入这个行业来了，许多人只要做过一次房地产就上瘾了，这有点像吸毒。
丁：现在网上有个任志强的关于“穷人”、“富人”的话引起了很多争论，我觉得他是把实话说出来了。让资本去承担让老百姓都买得起房的责任是不可能的事情。我们打个汽车的比喻。你说现在的车价贵吗？天天在跌，没人说车价贵，可是奔驰、宝马照样还是一百多万，你说它便宜么？如果有人说穷人不要买宝马、奔驰，这个我想没有人会反对的。可是一说到买房很多人就有点心理不平衡了。
再有一个手段就是政府要保证供应量地提供土地，尤其是像我们这种极其缺地的地方。不能一下就挂出一点，然后就半年没动静了，那开发商们当然饿得嗷嗷待哺，当然要拍出天价了。只要土地的供应量跟上去了，开发商心里有底了，价格适当地也会开始理性了。
郭：我们还有一点可作为的是，我们国家要进一步完善我们的住房保障体系，让没有钱买房的一部分人也住得起房。像香港就有一部分的“公房”，就是政府建造的，让买不起房的人低价租的，绝对不卖的。一直到你住到有钱买房了，再搬出去，交一点折旧费就可以了。
丁：还有一点我觉得也很重要，就是要改变观念。有些刚刚参加工作不久的年轻人，一说到买房，言必买一百五或一百二十平方。这你说是这个经济实力所无法承担的，即使你付了首付，将来的按揭也是个巨大的压力。住房也是有个梯度的，不能什么都要求一步到位，你可以先买个小套的，将来有实力了可以再换一套。这种一步到位也导致了现在开发商的主力户型都设计成一百多平方的，市场需要什么样的户型，他就造什么样的房子。这里不仅仅是观念问题，还要调整产品结构。
郭：现在宏观调控一些手段已经开始慢慢地来了。比如，买房子按揭，现在门槛已经慢慢地提高了，以前五十万以下二手房勉强还能办按揭的，现在银行坚决不办了。外地户口买杭州的房子，按揭手续也开始严格了。政府已经开始逐步地控制房价的过快上涨，当然这些措施能起到什么样的作用还需要等待市场的检验。我们说，房产行业就像一列装满货物高速运行的火车，有着巨大的惯性，并不是一个简单的手段就能马上起到一个立竿见影的作用的。政府也不希望经济“硬着陆”，那样必然会对经济产生伤害，而如果要慢慢“软着陆”的话就必然会有一个缓慢的过程在。

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