楼市专题

独家“试爱”

杭州写字楼新趋势

《楼市》记者 子青

随着我国改革开放的深入和市场经济的发展，外资企业不断进入国内，第三产业占GDP的比重逐年增加，民营经济快速发展，使得城市商务空间的需求日益旺盛，各类组织纷纷通过自建、租赁、购买写字楼以满足不同的办公空间需求。伴随着旺盛的需求，出现了专业建造供应写字楼的开发商，和以获取长短期租金收益及增值收益为目的的机构和个人投资者。同时，在目前国内以银行为主体的单一融资渠道的背景下，开发商为快速回收写字楼的投资款，开发了大量的可以分割产权销售或长租的写字楼以满足市场需求，且日趋成为近几年房地产市场的重要组成部分。

市场总体供求状况向好
1. 市场需求
自2004年以来，随着浙江经济15.5%的GDP涨幅，作为政治经济中心的杭州写字楼呈现出价格上扬、需求稳步上升的趋势。浙江经济的高速发展，浙江市场的重要地位以及浙江企业升级换代速度加快，民营经济持续发展壮大，对写字楼的需求将继续增长。
随着近期国家宏观调控的持续推出和实施，使得投资类的客户需求大大减少同时基于未来预期的写字楼供给加大，很多自用型客户也不急于下单，持币观望的客户占据了一定的比例。
根据调研表明，写字楼需求的主力面积集中在60-150平方米之间，占整体市场需求的51.9%；150-200平方米的占15.4%，200-300平方米的占14.4%，300平方米以上的仅占18.3%。作为民营企业发达的浙江省，由于受初期资金的限制和对投资风险的考虑，大多数的客户都比较钟情于130-200平方米的小户型。成长中的浙企是需求主流，无论是五十人以下的成长企业，还是上百人的集团总部都有很大的需求。

2. 市场供应
从近期的供应量看，从2005年开始到2007年三年内，杭州市内将会有超过200万平方米以上的新写字楼入市，未来写字楼市场的竞争将更加激烈。
从地域分布上，目前在售或即将推出的写字楼主要分布在杭州的武林、黄龙、庆春、湖滨等区域，而未来几年的供应激增大部分都在钱江新城内，将达120万-150万平方米左右，黄龙、武林等商业区会有零星楼盘上市。

3. 政策走向
国家对房地产业进行宏观调控已历时三年，给市场带来了不稳定的因素，因此，购买者在投资上产生较多的疑虑。而写字楼对宏观经济具有较高的敏感度，是房地产市场中抗经济风险最低的物业，一旦市场状况不佳，受冲击最大的必定是办公楼市场。因此，在写字楼市场的需求上存在诸多不确定因素，给市场把握带来难度，我们需要密切关注。
未来楼市面临加息压力，特别是对投资客有较大的冲击；
今后城市总体规划实施过程中，政府的政策导向会影响写字楼的供给及区位优势；
2006年出台的“住宅禁商”政策将进一步增加中小业主对办公楼的需求。

写字楼发展趋势稳健
1. 销售稳步増长
在2006年里，杭州写字楼市场有46个办公物业处于销售中，由于政府支持、规划导向比较倾向于发展商务办公物业，从市场反映的情况来看，2006年杭州写字楼的销售情况是相对稳健的。全年度杭州写字楼成交量为3963套，预定量为2415套，市场的均价为11475.29元/㎡。在杭州各大区域中，从成交量来看，城北商圈和城站吴山湖滨商圈成交量最高，分别是984套和943套，同时又为中央商务区武林高圈所辐射，因此吸引了从多方面市场需求的目光。

2. 市中心板块受追棒
作为投资型产品，最重要的是具有赖以生存的环境、需要有便捷的交通环境、景观环境、管理环境、人文环境、商务环境。评判一个好的写字楼有许多标准，其中第一项标准就是它居于中央商务区的中心位置。因此在地段成熟度方面大大优于其他板块，吸引了众多中小型企业和服务公司的入驻，板块的发展对于项目价值拥有重要的决定作用。随着城市不断发展，钱江新城将成为未来的杭州中央商务区。

