楼市专题

谁将成就九堡

《楼市》记者 叶鹏程

有人说：是杭州政府的城市东扩政策成就了九堡。也有人说：是九堡所处的特殊地理位置成就了九堡。事实上我们每天在报纸上看到的无数利好因素到目前为止，只是在客观上共同成就了九堡现在的人气。
而对于那些在九堡卖房子的开发商和想在九堡买房子的购房者来说，哪些因素又将最终成就未来九堡实质上的板块价值和居住品质呢？我们先来分析几个最受关注的因素。

“四季青”之于九堡，利大还是弊大？
3月29日，中国四季青服装交易中心正式在九堡开工。这个专业市场在九堡落户，对于以后住在九堡的居民来说意味着什么？
这意味着到2008年8月，九堡将拥有整个杭州，乃至整个华东地区规模最大的专业服装交易中心。根据规划，中国四季青服装交易中心明年投入使用的一期工程占地达756亩，包括了五个独立的专业服装市场；二期还有1135亩的可利用土地，以及作为后备物流（仓储）用地的另外3336亩土地。
毫无疑问的是，未来住在九堡的居民将与一艘总面积达到5000多亩的巨型商业航母为邻。而这艘航母上每天也穿梭着大量的服装、鞋帽产业链上的经营者，这个数字无疑是以万计的。“大量的人流是否意味着潜在的商机？”“有了四季青，九堡今后会不会很繁杂？”“市场会不会左右周围的房价？”“会不会影响居住品质？”
因为要有这样巨型的一位邻居，九堡的购房者或者潜在购房者自然要在心中画下上述的几个问号。
可以说，四季青的建设对九堡无疑意义深远。
首先，这艘商业航母将会极大地影响周边房地产市场住房的销售以及租赁行情。根据目前已经在售的旅游·红苹果、金海·香滨湾等楼盘的客户统计情况来看，他们的客户中有超过三分之一的人是来自未来四季青服装交易中心的经营户，也就是说，按这个比例来算，未来九堡会有三分之一以上的房子将会卖给这个市场的业主，他们不仅工作在九堡，而且也居住在九堡。
另一方面，根据记者对现有四季青市场周边（即采荷一带）二手房市场的调查来看，近半年来在市场周围买二手房的经营户已经从原来占购房总人数的二分之一，下

降到现在几乎没有。如果加上这一板块内最近新房供应量极少的现实，我们就可以推算未来四季青服装市场入驻九堡这一因素，为九堡目前的商品房销售市场注入了巨大的商机，或者说没有这一项目就不可能有现在红苹果这几个项目如火如荼的销售业绩。
当然，这仅仅是开始，等到四季青服装交易中心开始运营之后，不仅仅是商品房销售市场，就连周边住宅的租赁市场也必然会受到市场内许多工作人士的青睐。“这一带只要是市场附近的房子，两室一厅最少是要租到1500元/月以上的，连自行车车库都被很多业主租去做仓库，每间起码要400元/月以上。”我爱我家一位在采荷一带从事多年中介业务的门店店长这样告诉笔者。
那么，有市场是不是就意味着周边可能会杂乱呢？很多居住在现在四季青或者华贸鞋城周边的读者或许深有体会，附近方圆几里之内，几乎所有的车库以及部分愿意出租的一楼、二楼的房子全被市场内的经营户租去做仓库了。仓储货运混杂于居民区内，势必将造成附近小区的安全隐患以及交通、治安等方面的混乱。
但我们也应该注意到，整个四季青服装交易中心的后期用地中有3000多亩的土地就是专门用于建造配套的物流和仓储设施的，也就是说该项目在设计规划阶段就早已预见到了今后市场的仓储问题。假如这些配套设施及时跟进的话，相信九堡板块内的居住品质将不会受该市场过大的负面影响。

