楼市言论

鼓楼张望

买房炒股的钱，为什么那么多

文/张建春

毋庸置疑，国家对房地产市场的调控正在从中央落实到地方，从宏观政策细化到具体措施。在这样的背景下，楼市到底发生了什么样的变化呢？
杭州市统计局16日发布的统计快讯显示，今年一季度，杭州市商品房销售面积累计达100.17万平方米，比去年同期增长27.8%，其中现房销售面积增长87.9%；商品房销售额达68.84亿元，比去年同期增长37.4%。而二手房的成交量更是超过了商品房。
一季度历来是房地产销售淡季，但今年杭州全市商品房销售却呈现出如此逆势井喷的势头，实在让很多看淡楼市的人感到看不懂。其实，也不仅是杭州的楼市保持旺盛势头，全国各大中城市的情况也基本接近。据国家发改委报告显示，全国70个大中城市一季度房价平均涨幅为6%，而中心城市则保持更高速度，其中深圳同比上涨10.7%、长沙同比上涨10.1%、北京同比上涨9.9%、广州同比上涨8.6%、成都同比上涨8.4%。而一度被认为调控已经见效的上海市场，也在3月份出现量价齐升的局面。
支撑楼市持续旺盛的背后，是房地产投资出现大幅度的反弹。去年，全国房地产开发投资同比增幅为21.8%，低于同期固定资产投资增速，并且处于近几年来较低水平。而今年一季度全国房地产开发完成投资3543.78亿元，增幅为26.9%，比去年一季度增加了6.7个百分点，同时高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。
就像深圳股市成份指数本月已经突破10000点大关，上海股市综合指数已经向4000点冲刺，这样的高增长让很多人看不懂一样，房地产在连年大牛市后顽强地拒绝深幅调整，而是以时间换空间，进行稳中有涨的强势洗盘。有人对房价越调控越涨不可思议，但我的理解是：如果说国家不对房地产市场进行调控，那么房价的涨幅恐怕就更不是眼下的这个数字了。这让我想起了一位经济学家的话：对中国需求的任何低估，都将可能是不可挽回的错误。
问题是，为什么就在这些年，中国的楼市和股市能够先后走牛呢？如果说是需求旺盛，那么过去难道大家就不想住更大的房子，拥有更多公司的股票吗？！是什么因素在支撑着潜在的需求转化为真金白银的消费和投资？说白了，老百姓怎么就有那么多钱买房子、买股票或者基金呢？
在我的身边，拥有几套住房的人并不少见，他们有的并不是开公司做生意的老板，不过是公司的中层管理者，甚至是普通职员；原先我的很多同事买股票最多也就几万块钱，而现在投入股市的保证金大多在数十万元，每天指挥“百万大军”的也不少见。凭我对他们的了解，我相信他们这些钱并不是从什么“暗道”来的，但这些钱到底是怎么来的呢？
我们知道，我们的房地产牛市，发端于房改，正如本轮屡创历史新高的股市大牛市发端于股改一样。为什么房改和股改，能造就中国这两大资产市场的大牛市呢？
耶鲁大学管理学院金融经济学教授陈志武给了我们一个很好的解释。他认为，房地产商品化，带出的不只是住房交易这种实物市场，而且在住房私有并可交易的情况下，房产又可拿来作抵押借贷，通过住房按揭贷款，将房产所占用的土地、房子本身的资产以及业主自己的未来劳动收入作金融资本化。也就是说，虽然住房按揭贷款的质押物是房屋，但真正用来做支付保障的不是房屋，而是买主的未来工资收入。所以，住房按揭贷款体现的实际上是个人把未来的收入提前资本化。而汽车信贷、信用卡借贷、学生信贷等消费信贷，也都可看成是将个人未来收入流提前资本化的金融契约，这些工具当然也增加中国的资本供应。
同样的，股改，也就是股权分置改革，让大股东的股份实现了可流通。大股东为了利益最大化，以前是从股市向外圈钱，现在则变成了向上市公司注资，以至于资产注入和整体上市成了今年股市最受追捧的概念。为何股改前后大股东的做法大相径庭？大股东都是为了利益最大化，为什么原先遭受唾弃，而现在却备受追捧？我的理解是，原来的圈钱，实际上是把股民的钱——资本被不少上市公司的大股东占用，变成了大股东自己的资产；而现在大股东注入股市的资产，在证券化后却确确实实地成了上市公司的资本。大股东注入上市公司一个亿资产，如果净资产收益率能到达10%，那么一年就可能为上市公司增加1000万的利润。而这1000万的年增收益，按照目前30倍的市盈率来体现，大股东因为资产注入而增加的股票市值至少可以达到3个亿。
从资产变为资本，从死钱变为活钱，甚至是将来的钱变成现在用的钱，这是中国人突然变得很有钱的重要原因，也是中国楼市和股市可以比翼双飞的最重要的因素。在这样的大牛市中，谁能把资产变为资本，谁就能赚到更多的钱。