楼市专题

近两年来，商铺逐渐开始受到投资者的追捧，从多次被列入当月成交前10强排行榜，去年成交近900套的大世界五金城到今年开盘至今已热销近200套的宏丰家居城和开盘至今成交450套的亿丰家居建材城以及多个区域内楼盘的底商等，都以各自的优势吸引投资者们。目前已有多个区域的居住氛围日益成熟，入住人口日益增多，对餐饮、购物等需求日渐提高，还有一些热点区域，虽然目前居住氛围还不成熟，但目前在开发楼盘较多，在售楼盘销售也较好，可以预见几年后入住人口的上升带来对商业的需求。目前较具投资价值的周边区域主要有滨江区、下沙区、三墩、九堡、钱江新城和临平等几个热点区域。

商业地产 走为“商”计

商业诱惑之下的选择

《楼市》记者 马媛媛

■ 区域商业现状

滨江区：需求日益加大
目前滨江区的商业基本和住宅相同，被分为钱江一桥周边一代、钱江四桥周边一代、以滨江区政府为中心的商务区和以高新产业基地为中心的高新产业区。
由于钱江一桥周边的楼盘启动较早，目前已交付楼盘较多，入住人口也是目前滨江区最多的一个区块，因此这一代商业经营情况也较为不错，彩虹城、江滨花园等小区引入了联华超市、外婆家、第三乐章酒店等，周边还有一些理发店、面包房等。目前看好这一代的商家也较多。
而钱江四桥周边以及区政府周边一代由于住宅项目启动较晚，住宅大面积交付的时间不长，入住率有限，但2007年和2008年将有较大的住宅交付量，入住率即将会有大量提高。据了解，有多个楼盘考虑择机提前入市，先租后售，以培养商业氛围。
另外，由于高新产业基地一代的大多为办公楼，目前这一代的商业则较为冷清。
钱江新城：未来杭州商业新中心
从钱江新城的规划上看，核心区内，以写字楼、大型购物中心为主的商业物业林立。钱江新城目前已有13个政府投资项目、27家企业集团进驻，将建设43幢高档商务楼、高星级宾馆和6个精品住宅区，总开发量342万平方米。
作为杭州未来的CBD，走高档住宅甚至豪宅路线的住宅2005年已先声夺人，目前该区域的住宅定位都相当高端，而以市民中心、杭州国际会议中心为代表的公建配套也正在紧锣密鼓地建设之中，目前，部分商业项目相继开工，钱江新城区域商业行将发力。正是这些商业物业打造着钱江新城坚实的核心，钱江新城区域未来的发展将与商业物业密不可分。因此，钱江新城区域商业便具有了区别于其他区域的商业几大特征：定位高、体量大、综合性功能以及大品牌开发商。
三墩：卖场争相入驻
三墩板块的住宅是近几年来较受追捧的热点板块之一，其中如亲亲家园、天阳·美林湾等多个楼盘都较受购房者追捧。而该区域的商业一直是三墩发展和集镇改造的重头，吸引了大量的投资，像宝德投资、金汇国际与三墩镇携手合作的集休闲娱乐、购物、金融、旅游等于一体的五里塘水乡风情街，上海屏翰实业有限公司投资开发的祥符桥购物中心，坤和建设开发的82亩，集酒店、大卖场、办公等于一体的厚仁路两侧坤和会所，还有沃尔玛、银泰以及已经开业了的世纪联华等等。

九堡：最大服装交易中心
目前该区域的居住人口还不多，且开发项目量基本都不大，但该区域也可以说是打破了以居住人口来吸引商业进驻，而是以商业来吸引居住人口。于上半年开工，总占地5200余亩的“中国四季青服装交易中心”吸引了大量投资者的目光。其重要组成部分——杭州国际服装城也同步开工建设，并将于2008年8月正式对外营业。