3. 物业品质趋向高档化
高起点、高定位、高品质成为杭州写字楼开发的趋势，近期一些新建设项目除了在电梯、空调、大堂、外立面、停车场等一些硬件上提高品质外，力图在办公配套、商务配套、生活配套以及物业服务等方向达到五A标准。这种趋势既满足现代商务文化的前瞻性需求，又符合打造品质生活之城的潮流，值得进一步关注。

主力商务圈各得所“爱”
比较目前杭城写字楼活跃的庆春凤起板块、黄龙板块、武林板块、湖滨板块、城西高新区板块、钱江新城等写字楼区域的形成，可以发现杭城写字楼供应存在一个很大的共性：写字楼的聚集往往以周边区域内的产业形态为依托，每个板块都有自己的特色，有自己的主力聚集产业，如在市中心庆春路、凤起路上，就汇集了各大银行、保险公司、证券机构，形成了金融产业的聚集带，带动了周围写字楼的市场；城西高教区的IT带动写字楼的兴旺等等，其开发模式和价格也因此而差异，由此而形成区域商务模式，即产业集聚与写字楼的聚集有着非常强的关联度。

试爱地段：黄龙商圈
黄龙商圈经过几年的开发经营，已经成为杭州顶级写字楼集中的区域。黄龙商圈的写字楼主要包括世贸中心、黄龙世纪、嘉华国际商务中心、恒励大厦、世贸丽晶城、中田大厦、天际大厦等。其中世贸是目前杭州租金最昂贵的写字楼之一，其他的写字楼都是2003年后开盘的。这个区域写字楼的特征之一是建筑设计和配套服务上都更专业。由于土地产权的限制，这个区域的另一个特征是整体租赁比较高。
试爱秘笈：尊荣
代表作：世贸丽晶城
国际标准，引领杭城商务国际化。项目借鉴了纽约、东京、香港等国际性大都市市中心物业的开发模式，首次引入国际最先进的复合地产运营模式——HOPSCA（豪布斯卡），即集酒店(hotel)、办公楼(office)、停车场（parking）、购物(shopping)、公共空间(convention)、商务公寓(apartment)于一体，通过物业种类的集成和互补，达到资源的高效，实现财富的可持续集聚效应。

试爱地段：武林板块
以武林广场为中心方圆两公里的区域，它涵盖了从武林广场一直到环城北路的大部分范围。该地区集中了大型购物中心，以及大量的金融、商贸、文化、服务、酒店、公寓和众多的商务办公等设施，还拥有行政中心和通信集团的总部，具有完善便捷的交通，特别是浓郁的商贸氛围加强了杭州大都市中心城市的集聚、辐射功能。近年来，武林商圈的写字楼定位为在一个原有的繁华商业基础上朝着高档次、高品质的方向发展，已推出的有海华广场、、深蓝广场、环球中心、浙江时代大厦、嘉汇大厦等。
试爱秘笈：稀缺地段
代表作：华润·西子中心
作为武林CBD首席酒店式服务公寓，华润·西子中心以其“商家必争的绝版地段”、“一流设计师带来的精贵装修”和“知名酒店服务公司提供的纯正酒店服务”受到杭城高端商务人士的青睐。

试爱地段：文晖潮王商务圈
近水楼台先得月，在武林商圈便捷交通、成熟配套的辐射下，文晖潮王的写字楼也随之崛起。美达·丽阳国际、红石·中央大厦、野风·现代置业大厦、迪尚商务中心、润和发展大厦等相继出炉。作为商务地产江湖新秀，文晖潮王商务圈最吸引人眼球的当属其特色的“LOFT办公空间”。特别是受国家政策限制之后，LOFT这种物业类型在今后较长的一段时间内都将非常稀缺。
试爱秘笈：LOFT
代表作：野风·现代置业大厦
项目东楼，杭城首座纯LOFT产业集群，专为热爱艺术的商务精英度身打造，彰显个性化办公时尚。5.4米层高，55—200㎡创意空间，可灵活分隔。项目西楼为适合型写字楼，95—160㎡创业领地，紧邻文晖大桥与数千平米“城市客厅”，出入迅捷。

