楼市专题

商铺投资求的是价值不是价格

《楼市》记者 李晓敏

商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值，不太会遇到一般住宅用房的折旧问题。相反，好的商铺因其稀缺性，会随着商圈的成熟不断相应升值。无论开发商还是投资者，都应给商铺投资一个培育的过程。一铺养三代。商铺在房产投资市场上所显现出来的稳定获利，让不少杭州人把拥有一间商铺当作一种投资梦想。不过，买哪里的商铺，不仅仅要看地段，还要看区域氛围、周边楼盘数量、消费人口、价格、潜力等多方因素，实在是门学问。

选择商铺的必备功课
首先在决定投资商铺之前应去市政规划部门了解一下该商铺所在区域的市政规划内容。同时，要大致估算投资回报率。在目前的市场中，如果年回报率能达到8%-10%之间，该商铺即值得投资，否则不值。其次，和购买商品住宅一样，如果从开发商处购买商铺，事先必须调查清楚对方的实力以及该商铺有没有销售许可证。如果是购买的二手商铺，除要了解所在区域市政规划外，还必须考察其使用年限。因为商铺只有40年的使用年限，投资的话必须考虑这个因素。
在选择商铺时，还要考虑它的价格因素。由于商铺有自身的特点，商铺的价值是由现有的或潜在的有利于经商的各种因素来确定的，诸如商业氛围、市口、人流、适宜经营的业态等。最后还要关注商铺使用率，一些比较高档的商场其使用率都是很低的，基本在50%左右。因为使用率的高低会对商场的经营产生不同的结果。越是高档商场，其公共空间就会越多。比如走廊、通道要足够宽，至少达到3米；每层要有多部扶梯和电梯，还有宽敞的休息区、局部挑空空间、步行街等等。这些公共面积的增加能使购物环境更加舒适，吸引到更多的顾客。如果商场的公共空间有限，使用率会高，可容纳消费者的空间自然就减少了，其人流量就会受到限制，从而影响商场的经营效果。

选定商铺如何降低风险
在选择商铺前，要多考察周边环境及服务设施建设情况，商铺投资面积也不宜太大，从租户经营层面及自身风险层面考虑，面积适中为佳。如小饮食业、便利店以及各种个体经营较能接受的商铺面积一般在50~100平方米。面积适宜的铺面具有投资较小优势，而且可面向广大中小经营租户，对个人投资者是较好的选择。
合理的租金收益才可以保证良好的商铺出租率，租金收益可按照目前市场商业收益率通常采用的8%衡量。租金收益率＝8%＝租金收入/投资购买价。根据调查，如商铺的租金价格为1.5元/天/平方米，则一年的租金约是500元/平方米，按照目前通常市场商业收益率8%计算，则该商铺合适售价应为6000-6500元/平方米。而如果实际投资购买价远远高于测算收益，则投资者容易陷进入不敷出的局面。
投资社区商铺，低价入市购买很重要，具体投资前判断价格高低是否合适可与类似的物业相比，也可与几年前的同类型物业相比；尤其应从租金和售价的比例分析。商铺投资最好要有相对充裕的资金，且能守铺，因为商铺投资一般要求首付在50％，贷款期限在10年。对投资者来说，要有长期投资回报的意识。
对待商铺投资回报回归理性
专家认为，对待商铺投资，投资者应抱一种理性的心态，不要急于求得回报。一般来说，由于周边居民的入住率是逐年提高的，从常规商业经营看，第一年亏一点，第二年持平，第三年才会开始赚钱。同样，开发商也应调整自己的心态，看好商铺的前景，但在前期制定销售策略时，不要急于回笼资金，为投资者减轻前期经营成本，为商圈的成熟创造条件。一般来说，按收租金算，杭州住宅投资回报率在3%左右，商铺投资回报率在4%-6%，像天时苑20平方米的商铺，二手商铺售价2万元/平方米左右，按年租金2万元算，年投资回报率为5%。

