楼市专访

今年以来浙江房地产市场的运营 情况和发展趋势

——访浙江省房地产协会会长唐世定

编者语：
近年来，浙江省通过对调控政策和措施的实施，综合效应已凸现，全省房地产市场正朝着遏制投机、控制投资、引导消费、稳定房价的预期目标发展，呈现理性、成熟、平稳和发展走势。今年以来，浙江房地产市场的营运情况和发展趋势将会怎样，《楼市》记者专访了浙江省房地产业协会会长唐世定，唐会长回答了我们关心的几个问题。

问：请您评价一下目前浙江房地产市场的运行情况？
今年以来，我省房地产市场继续保持去年下半年以来逐月回暖的态势，土地开发、房地产投资、新开工面积和销售面积等各项指标回升，市场运行状况总体保持稳定健康发展。与此同时，房地产市场发展出现了一些新的情况和问题，特别是房地产投资增幅表现出不稳定性、房价涨幅有上升的趋势，区域之间市场发展不均衡加剧，短期性风险依旧存在。
今年以来我省房地产市场运行的基本特点：
一是房地产开发投资增幅明显。去年全省房地产开发完成投资1572.8亿元，同比增长8.0%。今年1-4月，全省房地产开发完成投资443.7亿元，同比增长19.7%，增幅较去年同期上升17.8个百分点，较去年年底上升11.7个百分点。
二是房屋销售价格有所回升。去年全年我省房屋销售价格同比上涨2.5%，涨幅同比下降5.9个百分点。今年一季度, 全省房屋销售价格同比增长4.3%,涨幅同比回升2.3个百分点,较去年全年上升1.8个百分点,较去年四季度上升0.6个百分点。
三是房地产市场预期总体看好。今年1-4月全省土地购置411.9万平方米，同比增长6.4%,增幅较去年同期上升了27.1个百分点。今年1-4月全省新开工面积1378.4万平方米, 同比增长3.0%,增幅较去年同期上升了6.2个百分点,其中新开工住宅面积1039.9万平方米, 同比增长4.0%,增幅较去年同期上升了12.1个百分点。相关数据增长表明，今年以来，大多数企业对房地产市场预期看好，投资信心增加。
四是商品房销售势头好转。自去年6月以来，全省商品房竣工面积增长幅度在不断放慢，而商品房销售面积减少幅度在不断下降。至去年年底，全省商品房竣工面积3717.5万平方米，同比减少了10.0%，全省商品房销售面积3495.1万平方米，同比增长了5.7%。今年以来，全省商品房供需变动情况总体继续这一发展态势，今年1-4月全省商品房竣工面积646.7万平方米，同比只增长0.7%，增幅较去年同期减少了47.5个百分点，与此同时，全省商品房销售面积1028.5万平方米，同比增长了24.7%，增幅较去年同期增长了51.7个百分点。
当前我省房地产市场运行总体良好,市场运行中的一些突出问题已得到明显改善。但是，当前市场运行中还存在三个突出的问题即一是房地产投资增长的不稳定性和不均衡性，过快增长的压力并未消除；二是房价涨幅有上升趋势，保持房价基本稳定的任务依旧十分艰巨；三是住房供应结构不合理，结构转型任务十分繁重，需要引起我们高度关注。针对当前房地产市场中出现的情况和问题，下一步要做好以下工作：密切关注市场异常变化情况，及时采取措施，防止市场出现过大的波动；全力推进住房供应结构调整，切实增加普通住房有效供给；加大市场监管力度，整顿和规范房地产市场秩序；正确处理市场与保障的关系，深化完善住房保障体系；继续落实好现有的各项调控政策措施，巩固宏观调控成果；坚持正确的舆论导向，要全面、客观地宣传房地产市场运行情况，避免增加房地产市场运行的不稳定性因素。

问：浙江的住房供应结构是否得到了改善？
2006年浙江在贯彻国务院“国六条”时把住房供应结构调整作为工作的重点，狠抓住房规划编制工作，加大住房供应结构调整的力度，住房供应结构的调整工作取得初步成效。但住房供应结构不合理，结构转型任务十分繁重。从投资构成情况看，今年1-4月全省住宅开发投资327.3亿元，同比增长21.3%，其中，90平方以下住宅完成开发投资36.2亿元，仅占住宅开发投资11.1%；别墅高档公寓完成开发投资32.2亿元，同比增长66.0%，增幅较去年同期上升了53.2个百分点。从新开工面积情况看，今年1-4月全省新开工住宅面积1039.9万平方米, 同比增长4.0%,其中，90平方以下住宅新开工面积108.2万平方米, 仅占新开工住宅面积10.4%；别墅高档公寓新开工面积88.0万平方米, 同比增长25.2%，增幅较去年同期上升了48.7个百分点。从房屋施工面积、竣工面积和销售面积的分析看，情况也大致相同。这表明，住房供应结构调整工作尚未取得实质性进展，结构调整的任务依旧十分艰巨。

