楼市法律

开发商逾期七个月未办证我能退房吗？

戴和平专栏

案例背景：李某向某开发商购买了一套滨江区的商品房，房屋交付后已过了七个多月，因为开发商超容积率建设等原因未能通过土地复核验收，导致至今未能领取房屋所有权证和土地使用权证。李某听说最高人民法院有逾期1年未能办证才能退房的规定，不知像他这样逾期七个多月未能办证的情况能不能退房？因购买的房屋价格已大幅上涨，退房时的房价款如何确定，能否按照现在的市场价退房？

《楼市》法律顾问 浙联律师事务所戴和平、史君慧解答：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十九条对因出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记时，买受人请求解除合同和赔偿损失的情形，确有“期限届满后超过一年”、“应予支持”的规定，但浙江省的一部地方性法规，对因出卖人的原因造成无法领取房屋所有权证时消费者要求退房的情形作出了特别的规定，该规定在浙江省范围内有效，你有权依据该地方性法规的相关规定维护自己的合法权益。
《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十八条第一款第四项规定“……经营者有下列行为之一的，应当根据消费者的要求负责退房，并承担其民事责任：……（四）未在约定时间内提供办理契税证、房屋所有权证和土地使用权证的所有材料，或者未在委托办理协议约定的时间内办妥上述证件的；……”，因开发商未在合同约定的房屋交付后的60日内提供办理房屋所有权证和土地使用权证的所有材料，因此，你有权依据《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十八条第一款第四项的规定，要求开发商退房。
《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十八条第三款又规定“根据本条第一款规定退房的，遇价格下降时，按原价格退还房款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款”，据此规定，你有权要求开发商按照现在的市场价退还房款。
因为退房是由于开发商的过错所导致，所以因退房引起的损失，你有权要求开发商赔偿。如果你的损失未超过合同约定的违约金，则依合同的约定处理；如果你的损失超过合同约定的违约金的，则你可依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，要求开发商增加赔偿。

婚前个人按揭、婚后夫妻共同还贷的
房产应用于偿还家庭债务吗？
案例背景:2003年，张先生采用商业银行按揭贷款方式购买住房一套，房屋总价款为60万元，其中60％采用银行按揭支付。2004年开发商向张先生交付了房屋，同年开发商办理了房屋的权属证书并按照三方协议将权属证书抵押给了商业银行。2005年张先生与王女士登记结婚，婚后两人用共同的收入提前还清了全部贷款，随后张先生取得了无他项权利的房产证书，登记的房屋所有权人为张先生。婚后王女士经营个体商铺对外欠债20余万元，因债务到期后王女士未能如期还款，现债权人向法院起诉王女士，要求立即偿还借款及利息，债权人同时将张先生列为共同被告。债权人提起诉讼后又向法院申请诉讼保全，要求冻结张先生名下的房产。张先生认为该房屋是他的个人财产，债权人申请保全损害其利益，并以此向法院提出异议。法院最终没有采纳张先生的意见。张先生的异议为什么没能得到支持呢？

《楼市》律师 浙江星韬律师事务所熊永义律师点评：从本案事实来看，张先生是在婚前购买房屋的，和开发商签订商品房买卖合同的也是张先生一人；同时，房屋产权证登记的所有权人也仅为张先生一人。虽然婚后王女士和张先生用夫妻共同的收入偿还了剩余的按揭贷款，但王女士用其收入帮助还贷的行为只能视为夫妻之间基于婚姻关系的帮助行为。根据建设部《城市房地产权属登记管理办法》第五条：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”同时根据不动产物权变动需登记的法定原则，张先生所购房产的所有权属性没有改变。这里有一种例外的情形，即夫妻婚姻关系存续期间购买的房产，如果没有相反的约定，即使产权证登记为夫妻一方也应视为共同财产。但本案的具体情形显然不属于例外，也就是说，张先生购买的房屋是其婚前财产，应属于其个人所有。当然一旦张先生与王女士离婚，王女士可以要求返还其还贷的部分。
根据我国《婚姻法》第十九条的规定：“夫妻对婚姻关系存续期间所得财产归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方的财产清偿。”本案中，张先生与王女士没有对婚姻存续期间的财产归属作出约定，更无从谈起第三人知道约定的情形。基于上述理由，虽然王女士是以个人名义向债权人借款，仍应属于夫妻双方的共同的债务。根据我国婚姻法的相关规定，对于夫妻对外欠下的债务，应首先由夫妻共同财产进行偿还；夫妻共同财产不足以偿还的，夫妻双方应承担连带责任。本案中，张先生既是连带责任人，法院有权将其列为共同被告，法院将张先生列为共同被告后，当然可以依据债权人的申请和职权对张先生的财产采取诉讼保全措施。
律师特别提示：本案的关键不是张先生的房屋是否属于其个人，而是在婚姻关系中，如果家庭共有财产不足以偿还家庭债务，则双方均需承担连带责任。