杭州商业中心部分商铺价值分析

武林商圈
投资价值：★★★★★
经营定位：武林商圈现已成为杭州各类商业场所的聚集地和消费中心，购物中心、百货商店、专卖店、特色餐馆、酒店宾馆以及各类小店一应俱全。今后商圈内的经营业态将会增加休闲娱乐及时尚消费元素，所以，酒吧、咖啡吧、茶座以及高档精品店如家居用品店、香水店都比较适合这一商圈的商铺经营。
价格分析：量少价高
武林商圈的商铺供求极不平衡，基本处于卖方市场，无价也无市，投资回报率约为6%—7%，方位稍逊的在4%—5%。可以选择的有一些住改非的商铺如孩儿巷商铺售价约为2.2万元/平方米，百井坊商铺售价约为2.5万元/平方米，附近的同方财富大厦或越都商务大厦售价约在3万—3.8万元/平方米。
潜力所在：今后，作为武林中央商务区发展建设的武林商圈，其业态结构将由目前商业30%、商务30%、住宅40%，转变为商业40%、商务40%、住宅20%，商业发展前景更好，商铺经营更有利可图。

湖滨商圈
投资价值：★★★★
经营定位：湖滨商圈的商业布局是高档、国际化的，定位起点高，主要经营国际名品街、特色连锁餐饮店、休闲消费等。目前，已有数家国际大牌入驻。以后，湖滨不仅专注于国内外知名品牌专卖店、专业店和特色店的经营，而且将引进老字号、茶吧、咖啡吧、酒吧业以及旅游纪念品、古玩、字画等。
价格分析：一铺难求
杭州的许多高价位商铺都位于湖滨，价高难求，有实力的投资者对这里的商铺还是趋之若鹜。湖滨商铺的投资回报率约为6%—7%，西湖国贸中心商铺售价达到6.8万元/平方米，元华商城商铺售价为4.58万—6万元/平方米，新湖滨景区的商铺一般只出售其经营权，拥有此地商铺的人很少再出手卖掉。

吴山商圈
投资价值：★★★★
经营定位：吴山商圈的主要商业特色是旅游购物和休闲娱乐，以老杭州的历史商业文化内涵为重点，吸引外来旅游人群和本地市民。咖啡吧、酒吧、茶吧等休闲娱乐业以及画廊、古玩字画店等业态比较适合吴山商圈。
价格分析：平均每间商铺500万元左右
吴山商圈内的商铺总体来说售价较高，供应量不多，总价少则近200万元，一般都要500万元左右，高则近千万元，愿意投资的客户虽多，但实力要强。这里的商铺投资回报率约为4%—6%，河坊街商铺多为1-2层联售，售价低的要2.6万元/平方米，高的在3万元/平方米以上，依方位不同而价位有所区别。吴山广场旁华光巷的商铺售价约为2.6万元/平方米，高银街的商铺售价约为2.8万元/平方米。

市中心区域商业中心
西湖大道商业街
投资价值：★★★★
经营定位：西湖大道位于城站广场和吴山广场之间，酒店、咖啡店、中西餐厅、蛋糕房、汽车销售、旅馆、药房、户外用品店、茶楼、影楼等一应俱全。西湖大道集商务消费、居民消费、旅游及休闲消费、购物消费于一体，它的商铺经营和消费特色应是综合性的。
价格分析：平均3.5万元/平方米
西湖大道商铺售价平均在3.5万元/平方米左右。这里待售的沿街商铺面积在30-50平方米左右，得房率较高且目前售价不高，比较适合中小投资者。
潜力所在：西湖大道是目前市中心位置绝佳、道路基础最好、待开发地块最多的一条商业道路。在将来两侧高档物业建成完工、整条道路发展成型后，其商业价值看得到、摸得着。

庆春东路区域商业中心
投资价值：★★★★★
经营定位：这里的商铺投资及经营条件得天独厚，大型超市、百货店、品牌专卖店、特色中餐馆、高档西餐厅或酒吧、咖啡吧、迪厅、歌厅等休闲娱乐业都比较适合这一商业中心的商铺经营。
价格分析：大量商铺在建，未来价格不低
目前区域内的商铺建设正处于大力发展阶段，以后的供应量会逐渐增多，不过售价可能都不低。如元华·旺座的商铺售价在3万元/平方米以上，凤起时代大厦的商铺已售完。
潜力所在：杭州城市中心的大规模东移，必然会带动商圈的东进，庆春东路具备形成杭州又一CBD中心的资质。

