楼市专题

九堡有多大

“大九堡”三大板块详解

经常有人来问：“你说我房子买在九堡怎么样？”
于是就常常反问：“你打算买在九堡的哪里？”
“九堡就是九堡，还分哪里么？”
事实上，从如今的建设规模来看，九堡早就不是地图上简单的一个点，而是一个结构完备、层次分明的面，如果细分来说可以把整个“大九堡”划分为：九堡镇周边、沿江和乔司，三个细分板块。

最成熟的板块——九堡中心板块
九堡中心板块是指以九堡镇为中心，北到江干经济开发区、四季青服装交易中心（在建），南到迎宾路，是目前整个“大九堡”房产开发时间最长、项目最多、配套也最完善的一个中心板块。前文中讲到的地铁一号线中转站、客运中心、四季青服装交易中心都位于这个板块之内。
从这个板块内已建和在建的项目来看，购房者可以选择的余地还是比较大的。最靠近九堡镇中心，也是九堡最早开始动工的商品房项目之一晨光·绿苑于去年年底就已经交付。这个当初开盘价仅3000多元/平方米的楼盘，如今由于周边区块的带动在二手房市场上的均价也已经达到了7000多元/平方米。
距晨光·绿苑北面仅一步之遥的就是前阵子炒得沸沸扬扬的金海·香滨湾。客观地说，从该楼盘目前的施工现场来看，其设计和规划在杭州属于很一般的水平，而且小区内密度有些偏大。但好在其所处位置优越，艮山东路一拐弯就到，离九堡镇和未来的地铁站都很近，所以该楼盘的一期目前已经基本售完，二期也即将开盘，预计开盘均价在7000元/平方米以上。
沿艮山东路再往东走就是最近颇具人气的一个新盘——旅游·红苹果。该楼盘从去年6000多元/平方米的均价，一路攀升到现在7000多元/平方米的价格，足见人们对九堡和这个楼盘的认同程度。此外，该楼盘在整体规划和细部设计上也明显要比前面说到的两个楼盘更加现代，最近正在推出的“X户型”也算是独具创意。但客观地说，由于目前周边地块的其他几个项目尚未动工，因此小区周边环境还有待提升。
这里我们还不得不提到九堡镇以东，位于江干科技园区内的万科·魅力之城。该楼盘可以说是国内头牌房企万科在杭州的亮相之作，所以也受到了很多人的关注。从魅力之城售楼部得到的消息是，一期于4月21日开盘，计划推出近180套房源，以89㎡两室一厅的经济型户型为主，预计开盘均价在7100元/平方米左右，目前预登记客户数已超过500人（本文截稿时间是4月19日）。尽管该项目在九堡所处的地理位置并不是最优越的，但是凭借万科多年来擅长打造近郊大盘的品牌优势以及未来交付后万科物管入驻的利好消息，相信还是会有很多处于创业阶段的购房者会很青睐该项目。
除了上述的四个项目之外，艮山东路以北、旅游·红苹果周边几个地块，预计还有美达·九月庭院、名城·左邻右舍等几个新盘陆续推出。另外，少数几块生地也将在年内相继挂牌。再加上该板块内，此前已经在开工兴建的一大批经济适用房项目，相信几年之内九堡镇周边这个板块将成为整个“大九堡”范围内最早成熟、也是最具亲和力的一个核心区域。

最具潜力的板块——沿江板块
从九堡镇沿杭海路往南就能到达九堡另一个独具特色的板块——沿江板块。事实上九堡沿江板块的商品房开发启动很早，像圆梦园、锦江半岛等几个楼盘都早在几年前就交付使用了，但从现场的环境来看，由于周边道路、包括生活配套尚未到位，因此这几个楼盘的入住率还很低。
说是沿江板块，江景资源当然是必不可少的，这里特别要说到的一点是九堡南部沿江板块的江景可以说是记者在杭州看到的，最好的江景景观之一。钱塘江在该段正好处于一个“U字型”的江湾，江面开阔、水流平缓，而且江堤离几个开发项目用地的边界仅几十米的距离，应该说在江景这一资源上，九堡沿江板块是十分雄厚的。
也正是因为看到了这一稀缺资源的优势，杭州的几家大中型开发公司几年来陆续都在该板块拿了地，例如绿城、宋都、石英、天名等。但是这些地块的项目迟迟没能启动（目前动作最快的也就是绿城·丽江公寓项目的北部地块刚刚开工）。据这几个项目的负责人介绍，主要的原因还是该板块内拆迁工作迟迟未能推进，因而使得工期一再拖延，眼看着北边红苹果、香滨湾几个楼盘卖得热火朝天，心里的滋味当然不好受。
从这些项目的规划定位来看，这几家公司一致认定要走高端路线。绿城集团营销策划部负责丽江公寓策划工作的俞旸告诉记者：“丽江公寓的项目基本上就是走春江花月这样的高端江景房路线，价格上也肯定会比九堡镇边上的几个楼盘定得要高一些。”
同样，石英、天名等几家开发商也都明确表示这几个沿江项目将会以大户型的江景房为卖点，规划起点就比较高。从目前了解到的情况来看，未来这些项目的开盘价格预计至少每平米在八千，甚至九千以上。

“大九堡的后花园”——乔司板块
有人说：“乔司之于九堡，就好比三墩之于城西。”
这个比喻确实是很形象：三墩在城西的北面、乔司也在九堡的北面，相距同样都是短短几公里路，十分钟车程。还有一个最大的共同点就是，乔司相对于九堡其他两个板块，就犹如三墩相对于城西，有着巨大的价格优势。
从乔司目前的几个商品房项目来看，整体市场的启动还是比较慢的。最快的一个项目东冠逸家也需要到5月份才首次开盘，而东田的东城丽景项目现在才处于开工阶段，而郭广昌旗下复地集团去年在乔司拿下的那块超过10万平方米的土地也正在规划修改阶段之中。
尽管乔司启动较慢，尽管乔司完全没有九堡镇一带强大的配套支持，但价格是乔司板块最大的优势。就在4月中旬，东冠逸家为它一期首推的70多套房源做先期产品说明会，结果出人意料的是当天该活动竟吸引来了1000多人的庞大购房队伍，而这其中还以外地来杭购房的人士居多。“很久都没见过这么疯狂的说明会现场了”，一位在场的业内资深人士如是说。的确，与九堡镇中心仅相差不到4公里，4250元/平方米的开盘均价让不少人都觉得物超所值。
同时，东城丽景的一位项目负责人告诉记者，他们的预计开盘价格也就在每平米四千多一点。看来，乔司板块整体相对较低的定价很快就能形成整个板块集体上的一种价格优势。
由于乔司板块房产市场几年来一直没有受到关注，我们还忽略了乔司镇上目前相对成熟的配套优势，镇上市场、超市、银行、学校、医院等一应俱全，而且很多都马上要进入改造阶段。一旦该板块进入集体发力阶段，相信这些优势也能很快被人们所发现。
此外，我们千万不要忽略的是根据最新规划，地铁一号线将在乔司设立：乔司北站、乔司站、乔司南站，这三个站点。其中乔司站的具体位置就在现在乔司镇政府的附近。地铁对乔司特别的眷顾无形中也增加了许多来自市区的购房者对乔司板块的信心。
据乔司镇相关人士透露，乔司镇周边今后几年内预计还将有500多亩土地陆续进入市场，力争尽快形成整个乔司房产开发市场的规模优势。看来，乔司板块作为九堡的三墩很快就要进入成熟阶段了。