经济适用房，未来九堡的人口基础
许多了解国外城市化进程的业内人士也许听说一种理论，叫做“人口导入”。就是说确保一块尚不成熟的城市边缘地带快速城市化，最关键的因素并不是造了多少房子，而是这个区域内能够有多少固定人口入住。而在上海等地，近年来在规划中比较常见的方式就是在即将开发的新区内，同期或者先期建设一定量的经济适用房，从而保证该区域能够在短期内聚集一定量的人气，使得后期的商品房开发能够水到渠成。例如，现在上海已经相对比较成熟的松江板块就是这方面的一个代表。
而除了目前很多正处于规划或者建设阶段的商品房项目之外，很多人也许还不知道，九堡正在兴建目前杭州最大的经济适用房项目——九堡经济适用房项目。
沿九堡镇附近的下沙路向东行，我们很明显就能发现目前已经基本竣工的九堡经济适用房一期项目——新江花园以及东华苑，这两个项目计划于今年下半年全面交付，总规模约1800户。在新江花园的东侧，也就是接近旅游·红苹果地块的位置，还有一个在建的经济适用房项目（已经结顶），名为蓝桥名苑，预计在2008年年底交付，总户数约2400多户。另外，在红苹果地块的北侧还有三块规划用地将用于建造九堡经济适用房项目的三期工程，预计2009年7月份左右交付，总户数约2500多户。
据杭州市建委相关负责人士介绍，九堡经济适用房项目目前总建筑面积约80万方，几乎与九堡镇周边规划出让的所有商品房用地的总建筑面积接近。也就是说，如果工程进度顺利的话，当几年后九堡的商品房购房者开始入住时，这一板块内就已经有7000多户、近2万人的经济适用房业主已经基本进驻九堡。再加上九堡当地约7万人的原住人口，也就是说，九堡板块将至少拥有近十万人的人口基础，有了这样庞大的人口基数之后，我们还需要担心这一板块未来的人气问题么？

交通干道，多渠道分流才是最佳方案
从目前杭州主城区通往九堡的几条交通主干道来看，艮山东路应该算是目前最主要的一条线路。但客观地说，随着开往九堡、下沙以及进出城车辆的逐步增加，这条主干道已经从原来的“经常有车超速”，到现在高峰期时有拥堵了。
而已经完成东段部分的德胜快速路目前的通行状况相当好，只是有些美中不足的是西段部分的工程迟迟未见进展，让人等得颇有些心急。
“现在大量居民还没入住交通就已经开始紧张，以后那么多的人口入住，再加上客运中心和四季青投入使用后的车辆，现有的几条干道会不会出现压力过大？”不少九堡板块的开发商和准居民都开始为这一问题而担忧。
好在另一条规划通往九堡的主干道——凤起东路延伸段已经延伸到了运河边，剩余路段正在抓紧拆迁，预计两年内将全面贯通。
还有一条杭海路将有望在今年下半年启动它的改造工程，该工程完工之后，杭海路将变成一条沿着钱塘江边途经九堡、直通下沙的景观大道，该路段届时将更名为沿江大道。
有了上述四条交通干道和外围的绕城高速，以及已经开始动工的地铁一号线，杭州城市东扩的交通压力应该可以通过多渠道分流而得到适当的解决。
除了这些外部交通外，九堡居住区的内部交通规划也相当完备，东西向的道路还有九沙大道和九乔路，南北向的有胜稼路、九睦路、久盛路和兴安路等，目前这些道路已经大部分动工。
商业生活配套，可能会成为短板
尽管有了四季青服装交易中心、有了客运中心……这些庞大的，关乎整个区域经济、交通的配套设施，但我们不能否认的是，至少在现阶段九堡板块与日后居民生活息息相关的生活、商业配套还是显得有些捉襟见肘的。
从政府相关部门的规划图纸上我们可以清晰地看到，这一块是未来学校用地、那一块是未来医疗用地，但是这些具体项目什么时候能启动建设？开发商说，这要看政府的规划；规划部门说，我们只负责规划，落实不归我们管；相关政府部门说，以后会逐一完善的……
前不久，世纪联华超市与九堡镇上一家名为金海城购物中心的市场签订入场合同，媒体马上就有人惊呼：“有零售商业巨头将落户九堡！”然而，记者查阅资料后才发现整个金海城购物中心总建筑面积也就7000平方米，而这家世纪联华也就是整个项目中的一部分而已，充其量也就相当于我们自家门前的一家中型超市，可见目前九堡商业配套资源之匮乏。
也有对九堡未来满怀信心的业内人士认为，只要今后入住人口进来了，客运中心等公建开始运营了，自发的商业配套自然会随之而来。此话当然也不无道理，我们当然希望开发商、购房者以及相关配套商能够步调一致，同进同退。
但是，我们也不要忽视杭州现在就有一个滨江板块、一个闲林板块，房子造得差不多了，但入住率却迟迟上不去，原因是住户在等商业配套、商业配套在等住户，双方的一时僵持造成了这些板块目前有些居住氛围有些“冷清”的现状。
再反过来看另一个在城北的申花板块，几个大型的房产项目刚刚开工，就已经有诸如沃尔玛、银泰购物中心、欧尚超市等等大型商业配套同期开工建设了，这些项目可比我们现在家门口的小超市大得多了。许多申花板块的购房人群正是冲着这些配套在那里下了单。
有规划、有概念、有利好、有基础……九堡的自身条件中唯独商业生活配套有些不那么优越，也许是因为世界上没有什么东西是十全十美的，但愿不要因为目前商业生活设施的这块短板而拉低了整个九堡未来的居住品质。