楼市专题


解读杭州新枢纽

九堡主题沙龙纪实

九堡作为杭州未来居住、交通、商业的全新枢纽地带，引起了无数购房者对该板块的兴趣。当然，对于任何一位购房者来说，从有兴趣到下单购买都需要一个了解的过程。这个过程往往伴随着以下一系列问题的解答：
未来的九堡适合什么样的人居住？以后的整体规划如何？大型的专业市场和交通枢纽将给九堡带来什么？现在有哪些项目值得购买？未来还有哪些项目值得留意？……
带着这些问题，《楼市》邀请了与整个九堡开发息息相关的政府人员和该板块内项目的开发商们展开了一次专题探讨。以下纪实，希望能对读者解答心中的疑问，有所帮助。

九堡将在杭州城市化进程中被快速整合

江干区城市建设综合开发办公室主任 乔志东
首先，我个人预测，像九堡这样的地块，将来的房价是只涨不跌。举例来说，旅游·红苹果开盘五六个月来，均价从六千多，涨到了七千多。原因很简单，杭州作为一个省会城市，在全国来说，城市占地规模是全国省会城市中倒数第二大的，也就是说除了拉萨之外，杭州是全国最小的省会城市。
我是从外地来杭州工作的，当初第一眼看到杭州时，感觉到这还是一个“县级”城市，但是这两年明显感觉到杭州的变化很大，或者说杭州正在以惊人的速度城市化，过去的主城区概念正在被逐步泛化。每年杭州都有这么多的留杭大学生、来杭创业人员，以及省内外来杭州置业的人士，更别说杭州本地对住房更新换代的需求，杭州近郊的进一步城市化已经是迫在眉睫了。
而无论是从交通状况，还是从政府方面近两年来的投入力度来看，九堡将是杭州未来最快实现这一城市化转变的板块之一。
从板块本身的优势来看，首先，九堡的地理位置处于整个杭州的上风口。就是说全年除了冬天之外，处于城市东部的九堡都是处于东南风的上风口，由于九堡的东南部临江，所以也就在很大程度上远离了空气污染和呼吸道疾病的传播。
其次，目前连通九堡的交通主干道总共有六条线路（包括建成和在建的）。像现在已经建成的艮山东路和德胜快速通道东部工程。另外，凤起路也已经延伸到了运河边，规划也要一直通到九堡。原来的杭海路，规划也要废除掉以后沿江再修一条沿江大道。当然，还有我们现在天天在说的地铁一号线和目前九堡外围的绕城高速。这么多的交通主干道在杭州其他近郊板块是不多见的。
再次，九堡还是一个历史上的非工业区，相应的污染也就几乎没有，这就很适合在这一地区发展大型的居住区。而且我们目前小区周边的绿化带都规划宽达100米，为了能使得九堡整体的居住环境得到提升，有关政府也愿意少卖一些地，多做一些绿化。
此外，像四季青这样的大型专业市场
落户九堡，也无疑会带动整个九堡的商业氛围，有人气了，其他配套自然也就会跟上，至少这些市场的许多业主将来都会是九堡板块内商品房的潜在购买者。
现在，这个板块内其他几个以前一直没动工的项目，像名城、圣奥、美达等几个公司拿的地都在加紧动作，争取早日开工。

外围交通改变九堡生活

浙江万科南都房产研究中心高级企划经理 沈彬
我先来讲一件不是九堡的事情，但这件事情改变了我对于九堡的看法。大概是去年的时候，我们发现我们公司良渚文化村项目的客户里有十个左右是在下沙工作的。当时很奇怪，为什么在下沙工作的人要把房子买到良渚（城北）来？于是就跟他们聊了聊。
后来他们告诉我：“我们在下沙上班，如果把房子买在下沙，穿过市区，开车也起码要一个多小时。而从良渚开车上绕城，到下沙最多也就半个小时到四十分钟。”
这件事情突然让我意识到，事实上，我们城市外围交通所提供的便捷性以及到达时间的可控性，已经超出了我们以往依赖的市区内交通。这个事情也可以延伸到地铁上去，很多在上海工作的人现在有车也不愿意开，因为市区交通拥堵，时间不可控。宁可坐地铁，尽管地铁很挤，但至少时间是可控的。这个事情讲的不是九堡，但这个外围交通的概念改变了我们对九堡这个区域的认识。
再回过头来讲我们在九堡的项目，叫魅力之城，四月底开盘。从我们目前前期积累的一些客户情况来看，我们不像红苹果那样客户大都来自周边，我们目前的大部分客户还是来自九堡外围的。很多客户还是主要集中在市中心跟九堡之间地带工作的人，比方在江干区上班的就有很多人是我们的意向客户。
很多人都在说九堡未来会如何如何，但我们现实地说，就目前而言，九堡现在的许多配套设施还在规划和施工阶段中，对于这样板块里的项目而言，开发商首先要提供给住户的就是安全。这也就是为什么万科物管入驻杭州的第一个项目会是魅力之城。
而且从我们的经验来看，越是这种近郊板块的楼盘，它的物管水平对于它未来价值的影响越大。万科当时在上海的第一个楼盘城市花园，所处的位置就是在上海虹桥机场飞机的起降通道下面，住户躺在自家阳台上就能看见头顶上飞机的起落架，飞机的轰鸣很明显。但这个楼盘的住户很少愿意搬走，而且价格也一直平稳增长。最主要的原因就是那边的物业很好。这些东西很细节，比方说我们很多外地到杭州创业的人，过年过节都会回家，这时候往往邮递员会把每天的报纸、杂志一直往你的信箱里塞，直到塞爆为止，好的物管看见第一天没人收之后就会叫邮递员放在物管那里，等业主回去一次性给他。
除了物管之外，我认为现在很多在九堡的项目，包括魅力之城，他们的户型面积和总价都提供给很多在杭州创业的年轻人他们所需要的产品。以前我们的开发商对这一群体的需求事实上是有所忽视的，市区动不动就是130多平方甚至更大的户型，一般年轻人无法承受；要么就是单身公寓，没办法拿来做婚房。郊区的又往往喜欢拿来做别墅、排屋。而九堡现在不少项目的主力户型都是在80－90㎡，这就恰好符合了这批创业中年轻人的切实需要，这点在我们魅力之城前期的市调中也得到了充分的验证。