问：您能否预测一下浙江房地产发展走势？
去年我们和浙江大学房地产研究中心做了一个浙江的房地产波动周期变化规律的课题，浙江的房地产波动周期变化为7—8年，比全国房地产周期略长，按照“V”分法可以看出从1990年—1997年是波谷到波谷的一次完整周期运行。其中1997年是萧条转折点，1993年是上一个周期的景气分割点。从曲线中2004年的数据走势可以看出，1998年开始的新一轮周期已从繁荣阶段后期进入调整期，浙江的房地产市场已经跨过波峰进入调整周期阶段。这与全国的房地产周期运行态势基本一致。与其他省份相比，浙江省在本轮房地产周期中表现出启动早、波幅小的特点，从1997年到2003年走出了连续7年的恢复和上升周期，领先于其它省区，这就是当时所谓的“浙江现象”。2004年开始，浙江房地产周期又先于其它省区进入调整周期，基本与国家宏观调控方向一致。经过连续3年调整，我们判断浙江省房地产周期将会在2007——2008年完成调整，浙江省房地产已开始孕育下一轮的复苏和繁荣。基于以上分析，我认为近期浙江省房地产市场将是平稳的发展态势。可能具体表现为以下几个方面：

一是住房需求仍将保持较长时期上升，但需求速度将放慢。一方面，从国际上普遍规律看，我省目前的经济发展水平正是居民对住房消费较为旺盛的时期。居民住房条件的改善、城市化的快速推进、城市拆迁户的安置，都将使住房保持较旺盛的需求。因此，从总体上看，住房潜在的需求仍较为旺盛，尽管由于各项调控政策的影响，逐步回落的现象也可能出现，但是总体上升的趋势是必然的。但投资性和投机性购房的将得到限制和遏制、拆迁规模也将得到控制，这些都会使房地产需求释放减缓。

二是房价总体上趋稳，价格呈现稳中有升。一方面由于土地资源的稀缺性，住房供应量不可能大量增加，而市场本身却又有旺盛需求。同时，土地成本、建安成本、建筑性能质量标准提高、环境配套完善、拆迁费用等刚性成本增加，房价出现大幅度下降的可能性不太存在。同时，由于宏观调控力度加大，不少房地产企业已感到资金的压力和市场的潜在风险，在土地取得、商品房定价上会更多考虑加快资金周转的因素，而更趋合理。

三是房地产投资还将保持一定的规模，对经济的拉动作用依然明显。尽管宏观调控对房地产市场产生一定的影响，由于受惯性作用，以及房地产市场开发周期较长（约为2-3年）的特点，预计近三年房地产投资还将保持一定的规模，每年投资还将达到1500亿左右。

四是房地产企业组织结构将得到调整、房地产行业内部将得到整合。2005年全省共有房地产开发企业3549家，其中50强房地产企业占全省房地产销售面积1/4，销售金额的1/3。。随着金融调控力度的加大、土地供应的控制，部分房地产企业可能出现无项目开发或资金链断裂的情况和面临被兼并的严峻形势，投资合作、利用外资和外资合作将不断增多，房地产企业将出现优胜劣汰。同时，房地产企业更注重企业品牌的创新，包括理念创新，产品创新，服务创新，营销创新，管理创新，更加“注重品质，追求品牌”，走创新品牌之路。

五是住房供应结构将发生较大变化，住房需求逐步回归理性。由于今年宏观调控重点对住房结构进行调整，并具体规定了比例。随着各地房地产开发规划的制定和落实，企业在产品定位、面积设计上会加大普通住房的供应，中少户型、中低价位住房的供应量会加大，住房消费观念也会逐步转变，住房需求也会更趋理性。

六、住房保障体系逐步完善，房地产业朝稳定、健康方向发展。根据省政府“稳定房价，加强保障”的要求，住房社会保障面逐步扩大，廉租房建设、经济适用房建设、专项过渡房建设得到加强，公积金覆盖面扩大，未来浙江省房地产市场将更加和谐、协调，房地产业将朝着稳定、健康的方向发展。