下沙：高新企业与大学城汇聚
随着几年的开发，下沙的发展显得较为快速，下沙新城正向高度的城市化地区转变。目前下沙高科技产业园区，集聚摩托罗拉、三菱、东芝等一批全球500强和国内外著名企业；大学城，汇聚着浙江理工大学、浙江工商大学等15所大专院校，大量的员工和学生商业有着较大的需求。目前，相对比较集中的居住区有两块：下沙西区板块和下沙东区板块。下沙西区板块是指靠近管委会一带的居住区。下沙东区是近年来下沙开发楼盘较集中的区域，该板块拥有壮阔而优美的江景，为营造生态宜居的家园提供了得天独厚的优势。现有中庆第6大道、伊萨卡、野风海天城等10多个楼盘。

临平：成熟副城的竞争
与其他几个区域相比，临平是唯一一个非新兴的区域。作为一个独立且成熟的副城，临平商业特色也十分明显：
从区域上看，临平是一个独立的商业副中心。而在这个商业副中心内部是以南大街北大街为轴线形成的商圈，几家较大的商业物业有大红鹰、利群购物中心、中都广场、华联吉买盛等，均建于上世纪90年代到本世纪初，以超市和百货为主要的业态。
从消费群体看，临平传统的商圈不仅表现在临平本地居民的认同，周边区块对临平商业的依赖性十分强烈，乔司、塘栖、星桥以及海宁的许村，由于地理位置的靠近，这些周边乡镇的居民多年来已形成在临平购物消费的习惯，这些都决定了临平商业物业的巨大购买力。
2006年初，沃尔玛入驻临平对其现有商业格局发出了挑战。沃尔玛入驻的莱蒙商业中心位于临平老城区的西南，与传统的南北大街商圈略有距离。沃尔玛将临平作为进军杭州的第一站，正是因为与其他区块相比，最大的优势在于它是一个成熟的区域，在这样一个区域做商业，所需培育期较短。而临平现有商业分布较散，且在规模、购物环境、价格上的竞争力相对较弱。因此，在这样一个三线城市做一个体量合适的商业物业，对开发商而言，投资周期短且较具竞争力。

■ 区域人气

滨江区：人口增量迅速提升
看好滨江的人说，现在的滨江区巨大的楼盘开发量已透露出未来入住人口上升后所带来的巨大商机。目前，滨江约有13万常住人口，按照规划，至2010年滨江区常住人口将达到23万人，也即意味着未来几年内，滨江常住人口增量将提速，其中的商机不言而喻。
并且从规划上看，滨江配套先行，交通、教育、医疗各方面配套齐全；滨江区与其他区域相比，产业是一大优势，高新产业为滨江区吸纳了一大批高素质、高收入的年轻人才；此外，在区政府周边的商务区已集中了大量的企业总部大厦，据悉，这些写字楼除了以自用为主外，还有部分对外出租，将吸纳一批中小企业入驻，以商务为基础的商机，很多开发商看在眼里。
2007-2008年，将成为滨江区住宅交付的高峰。据调查，滨江区在售楼盘中来自杭州主城区的购房者占50%以上的比例，而在年龄分布上，30-35岁居多。由此可见，未来的滨江人口构成将主要分为三大块：在本区域工作的高新产业从业人员、在主城区工作的年轻人以及本区域原始居民。年龄层次较轻、消费能力较高、消费意识强、对品牌及环境的要求较高是未来滨江商业主要消费群体的大致特征。

钱江新城：辐射周边乃是必须
所谓有人气才有商机，人气是商业物业最敏感的因素，目前仍因人气不足而备受争议的钱江新城如何解决庞大体量商业物业所需的人气支持？但大部分开发商对此都持乐观态度，由于该区域将出现一大批杭州最好的写字楼，也即意味着这里将集中一批层次高、素质高的客户。有了商务为基础，加上目前区域内大量高档楼盘交付后必将聚集大量消费能力高的人口，人气问题似乎可以迎刃而解了。但是，钱江新城要做的是杭州乃至浙江的商业新中心，显然，除了域内办公和居住的人群，辐射周边乃是必须。
杭州高质素的大型购物中心相对缺乏，与高消费水平和消费习惯已逐渐形成差距，但消费者没有其他更好的选择，因此，一旦有环境更舒适、业态功能更齐全、经营品牌更丰富的产品出现，对杭州乃至浙江的消费都将产生巨大的吸引力。