试爱地段：庆春凤起板块
庆春路区域是杭州市写字楼开发最早的区域。1993年，伴随着杭州市房地产业第一次浪潮的兴起，庆春路成了“第一代写字楼”的代表。庆春路有着杭州“华尔街”之称，庆春商圈是杭州金融机构最集中的地段，办公配套比较成熟，但目前写字楼产品档次却出现参差不齐的现象，也鲜有大牌写字楼出现，与目前的黄龙商务圈、武林商务圈相比，有点像个没落的贵族。目前该区域主要集中了瑞丰国际商务大厦、嘉德广场、广利大厦、金都·杰地大厦、同方财富大厦等十多个写字楼。

试爱秘笈：金融
代表作：紫晶商务城
黄金地段，拥有健身娱乐、餐饮服务、休闲会所等一流配套；首创商务排屋概念；贴心物管，专业管家提供24小时保姆式服务，并将最大限度地不干扰客户的私人空间。

试爱地段：湖滨商务圈
该区域为杭城最富历史人文气息和地方浓郁特色的地方，成为了“传统商业+现代商务”有机融合的典范。湖滨区域因其独有的西湖“资源”注定了其土地价值的唯一性和稀缺性，成为杭州平均地价最高的区域，楼面地价在17000-18000元/㎡左右。近年，随着西湖沿线和湖滨路步行街改造的成功以及凯悦、西湖时代广场、元华这样高品质写字楼的出现，湖滨商务圈也越来越散发出其休闲商务的魅力。
试爱秘笈：休闲
代表作：东方金座
充分考虑到客户对商务与生活存在着兼容需求，推出“全装修”概念，高标准的装修，功能合理区分的空间，引领湖滨商务圈的再度升级。

试爱地段：钱江新城商务圈
随着杭州城市的发展，城市不断东扩，钱江新城建设的影响，城东的写字楼区域成为杭州最具有发展潜力的写字楼区域之一。除大型的公共建筑外，大部分是商务办公，金融办公使之逐步成为杭州中央商务区(CBD)。根据规划，钱江新城将是杭州未来的中央商务区（CBD），区域商务楼开发的目标定位是企业总部的办公场所，形成强大的总部经济。因此，无论在商务楼自身建筑设计上，还是在周边配套上，规格都很高。新城内目前在建的项目包括集美国际、荣安集团总部大厦、华成大厦等总部大楼以及赞成·太和广场、华润新鸿基·万象城、浙江财富·金融中心、钱江国际商务中心等商务楼，共规划建成高档商务办公楼43幢，总面积将在300万平方米左右。其中不少商务楼也占据着江景资源的优势，是继湖滨之后的又一景观商务圈。
试爱秘笈：核心经济
代表作：钱江国际商务中心
钱江国际商务中心SOHU空间,精装修小户型40－120平米。通过细致的建筑设计和环境设计，营造典雅、轻盈、现代的建筑造型。外立面简洁、色彩明快、具有时代气息，使其成为复兴路中心区块的新地理坐标。
试爱地段：滨江商务圈
滨江商务圈也是受大杭州发展战略影响而诞生的商务圈新贵，在产业、交通、配套等方面非常具有优势。滨江在交通方面经过科学规划，不仅与主城区之间联系紧密，且处于多条高速公路的交汇处，还有多条道路通往杭州萧山国际机场，人员的流动非常方便；在产业上，滨江是高新产业聚集地，有着UT斯达康、华为、东方通信、浙大网新等一批国内国际知名企业，散发着强大的经济活力。目前，滨江在开发的项目主要有华荣时代大厦、现代印象广场、龙禧硅谷酒店等。
试爱秘笈：高新产业集群
代表作：华荣时代大厦
华荣时代大厦是滨江区首个带租约全产权甲级现房产业写字楼，是杭州国家动画产业基地和滨江区政府招商引资中的优势企业基地。，包含了像NEC、盛大网络等这样的世界500强及未来世界500强企业。从其品质来说，也非常适合这类大企业的需求：11层以上拥有360度全江景，独创“钱江帆影”建筑外观、近5000平方米前庭绿化广场；视野、景观都无可挑剔。