向“创业型居住区”方向发展

浙江旅游房产营销总监 陈宇舟
事实上，像我们旅游·红苹果以及金海·香滨湾这几个项目算是在九堡较早启动的商品房项目了。经过这几个月的销售后，我们发现九堡可以被称为一个创业型的居住区。
所谓创业型的居住区，它要符合几个条件。第一，它的居住成本要相对比较低。它的房价应该是一些处于创业阶段或者事业中间阶段的购房者所能接受的。第二个，它要跟居住者事业的关联性比较大，比方说工作地点就在周围，区块内有相应的产业支撑。第三个，它的交通成本要相对较低，这个成本包括时间和金钱，对于处于创业阶段的人来说，交通的便捷性和他的事业是息息相关的。
而九堡在这几点上恰恰就满足了这些条件。首先，目前6000多元/平方米的销售均价还是很多购房者乐于接受的。其次，未来四季青服装市场落户杭州为我们带来了很多在附近工作的潜在客户，当然这也包括很多在江干科技园区内工作的人，九堡是一个有产业支持的板块。最后，现在通过艮山东路的公交快速线以及未来的地铁都很好地解决了交通的问题。人们现在接受九堡，是把九堡的未来作为杭州城市的

一个部分来接受的，而不仅仅作为一个卫星城镇，杭州的城市化进程再进行几年之后，九堡完全就是杭州的一部分了。
再回过头来看我们红苹果项目的销售情况，我们现在主要的购房人群还是以江干区附近一带的居民和未来九堡几个大型市场的业主为主力。因为他们以后工作在这里，生活在这里，比较方便。还有一部分就是一些处于创业阶段的年轻人，买来做婚房的。他们的经济实力有限，难以承受市中心的房价，九堡目前的价格和区位优势又摆在眼前，所以这类人也不少，大概占30％左右。
还有一部分比较特殊的购房人群，他们可能对全国范围内房产市场的发展都比较了解，看到了地铁对房产品未来价值的拉升作用，所以选择在九堡进行投资。现在我们的购房者中大概有接近三分之一的人来自全省各地的投资客。此外还有一小部分人是来自下沙的教师或者企业员工，他们选择在九堡——这个主城区和下沙之间的地段买房，很多都是出于到市中心和去下沙都方便这样来考虑的。

专业市场入驻给九堡带来巨大商机

浙江华贸鞋城总经理助理 梁国良
我们这个项目位于四季青服装交易中心一期工程内，是五个专业市场中唯一一个专业经营鞋类的市场。为什么我们会介入这么大的一个项目？因为我们目前在运营的武林门的华贸鞋城已经营业达八年之久了。1998年，我们原来的市场招商时打的口号是“位于武林商圈、紧靠市政府、紧靠杭州汽车站”。但等到我们开业之后，长途汽车站搬走了，而经过这八年的运营之后，我们和市场内的经营户都发现，市中心的这个弹丸之地已经很难再让华贸鞋城有大的发展了。
我们现在去鞋城附近的几个小区看一看，例如它对面的环北新村，这个小区里面估计整个一楼、二楼，包括它里面的所有车库，基本上都已经是我们经营户的仓库了。包括新世纪大厦、武林公寓也都这样，使得当地政府每年为这一块房子的防火问题大伤脑筋。
我们看好九堡这个地方主要就是看好它未来便捷的交通，规划市场的北面还会有一大块专门的仓储物流用地，能解决我们现在仓库成本过高的问题。再一点是专业市场集中，所谓“店多隆市”也给了我们很大的信心。
除了以上我们自身的情况外，我还要说的是因为我们这几个大型专业市场入驻九堡，给九堡的商品房开发商也带来了很大的商机。我们很多经营户就明确跟我说，要在九堡再买一套房子，有的甚至早就在香滨湾、红苹果买好了。现在规划整个四季青服装交易中心要在明年8月份整体投入使用，所以我们许多经营户都希望有房子明年8月份就可以入住。但这个量和时间进度恐怕目前的几个项目是满足不了的。
从我现在了解到的经营户们在九堡购房的具体要求来看，分为两种主要需求。第一种需求就是已经创业成功的那批人，他需要第二套住宅，可能就要求面积在150㎡或者200㎡左右。据我所知，现在九堡镇附近的几个项目都还没有做特别大的户型。我记得上次红苹果的“X户型”刚推出来的时候就有不少我们那的老板跑到现场去看，结果回来就说，“才130多平方，还是太小了”。可见这类高端客户的需求还是与目前的九堡的产品定位有一定脱节的。
还有一类需求，属于尚在创业时期的经营户，包括一些在我们商铺里打工的工人，他们的需求就是大家现在都在说的90㎡左右的主流户型了。他们跟着市场一起来到九堡，希望找到适合自己的房产品，最好是总价不高，离市场又近。