三墩：外来客流的支持
根据三墩新城的规划，以及在建新盘的规划和旧有小区的人口，三墩人口近期会达到9.8万，中期达到20万，远期将达到40万。以一个卖场需要周边人口10万人计，显然即使到了远期三墩当地的人口也不足以支撑这么多超市需要的客流量，这就需要外来客流的支持。
三墩打造城市商业副中心，也是要求能够吸引大量的外来客流。三墩可以吸引哪些区域的客流呢？城西？城北？还是闲林、良渚乃至更远的地方？那么交通问题如何解决？现在出入三墩主要依靠古墩路，尽管古墩路在改造中，未来双向六车道能否满足城市商业副中心定位的客流量呢？闲林和三墩由一条绕城高速连接了起来，如果未来两地商圈能共享，那么闲林的配套也不用愁，三墩的商业也不用愁了。

下沙：60万人口的吸引
未来五年里，呼啸而来的地铁更使新城的“现代化”特质进一步得到提升。规划中的下沙新城将是容纳60万人口的杭州三大城市副中心之一。
目前在下沙高教园区共有14所大学，13万大学生，再过几年，师生总数将超过20万人。另外，随着居民入住的日益增加，预计到2010年辖区内总人口将达到40万人，月消费总额将高于1.29亿元，年消费能力近20个亿，下沙注定成为一座奔涌财富的新城。下沙，花园式、生态型的城市副中心，吸引着众多创业者、读书人和成家立业者前来，魅力难以阻挡。如今，下沙已有30万人口，预计到2010年将达到50-60万人口。从居住规划来说，下沙城未来规划居住总面积约1570万平方米（主要是围绕东部沿江地区和公共中心两部分，共规划了10个居住片区）。这些都是投资下沙的人气依靠。

■ 地段、交通

滨江：内外交通均便捷
目前滨江区的交通主要为钱江一桥、钱江四桥和钱江三桥，以及在建中的地铁1号线。由于滨江区政府周边有地铁1号线的站点设置，因此该区域的几个住宅项目相当受追捧。而滨江区内的道路规划建设得相当好，在区域内交通相当快捷，在未来入住人口日益增加后，到区域内距离较远的地方消费，交通也会相当便捷。

钱江新城：新老城区接合处
从地段上看，钱江新城目前并不占优势，从短期收益和风险看，市中心的确比新区强，但目前杭州市中心找一个大容量的土地太难，而选择新区，也不能离传统商业中心太远，钱江新城处于新老城区的接合处，是杭州未来的CBD，且规划上也有重大的利好，有两条地铁线将通过该区域。交通对商业物业的成功有着巨大的意义，一个繁荣的商业意味着巨大的人流，因此对商业物业的交通组织十分重要。

下沙：快速线和地铁的覆盖
下沙新城全方位、立体式、多元化的交通网络体系正在逐步建立和完善。已开工建设的地铁1号线在下沙段分布了7个站点，并已覆盖了下沙新城中心区、高教园区和沿江生活区，一旦建成通车，从下沙到市中心只需20分钟左右即可。同时，随着德胜快速路、快速公交线的建成，大大缩短通车时间。另外，连接钱江新城与下沙新城的沿江大道已建成通车，其往来车程时间只需10分钟左右。