最有潜力的副城区域
临平城商业中心
投资价值：★★
经营定位：目前临平城主要的商业中心位于北大街一带，既有购物商城、百货商场等大型购物场所，又有品牌专卖店、服饰店、餐饮店、酒吧、美容美发店等行业。这里的城区商铺经营红火，夜生活丰富，很多投资及经营者都比较青睐这一区域。
价格分析：7500—20000元/平方米
目前区域内商铺有一定的供应量，价位不高，购买的多为本地投资经营者或省内投资客。商业街如中都广场商铺，售价约1万元/平方米或2万元/平方米等一房一价，碧天假日休闲街商铺1-2层联售，售价为9000元/平方米以上。新住宅区的沿街或社区内商铺也有一定的供应量，如东海水漾人家的商铺售均价在7600元/平方米左右，还有一些在建楼盘的商铺售价尚未确定。
潜力所在：临平城所在的余杭区，是杭州城市发展最有潜力的延伸力量。房地产市场的开发、交通上与杭州连接速度的加快，会使“住在临平”成为更多人的选择。

萧山江南城商业中心
投资价值：★★★

经营定位：杭州城市的扩展，钱江世纪城、萧山国际机场以及房地产开发力度的不断加大，使得这里商业氛围比较浓厚，人流量大。百货店、专卖店、服饰店、餐饮店较多。另外，特色小店、茶吧、酒吧、特色餐饮店以及休闲娱乐等行业，都是不错的店铺经营方向。
价格分析：供不应求
这里的商铺呈现供不应求的状况，市心广场是萧山的旺铺集中地，很难买到。市心北路附近的商铺售价为1.2万元/平方米左右。
潜力所在：根据杭州城市的总体规划，萧山将成为江南岸的中心城区，城市建设带来的人口转移以及地铁的建设，将为这里的商业发展提供更大的消费市场。

滨江区域商业中心
投资价值：★★★

经营定位：滨江区块的房地产产品供应量在杭州有目共睹。住宅的增多，居住区人口的扩大，要求滨江区的商业配套设施随之扩展，要满足居民日常生活消费以及大型购物和休闲娱乐的需求。品牌专卖店、特色连锁店、餐饮店、高档西餐厅等都有较大的消费需求。总体来说，这里的商铺经营市场广阔。
价格分析：供应量较大，定价多在下半年
由于住宅开发力度较大，区域内楼盘的沿街或社区商铺有一定的供应量，不过大多要到今年下半年才能知晓价格，如清怡花苑、钱塘名都等。也有只租不售的情况，如彩虹城的商铺。区域中心街道商铺的售价最低约为1.1万元/平方米，售价高的达到1.8万元/平方米甚至2万元/平方米以上。从售价的增长可见这里商铺的热销程度。
潜力所在：住宅的大量开发，肯定会聚集大量的人气，相比较发展成熟区域，滨江商铺的升值空间更大，现在可以较底价格买进，几年后待人气旺盛后再高价卖出或出租，商业前景较好。

下沙城商业中心
投资价值：★★

经营定位：下沙是个发展中的新城区，目前商业基础尚未发展成熟，居住氛围不浓。有什么样的消费人群大体会形成相对应的商业特色，下沙的消费人群集中于公司职员和在校学生，较少有中高档的休闲消费及购物场所，暂时缺少特色餐馆、咖啡吧、酒吧、KTV歌厅、专卖店等。
价格分析：大多数低于1万元/平方米
下沙城的商铺可以从两部分来看：高教园区的商铺售价在9000—12000元/平方米之间，如大都文苑风情的商铺售价为1万元/平方米左右。由于有一定的客源保证，买来自营的人占多数；杭州经济技术开发区的商铺售价约在8000—10000元/平方米之间。
潜力所在：下沙目前还处于待完善状态，随着地铁的准建，这里的商业发展档次和经营格局会走上正轨，商铺的经营会渐渐成熟，这需要时间来积淀其商业基础，适合有耐心的人。