九堡沿江板块启动尚待时日
杭州天名房产副总经理 高明明
我们公司的这个项目的位置就在九堡镇南边杨公村村委靠近江边的地方。当初为什么看好九堡最大的原因就是，我们认为九堡将来随着自身功能的不断完备，很有可能会被划归到“钱江新城二期”这个板块中去。现在“新城二期”已经划到和睦港，和我们现在所说的九堡板块就一线之隔，将来沿江大道外延之后，很可能九堡就划进这个版图内了。
其次，我们前面说的沿江大道现在已经立项了，今年就要动工开建，建成之后，不仅为九堡和市区架起了一条便捷的交通干道，路边宽达百米的绿化带形成九堡沿江一道新的风景线，而且把九堡江边目前的几个项目等于是推到了人们眼前。
这里我要特别提到的是，目前九堡江边的几个项目，包括我们天名的，还有绿城、石英的等等都是立足于独特的江景资源，在定位上也是以针对高端客户的大户型为主的。我们项目的所有套数中将会有超过一半是用来做大户型的，其余靠近艮山西路的房子来做小户型。
当然，最后我还不得不提到的是我们这一带项目目前集体面临的一个问题，就是拆迁的进度跟不上。从时间上来算，我们几家公司的地块拿下来都好多年了，但拆迁迟迟难以到位，这也让我们一直处于进退两难的境地，希望有关政府部门能够加强这块工作的力度，使得九堡沿江板块早日活跃起来。

大型配套是九堡积聚人气的关键

浙江石英房产副总经理 陈杭中
尽管，现在各级政府包括媒体对于九堡统统是一番溢美之词，但客观地说九堡很多硬件条件就目前而言，还不能够完全满足居民生活的全部要求。比如说，沿江大道今年才开工，附近很多规划中的商业、教育配套等等都还停留在规划阶段，还没能够具体落实。
这其中原因很多，前面一直在说的拆迁是一个问题，有时候，我们也觉得是一个恶性循环。拆迁安置房没能落实，拆迁就没办法动，不能拆迁项目就不能造，项目没有动工很多其他配套也都不愿意来。所以，我说我们一直认为九堡的明天会很好，但是眼前的困难确实不小，有时候也是又爱又恨。
现在寄希望于沿江大道能够早日建成通车，我们九堡沿江板块的几个开发公司能够携起手来，把这个板块的真正价值挖掘出来。

乔司以后会是九堡的后花园

杭州东田房产研究策划部经理 席水清
这里我们先提一个“大九堡”的概念，一直以来我们乔司几个项目的开发商都在把自己的产品往九堡概念上靠。以前大家感觉乔司和九堡是两个地方，现在九堡慢慢发展壮大起来了，我们就会觉得乔司事实上已经慢慢成为了“大九堡”板块内的一个组成部分，或者说我们这些在乔司拿地的公司更希望乔司被定位为九堡的后花园。
从地理位置上来看，乔司距离九堡镇中心不过4公里左右，开车不到10分钟就到了，从市中心出发，到乔司和到九堡镇几乎差不了多少时间，但是随着乔司在建的几个项目陆续开盘，你就会发现这里面的价格差距很明显。
我们现在在乔司马上就要开工的项目叫东城丽景，也是以90㎡以下中小户型为主，预计开盘价肯定也就在每平米四千多。旁边东冠·逸家的房子马上就要开盘了，价格也在每平米四千多。相差几公里，价格就相差两千多，这个诱惑实在是太大了。
去年复地集团在乔司也拿了很大一块地，从面积上来说应该是整个“大九堡”板块里面最大的，建筑面积估计有40万平方米以上。随着几个项目陆续启动，我相信乔司很快就会发挥出它独特的魅力，成为“大九堡”板块里面一个很重要的组成部分。