■ 链接 区域代表性商业

滨江：星光大道
星光位于滨江区江晖路以东、泰安路以西、闻涛路以南、江南大道以北，毗邻滨江区政府的星光大道，是滨江目前最具规模的商业步行街项目，总占地面积约5万平方米，总建筑面积逾30万平方米（含地下面积），由商业和产权式服务酒店等物业组成，总投资近2亿美元，分两期开发。
一期CD区由7万多平方米商业街和两幢27层的单身公寓组成（约5万平方米）；二期AB区块由7万多平方米的购物中心和一幢近4万平方米的酒店式高层公寓组成。项目一期已全面开工建设，预计2008年开业；二期预计于2009年开业。
一期的业态规划为国际知名快餐、青春服饰、饰品类；儿童游乐场、流行玩具、电玩游戏、夜总会、KTV、SPA、足浴、桑拿，大型超市、家电数码、酒吧、书店、健身中心等设施，主要解决滨江区居民的基本生活配套。
二期规划有高档百货商场、星光影院、高档夜总会、顶层大型餐饮等设施，满足更高层次的需求。
星光大道提出了娱乐经济和文化概念，娱乐经济的实质内容在于重视参与性，与以往以零售为主的商业形态所不同，娱乐经济主张以体验为主的休闲商业占更大比重。在星光大道项目中零售业比例不超过50%，以具有休闲娱乐功能的KTV、健身房等业态的比例提升，占到50%甚至更多。

钱江新城：华润新鸿基·万象城
该项目总占地面积近10万平方米，包括商业、办公及住宅等多种用途。杭州项目将借鉴深圳万象城的模式和成功经验，打造“都市综合体”。所谓“都市综合体”是指一个高度集约、融合了多种城市功能的建筑群体。它可能包含了居住、商务、购物、娱乐各种功能，各种功能互相影响、互为支持，实现1+1>2的效应。
该项目总建筑面积可能超过50万平方米，其中商业业态约18万平方米，这个数量等于武林商圈杭州大厦、银泰等营业面积之和的3倍。在主城区，这样规模的用地寥寥无几，因此，位于新老城区接合处，且占据规划诸多利好的钱江新城，必将成为杭州乃至浙江的商业新中心。
由于体量巨大，该项目并非如外界所传的要做高端的顶级产品。在产品品牌上以中高档为主，产品更多地注重大众化和亲和力，所谓的高档则体现在环境和管理上，营造舒适的环境、丰富的产品种类以及有序的管理。
据悉，该项目将采用完全招租的形式，借鉴深圳万象城主力大店+次主力店+小店的组合方式进行招商和管理，并且计划引入20%全新的商家。在业态规划上，以深圳为例，11万平方米的商业物业，规划有40%的零售、20%的餐饮、20%的娱乐（包括电影、溜冰场等）。
其一期商场部分预计于2009年开业。

三墩：闲林 宏丰家居城
拥有50万方大体量的宏丰家居城商业中心，能够同时解决大城西区域的配套问题。宏丰家居城位于02省道路口、环城高速与留下交界处，其周边有绿城翡翠城、盛世家园、江南春城等20多个大型楼盘。项目总建筑面积达460000平方米，其中家居商场部分180000平方米，同时设有300米商业街、大型生活超市、国际化仓储物流中心、26层星级酒店、智能化写字楼、生活公寓等。

九堡：四季青
四季青国际服装城项目，总投资3.8亿元，总面积7.3万平方米，将会引进国外知名服装品牌入驻，与国内其他服装品牌同台展出，为国内品牌销往海外、国际品牌打开中国市场搭建平台，并嫁接国外优秀的设计师队伍，让市场更专业化。
年成交额超过100亿元的杭州四季青服装市场，营销网络遍布全国各地，渗透东南亚、欧洲、美洲等市场，在中国服装产业中举足轻重。由于受交通、物流、仓储等局限，四季青市场的持续扩张受到制约，因此杭州市政府选址九堡，决心重点打造“中国四季青服装交易中心”，并将其列为浙江省十大重点建设项目之一。该交易中心在今年3月开工，总占地5000余亩，2008年8月建成开业后将成为华东地区同行业档次最高、规模最大、功能最全的服装产业交易中心。

临平：莱蒙沃尔玛商业中心
位于藕花洲大街与迎宾路交汇处的莱蒙沃尔玛商业中心，总投资1.8亿人民币，总用地面积约15000平方米，总建筑面积约5万平方米，其中商业面积约3.5万平方米，是临平迄今单体建筑面积最大、功能最强的商业项目，将建成为集大型超市、时尚购物、休闲娱乐及特色餐饮于一体的现代化商业中心，项目规划共四层，其中主力店沃尔玛超级购物广场近2万平方米，预计今年8月开业。